Airbnb Untervermietung – Tipps zur Vermietung Ihrer Mietwohnung

So vermeiden Sie Probleme bei der Vermietung über Airbnb

Airbnb Untervermietung – Tipps zur Vermietung Ihrer Mietwohnung

Die ursprüngliche Art auf Reisen zu nächtigen wird zunehmend durch Alternativen verdrängt. Anstatt ein Hotel oder Hostel zu buchen, finden viele Reisende ihren Schlafplatz mit Hilfe des Online Portals  Airbnb oder über ähnliche Angebieter wie 9flats oder Wimdu. Doch welche rechtlichen Tücken und Stolpersteine bringt die Vermietung der eigenen Wohnung über Airbnb mit sich?

Was ist Airbnb?

Airbnb ist eine Online Plattform, über welche Privatpersonen die eigene Wohnung vermieten können. Das Angebot von Airbnb gilt weltweit. Es ist möglich, die Unterkunft als Ganzes anzubieten oder nur einzelne Zimmer. Für viele Reisende bietet Airbnb somit eine gute Alternative zum Hotel. Die Preise variieren je nach Art der Unterkunft und Lage. Dabei sind auf der Plattform Unterkünfte in jeglicher Preisklasse zu finden.

Im Vergleich sind die angebotenen Unterkünfte meist günstiger als die Unterbringung in einem Hotel. Zudem bieten sie mehr Komfort als ein Hostel oder ein Bed & Breakfast. Anhand eines Bewertungsmodells können potenzielle Gäste sich ein Bild von der Qualität der zu mietenden Wohnung machen.

Ist für die Untervermietung über Airbnb die Zustimmung des Vermieters notwendig?

Ja, Sie müssen Ihren Vermieter grundsätzlich um Erlaubnis bitten, bevor Sie ihre Wohnung zur Miete an Feriengäste anbieten. Mehr dazu erfahren Sie in der folgenden Aufzählung.

Die Erlaubnis ihres Vermieters kommt Ihnen aber nur bedingt zu Gute, da Sie ebenfalls die übergeordneten gesetzlichen Bestimmungen ihrer zuständigen Stadt oder Gemeinde zur Untervermietung beachten müssen. Außerdem ist es möglich, dass in Ihrem Mietvertrag oder der Hausordnung bereits Verbote oder Einschränkungen zur Vermietung der Wohnung über Airbnb und Co. festgehalten sind.

Bevor Sie also planen Ihre Wohnung bei Airbnb zu inserieren, sollten Sie folgende Punkte beachten:

1. Gesetzliche Bestimmungen

Der Wohnungsmangel und immer höhere Mietpreise, insbesondere in Mietwohnungen verstärken die Ungleichheit in Deutschland. Hinzu kommt, dass Mieter zunehmend ihre Wohnungen an Touristen und Feriengäste vermieten. Manche Städte haben daher Regelungen aufgestellt zur kurzzeitigen Beherbergung zahlender Gäste. Zudem kann die Untervermietung auch an örtlichen Baugesetzen, Wohnraumschutzgesetzen, Zweckentfremdungsverbotsgesetzen, Gewerbebestimmungen und Steuergesetzen scheitern. Die Bestimmungen sind abhängig von Stadt, Stadtteil, Art der Unterkunft und Anzahl der Tage, an denen vermietet wird. Somit ist die geringste Voraussetzung für die Vermietung der eigenen Wohnung über Airbnb, die Gesetzgebung der eigenen Stadt zu kennen. Bei Verstoß gegen die gesetzlichen Bestimmungen drohen Geldbußen bis zu einer sechsstelligen Höhe!

In einigen Städten muss die Untervermietung an Feriengäste angemeldet sein und eine offizielle Erlaubnis eingeholt werden, um eine entsprechende Lizenz zu erhalten. So auch in Berlin. Dort gilt seit dem 1. Mai 2014 ein Verbot gewerblicher Vermietungen von Berliner Wohnungen an Touristen, sofern keine Lizenz vorhanden ist.

Hamburgs Wohnraumgesetz sieht hingegen die Vermietung von Wohnungen an Touristen weniger streng. Eine Vermietung ist grundsätzlich erlaubt. In Frankfurt wird die Vermietung an Feriengäste hingegen als vollkommen illegal behandelt.

Übernachtungssteuer / Kultur und Tourismustaxe: Achtung! Einige Gemeinden und Städte erheben für Gäste der Stadt eine Übernachtungssteuer. Der Gastgeber muss die Steuer dann meist abhängig von der Anzahl der Gäste und dem eingenommenen Nettoentgelt an das Finanzamt abführen.

2. Mietvertrag

Im Mietvertrag muss festgelegt sein, ob und unter welcher Voraussetzung die Untervermietung möglich ist. Sofern in dem eigenen Mietvertrag keine Regelungen zur Untervermietung beschrieben sind, muss sich der Mieter an folgende Grundsätze halten:

  • Vermietung der Wohnung im Ganzen
    Es ist dem Mieter nicht erlaubt, die Mietwohnung als Ganzes ohne die Erlaubnis des Vermieters zu vermieten (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB).
  • Vermietung einzelner Zimmer der Wohnung
    Es ist dem Mieter nicht erlaubt, einzelne Zimmer der Mietwohnung ohne die Erlaubnis des Vermieters zu vermieten. Der Vermieter muss dem Mieter aber seine Erlaubnis geben, sofern der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat (§ 553 BGB).

3. Erlaubnis des Vermieters

Die Erlaubnis des Vermieters ist bei einer Vermietung über Airbnb in jedem Fall einzuholen. Bei Zustimmung des Vermieters muss es sich jedoch explizit um die Erlaubnis der Beherbergung von Feriengästen handeln (BGH, Urteil vom 08. Januar 2014, Az.: VIII ZR 210/13). Der Vermieter darf die Bitte des Mieters ohne Angabe von Gründen ablehnen, sofern es sich bei der Vermietung um eine Unterkunft im Ganzen handelt und nicht um einzelne Zimmer.

Tipp: Bitten Sie Ihren Vermieter bereits vor der Anmeldung bei Airbnb um Erlaubnis und halten Sie die Zustimmung schriftlich fest. Der Vermieter darf sich jedoch jederzeit umentscheiden und die Erlaubnis entziehen (sofern es sich um die Vermietung der Unterkunft im Ganzen handelt). Dann müssen alle Angebote von der Airbnb Plattform gelöscht werden.

Wenn der Vermieter bei der ersten Anfrage nein sagt, bedeutet das nicht, dass die Untervermietung zukünftig immer und generell verboten ist. (AG Frankfurt, Urteil vom 23. Dezember 2015, Az.: 33 C 2762/15). Eine erneute Anfrage des Mieters zu einem späteren Zeitpunkt ist durchaus rechtens. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn ein starker Vertrauensmissbrauch vorliegt (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29. August 2016, Az.: 7 C 161/15).

Außerdem steht es dem Vermieter zu, einen Untermietzuschlag zu verlangen. Es ist ratsam den Zuschlag vor der Untervermietung mit dem Vermieter auszuhandeln und schriftlich festzuhalten!

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Was passiert, wenn ich meine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters bei Airbnb anbiete?

Die unerlaubte Untervermietung kommt einem Vertragsbruch gleich. Dabei beginnt der Verstoß bereits mit dem Inserieren der Wohnung im Internet (LG Berlin, Beschluss vom 18. November 2014, Az.: 67 S 360/14; Beschluss vom 29. Januar 2015, Az.: 67 S 460/14). Das gilt insbesondere, wenn die Wohnung im Ganzen vermietet wird und nicht nur einzelne Zimmer angeboten werden (LG Berlin, Beschluss vom 03. Februar 2015, Az.: 67 T 29/15).

Der Vertragsbruch bedeutet, dass der Vermieter sein Kündigungsrecht (siehe auch Sonderkündigung) dem Mieter gegenüber ausüben kann. Eine fristlose Kündigung ist jedoch nicht wirksam. Zuvor muss der Vermieter immer erst eine Abmahnung aussprechen (AG Frankfurt, Urteil vom 23. Dezember 2015, Az.: 33 C 2762/15). Auch bei mehrmaliger unerlaubter Vermietung darf der Vermieter das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen ohne eine vorige Abmahnung ausgesprochen zu haben (LG Berlin, Beschluss vom 27. Juli 2016, Az.: 67 S 154/16).

Ausnahme zur Abmahnung: Wenn der Vertragsbruch durch hinzukommende Umstände besonders schwerwiegend ist, ist eine vorherige Abmahnung nicht notwendig und die Kündigung trotzdem wirksam (LG Berlin, Beschluss vom 18.11.2014, Az.: 67 S 360/14). Beispiele: Untervermietung trotz laufendem Räumungsverfahren oder besondere Abnutzungserscheinungen durch Untervermietung. Diese treffen in der Praxis jedoch sehr selten zu.

Eine Kündigung ist somit üblicherweise erst wirksam, wenn:

  1. trotz Abmahnung weiter untervermietet wird.
  2. das Wohnungsangebot trotz Abmahnung nicht aus dem Internet genommen wird – unabhängig davon, ob der Mieter die Untervermietung fortführt oder nicht (LG Berlin, Beschluss vom 03. Februar 2015, Az.: 67 T 29/15).

Erhöht sich bei Untervermietung automatisch meine Nebenkostenpauschale bzw. die Nebenkostenvorauszahlung?

Nein, die Vermietung über Airbnb ist für die zeitweise und unregelmäßige Vermietung der privaten Wohnung an Feriengäste gedacht. Da die Gäste nicht dauerhaft bei Ihnen leben, besteht kein Grund für eine Anpassung der Betriebskostenpauschale oder Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung.

Üblicherweise werden die Kosten bei einem Airbnb Gast für Strom, Wasser und Heizung pauschal oder nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet:

Pauschale Abrechnung
Pflegen die Gäste einen verschwenderischen Lebensstil und verbrauchen mehr Wasser als Ihnen lieb ist? Die Nebenkosten könnten die Gäste so in die Höhe treiben und die vorgesehene Pauschale überziehen. Die Lösung: Fotografieren Sie den Zählerstand bevor Sie den Schlüssel an Ihre Gäste abgeben. So haben Sie im Nachhinein einen Überblick über den Verbrauch der Gäste.

Abrechnung über tatsächlichen Verbrauch
In diesem Fall müssen Sie zwingend mit dem Gast bei Check-In und bei Check-Out die Zählerstände ablesen und die Nebenkosten dem tatsächlichen Verbrauch nach abrechnen.

Benötige ich einen Untermietvertrag für die Vermietung über Airbnb?

Für Airbnb Gäste ist kein Untermietvertrag notwendig. Trotzdem ist es möglich einen Vertrag schriftlich aufzusetzen und vom Gast unterschreiben zu lassen. Es sollten aber in jedem Fall die persönlichen Daten der Gäste entsprechend des Meldegesetzes in Deutschland aufgenommen werden (Bundesmeldegesetz §§ 29 und 30).

Muss sich der Airbnb Gast an die allgemeine Hausordnung halten?

Selbstverständlich muss sich der Feriengast an die allgemeine Hausordnung halten. Der Gastgeber (Hauptmieter) hat dafür Sorge zu tragen, dass der Untermieter über alle Regelungen der Hausordnung informiert ist und diese einhält. Um Streit mit den Nachbarn zu verhindern, sollten Sie diese über den Aufenthalt der Airbnb Gäste informieren. Trotzdem müssen die Nachbarn keine Störungen durch Ihre Gäste hinnehmen. Ein ewiges Streitthema sind insbesondere Ruhezeiten im Mietwohnungen.

Die Mitnahme von Haustieren sollte im Voraus mit dem Gastgeber abgeklärt werden. Die Feriengäste haben sich an die entsprechenden Regelungen zur Tierhaltung in der Mietwohnung zu halten.

Für alle Verstöße (Lärm, Randale, unerlaubte Haustierhaltung etc.) haftet der Hauptmieter gegenüber der Hausgemeinschaft und dem Vermieter.

Wird bei einer Vermietung über Airbnb Mietkaution fällig?

Der Gastgeber darf entscheiden, ob er eine Mietkaution erhebt. Falls ja, werden die Zahlungsinformationen des Gastes im System von Airbnb online hinterlegt aber vorerst nicht belastet. 14 Tage nach dem Check-Out hat der Gastgeber Zeit, Anspruch auf Kaution auf Grund von Schäden oder Diebstahl geltend zu machen. Der Mieter muss Unterlagen vorweisen, welche die Schäden belegen. Wenn der Mieter Anspruch auf Kaution geltend macht, kann er über Airbnb eine Anfrage auf Kautionszahlung an den Gast schicken. Diese Anfrage muss innerhalb von 72 Stunden vom Gast beantwortet werden.

Entweder stimmt der Gast dem Betrag zu, wodurch sein hinterlegtes Zahlungsmittel mit dem entsprechenden Betrag belastet wird oder er lehnt die Zahlung der Kaution ab. In letzteren Fall wird Airbnb hinzugezogen und dient als Vermittler zwischen beiden Parteien, um eine faire Lösung zu finden.

Wer haftet für Schäden, welche Airbnb Gäste verursachen?

Grundsätzlich kann bei Diebstahl oder Beschädigung der Vermieter Kaution vom Gast (wie oben beschrieben) einbehalten. Als Gast kann man den verursachten Schaden der Versicherung melden. Eine Fotodokumentation der Wohnung ist also sinnvoll. Vorher-Nachher Fotos helfen, um den Ausgangszustand der Wohnung zu dokumentieren und eventuelle Schäden am Mietobjekt im Nachhinein erkennen zu können.

Die Gastgeber Garantie von Airbnb besagt, dass Schäden von bis zu 700.000 Euro von dem Unternehmen abgedeckt werden. Dieses umfasst Bezahlung, Reparatur und Ersatz. Davon ausgeschlossen sind Haustiere, Schmuck, Bargeld, Sammlerstücke, Wasser- oder Luftfahrzeuge und Kunstwerke. Diese Dinge sollten vor der Vermietung aus der Unterkunft entfernt werden. Weiterhin kommt Airbnb nicht für Verschleißschäden oder Schäden durch höhere Gewalt auf. Übersteigt der Schaden einen Wert von 300 USD, ist eine Anzeige bei der Polizei notwendig. Weitere Informationen finden sich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Airbnb.

Ab wann gilt die Untervermietung über Airbnb als Zweckentfremdung?

Das Gesetz definiert: Eine Zweckentfremdung liegt vor, „wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen verwendet wird (…) (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG § 2 (1) Absatz 1).“

Somit ist nicht jede Untervermietung eine Zweckentfremdung. Doch wenn privater Wohnraum vom Hauptmieter überwiegend für die Untervermietung genutzt wird, ist von einer Zweckentfremdung auszugehen. So urteilt auch das Verwaltungsgericht Berlin, dass die alleinige Nutzung von Wohnraum zur gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen eine Zweckentfremdung darstellt und diese im Internet regelmäßig für jeweils kürzere Dauer an Feriengäste vermietet wird (VG Berlin, Urteil vom 08. Juni 2016, Az. 6 K 160.16).

Damit Sie als Vermieter in keine rechtlichen Fettnäpfchen treten, sollten Sie sich vor der Vermietung ihrer Wohnung Informationen zu den örtlichen Zweckentfremdungsverboten einholen. Bestimmungen zur Zweckentfremdung variieren je nach Stadt.

Obwohl sich bei Airbnb zunehmend gewerbliche Betreiber aufhalten, ist die Plattform ursprünglich für private Vermieter vorgesehen gewesen. Wenn Sie sich über alle Regelungen rund um die Untervermietung im Voraus informiert haben und diese einhalten, sollten Sie als Privatanbieter auf der sicheren Seite sein.

Titelbild: Stokkete / shutterstock.com

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