Hausordnung im Miethaus – Infos für Mieter

Zulässige Inhalte | Unzulässige Inhalte | Hausordnung nachträglich einführen oder anpassen

Hausordnung im Mietshaus – Infos für Mieter

In vielen Mietshäusern gibt es mittlerweile eine Hausordnung, an die sich Mieter halten müssen. Allerdings sind nicht alle Inhalte in der Hausordnung zulässig! Möchte der Vermieter nach Mietvertragsabschluss eine Hausordnung festlegen, benötigt er je nach den Inhalten der Hausordnung die Zustimmung seiner Mieter.

Was ist die Hausordnung?

Bei der Hausordnung handelt es sich um privatrechtliche Vorschriften zur Benutzung von Gebäuden. Neben Mietwohnungen, Mehrfamilienhäusern und Wohnblocks gibt es beispielsweise auch Hausordnungen für öffentliche Gebäude und Supermärkte.

Im Mietshaus regelt die Hausordnung vorrangig das Zusammenleben und Miteinander der Mieter.

Der deutsche Mieterbund und Mietervereine stellen Hausordnungen zur Verfügung, die vom Vermieter als Vorlage genutzt werden können. Es gibt jedoch keinen einheitlichen, amtlichen Vordruck für die Hausordnung, sodass Vermieter, Hauseigentümer und Hausverwaltungen die Hausordnung grundsätzlich nach dem individuellen Bedarf erstellen können.

Arten von Hausordnungen

  • Die allgemeine Hausordnung: In ihr werden allgemeine und ordnende Hinweise zu bestimmten Themen des Zusammenlebens, beispielsweise Ruhezeiten, vereinbart. Diese Art der Hausordnung darf nicht zwischen einzelnen Mietern unterscheiden.
  • Die vertragliche Hausordnung: Hier werden Rechte und Pflichten zur Nutzungsregelung der Wohnung und von gemeinschaftlich genutzten Räumen auferlegt. Eine Unterscheidung zwischen den einzelnen Mietern ist möglich.

Wie kommt die Hausordnung zustande?

In der Regel wird die Hausordnung vom Vermieter, Eigentümer oder der Hausverwaltung erstellt. Der Mieter wird bei Mietvertragsabschluss lediglich über die Hausordnung in Kenntnis gesetzt. Wichtig: Nach § 305 Abs. 2 BGB muss der Vermieter sicherstellen, dass die Hausordnung dem Mieter bekannt ist!

Bei der allgemeinen Hausordnung handelt es sich um eine einseitige Bestimmung, sodass es ausreicht, wenn sie gut sichtbar im Treppenhaus, beispielsweise am schwarzen Brett, aushängt (Hinweis: Vermieter muss dennoch sicherstellen, dass der Mieter die Hausordnung kennt!). Die vertragliche Hausordnung hingegen muss dem Mieter zwingend zusammen mit dem Mietvertrag ausgehändigt werden. Häufig ist diese Form der Hausordnung sogar fest im Mietvertrag integriert.

Mitbestimmungsrecht des Mieters

In der Regel haben Mieter keine Möglichkeit, die Hausordnung nach ihren eigenen Interessen mitzugestalten.

Aber: Da die vertragliche Hausordnung Teil des Mietvertrags ist und der Vermieter theoretisch mit jedem Mieter eine andere Vereinbarung treffen kann, ist es möglich, strittige Punkte mit dem Vermieter auszuhandeln, bevor der Mietvertrag unterschrieben wird. Allerdings sind die Erfolgschancen nicht ganz so groß, denn da es zu wenig Wohnraum gibt, ist der Vermieter nicht auf Mieter A angewiesen und kann die Wohnung notfalls einem anderen Interessenten geben, der die Hausordnung akzeptiert.

Ausnahme nachträgliche Anpassung: Soll die vertragliche Hausordnung nach Mietvertragsabschluss angepasst werden, benötigt der Vermieter zwingend die Zustimmung des Mieters. Ohne Zustimmung kann keine Anpassung der Hausordnung erfolgen. Hier könnten Mieter die Chance nutzen, die Hausordnung zusammen mit dem Vermieter neu zu gestalten und Kompromisse auszuhandeln.

Wichtig: Erhält Mieter A im Mietvertrag oder der Hausordnung ein besonderes Recht, muss diese Erlaubnis für alle Mieter des Hauses gelten (vgl. AG Münster WuM 2008, 664; AG Köln ZMR 2011, 886)!

Was passiert, wenn der Mieter nicht mit der Hausordnung einverstanden ist?

Gegen die allgemeine Hausordnung kann sich der Mieter nicht wehren, da sie für alle Mieter der Wohnanlage gilt. Entscheidet sich der Mieter für die Wohnung, muss er die Inhalte der Hausordnung akzeptieren und einhalten.

Lässt sich der Vermieter auch nicht darauf ein, die vertragliche Hausordnung anzupassen, muss der Mieter die Hausordnung so akzeptieren oder eine andere Wohnung suchen.

Inhalte „allgemeine Hausordnung“ – Einseitige Bestimmung der Hausordnung

Die allgemeine Hausordnung gilt auch als einseitige Leistungsbestimmung nach § 315 BGB, denn die Zustimmung des Mieters ist grundsätzlich nicht erforderlich. Aufgrund dessen dürfen in der Hausordnung aber auch nur allgemeine Hinweise und keine Rechte und Pflichte aufgeführt sein.

Beispiele:

  • Festlegung von Ruhezeiten: Mittagsruhe beispielsweise von 12 bis 15 Uhr, Nachtruhe von 21 bis 6 Uhr
  • Treppenhausreinigungsplan → Im Mietvertrag muss zwingend auf die Treppenhausreinigung hingewiesen werden, ansonsten ist die Aufforderung der Treppenhausreinigung in der allgemeinen Hausordnung unzulässig
  • Nutzungszeiten von gemeinschaftlichen Räumen und Anlagen: Nutzung der Waschküche beispielsweise nur von 7 bis 21 Uhr
  • Schließzeiten für Haus- Keller- und Hoftüren: Die Hoftür muss beispielsweise täglich ab 20 Uhr abgeschlossen werden
  • Hinweise auf die Müllentsorgung: Mieter dürfen Mülltonnen im Innenhof nutzen, Müllabfuhr kommt 1 x wöchentlich

Inhalte „vertragliche Hausordnung“ – Vertragliche Vereinbarung der Hausordnung

Die vertragliche Hausordnung wird meist in Verbindung mit dem Mietvertrag als eine Art „allgemeine Geschäftsbedingung“ geschlossen. Die Zustimmung des Mieters ist erforderlich. Allerdings: Wie oben beschrieben, kann der Mieter zwar versuchen, strittige Inhalte bei Mietvertragsabschluss auszuhandeln. Wenn der Vermieter sich jedoch weigert, muss der Mieter die Hausordnung entweder akzeptieren oder eine andere Wohnung suchen.

In der vertraglichen Hausordnung werden dem Mieter Nutzungsregelungen für die Wohnung sowie für gemeinschaftliche Räume auferlegt – ihm wird vorgegeben, wie er die Mietsache zu behandeln hat. Auch allgemeine Hinweise können hier vorkommen.

Beispiele:

  • Festlegung von Ruhezeiten: Mittagsruhe beispielsweise von 12 bis 15 Uhr, Nachtruhe von 21 bis 6 Uhr
  • Hinweise, dass die Mietsache ordentlich und pfleglich behandelt werden soll
  • Schließzeiten für Haus- Keller- und Hoftüren: Die Hoftür muss beispielsweise täglich ab 20 Uhr abgeschlossen werden
  • Nutzung der Heizung; Verpflichtung zum richtigen Heizen und Lüften der Mietwohnung
  • Verpflichtung der Mülltrennung
  • Verpflichtung zum Schneeräumen & Kehren der Außenanlagen (Erdgeschossbewohner dürfen hierbei nicht unangemessen benachteiligt werden; die Verpflichtung muss für alle Mieter gelten: AG Köln, 14.09.11, 221 C 170/11)
  • Hinweise oder Verbote zur Untervermietung bzw. Zimmervermietung (beispielsweise Airbnb Untervermietung)
  • Rauchverbot in gemeinschaftlich genutzten Flächen

Diese Regeln und Einschränkungen muss der Mieter hinnehmen

Neben den oben beschriebenen Nutzungsregelungen muss der Mieter auch diese Einschränkungen bzw. Verpflichtungen in der vertraglichen Hausordnung (oder über eine zulässige Klausel im Mietvertrag) hinnehmen:

  • Das Grillen auf dem Balkon wird eingeschränkt → Nachbarn dürfen durch das Grillen nicht belästigt werden. Es ist dafür zu sorgen, dass kein Qualm ins Schlafzimmer der Nachbarn zieht. Eine allgemeine Gesamtgrillzeit von 6 Stunden pro Jahr ist zumutbar. Und: Vier Mal im Jahr ist das Grillen bis 24 Uhr zulässig.
  • Das Wäsche trocknen auf dem Balkon wird untersagt → Vermieter muss dann zumindest das Wäschetrocknen in der Wohnung erlauben. Wird auch dieses untersagt, gilt dies als unangemessene Benachteiligung des Mieters.
  • Mieter ist verpflichtet, nur bestimmte Waschmaschinen und Geschirrspüler im Wohnraum zu verwenden → Beispiel: Nur Geräte mit „Aqua-Stopp“ dürfen in Betrieb genommen werden. Auf Verlangen des Vermieters müssen diese Geräte auch nachgewiesen werden.
  • Bei längerer Abwesenheit muss der Mieter einen Wohnungsschlüssel bei einer Person seiner Wahl hinterlegen und den Vermieter darüber informieren.

Was darf nicht in der Hausordnung festgelegt werden?

In der allgemeinen und vertraglichen Hausordnung dürfen die Rechte des Mieters keinesfalls eingeschränkt werden. Gesetzlich eingeräumte Rechte dürfen nicht eingeschränkt oder aufgehoben werden. Auch dürfen keine Bestimmungen enthalten sein, die gegen allgemein gültige Gesetze verstoßen.

Unzulässige Klauseln im Mietvertrag bzw. Hausordnung– Beispiele:

  • Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 5 Monate
  • Verpflichtung zur Zahlung „falscher“ Nebenkosten, wie beispielsweise Bankgebühren
  • Hinweis, dass der Vermieter die Wohnung jederzeit betreten darf
  • Besuchs- und Übernachtungsverbot für Gäste des Mieters → Beispielsweise kein Besuch ab 21 Uhr
  • Rauchverbot in der Wohnung (ist lediglich für gemeinschaftliche Flächen zulässig)
  • Grundsätzliches Verbot für Rollatoren oder Kinderwagen im Treppenhaus/Hausflur
  • Konkrete Vorgaben zur Nutzung der Heizung und Zimmertemperatur
  • Kinderlärm wird grundsätzlich verboten (Bis zu einem gewissen Maß muss Kinderlärm hingenommen werden, an die Ruhezeiten müssen sich Kinder aber halten: Amtsgericht München, 04.05.2017, 281 C 17481/16)
  • Wäschetrocknen in der Wohnung wird untersagt (Das Trocknen in der Wohnung darf nicht untersagt werden: Landgericht Düsseldorf, 18.04.2008, 21 T 38/08)

Ruhezeiten dürfen zwar vorgeschrieben werden, allerdings darf nicht im Detail vorgegeben werden, wann der Mieter duschen, Wäsche waschen, Staubsauge, Bohren, etc. darf!

Bestimmungen und Regelungen, die den Inhalten des Mietvertrags widersprechen, sind ebenfalls unzulässig. Wurde dem Mieter im Mietvertrag das Wäsche trocknen auf dem Balkon erlaubt, darf es in der Hausordnung nicht plötzlich ausgeschlossen werden.

Hinweis: Diese Liste ist nicht abschließend! Wenn Sie sich bezüglich der Unzulässigkeit unsicher sind, können Sie einen Mieterverein kontaktieren und um Prüfung der Hausordnung bitten. 

Darf die Tierhaltung grundsätzlich in der Hausordnung verboten werden?

„Die Haltung von Tieren ist grundsätzlich in der Wohnung untersagt!“

Dies ist eine unzulässige Klausel, die den Mieter unangemessen benachteiligt. Denn die Umstände müssen stets im Einzelfall berücksichtigt werden. Die Tierhaltung in der Mietwohnung darf also nicht grundsätzlich in der Hausordnung ausgeschlossen werden!

Gültigkeit einer unwirksamen Hausordnung

Enthält die Hausordnung unzulässige Inhalte, sind diese nach § 305c Abs. 2 BGB grundsätzlich unwirksam. Der Mieter ist also nicht verpflichtet, solch unwirksame Klauseln einzuhalten. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Hausordnung unwissentlich akzeptiert und unterschrieben hat.

Hausordnung nachträglich festlegen oder ändern

Der Vermieter kann jederzeit eine allgemeine (einseitig bestimmte) Hausordnung festlegen. Wichtig ist, dass jeder Mieter von der neuen Hausordnung Kenntnis erlangt. Es genügt also nicht, die Hausordnung plötzlich im Treppenhaus aufzuhängen, wo sie den Mietern womöglich nicht einmal auffällt. Der Vermieter sollte daher alle Mieter auf die neue Hausordnung hinweisen und sich die Kenntnisnahme bestätigen lassen.

Möchte der Vermieter hingegen nachträglich eine vertraglich bestimmte Hausordnung bestimmen, ist das Einverständnis des Mieters zwingend erforderlich. Ohne Einverständniserklärung darf der Vermieter nachträglich keine vertragliche Hausordnung festlegen.

Hausordnung nachträglich ändern

Dasselbe gilt auch für die Änderung einer vertraglichen Hausordnung: Der Vermieter darf die bestehende vertragliche Hausordnung nicht ohne Zustimmung des Mieters anpassen.

Die einseitig bestimmte Hausordnung kann hingegen problemlos vom Vermieter angepasst werden, die Zustimmung der Mieter ist nicht erforderlich. Allerdings: Der Vermieter darf auch nachträglich keine Pflichten der Mieter aufnehmen. Dafür müsste eine vertragliche Hausordnung ins Leben gerufen werden, für die wiederum die Zustimmung des Mieters benötigt wird.

Hausordnung vorhanden, doch Mieter hat keine Kenntnis davon

Damit sich der Mieter an die Hausordnung halten kann, ist es nach § 305 Abs. 2 BGB zwingend erforderlich, dass ihm die Hausordnung bekannt ist. Ohne Kenntnisnahme hat sie keine Gültigkeit für den Mieter und der Vermieter hat auch keine Möglichkeit, die Einhaltung der Hausordnung zu fordern.

Beweislast liegt beim Vermieter

Behauptet der Mieter, die Hausordnung nicht gekannt und sie deshalb auch nicht eingehalten zu haben, liegt die Beweislast beim Vermieter! Der Vermieter muss also beweisen, dass der Mieter die Hausordnung kannte. Im Zweifel kann er dies nur mit einer Unterschrift des Mieters nachweisen.

Hausordnung als Teil des Mietvertrags:

Wurde die Hausordnung im Mietvertrag aufgenommen und gesondert vom Mieter unterschrieben, lässt sich die Kenntnisnahme leicht beweisen. Befindet sich die Hausordnung hingegen auf einem anderen Blatt ohne Unterschrift oder ist erst nach der Unterschrift auf dem Mietvertrag abgedruckt, kann die Kenntnisnahme und Zustimmung des Mieters nicht bewiesen werden.

Allgemeine Hausordnung im Treppenhaus:

Hängt die allgemeine Hausordnung lediglich im Treppenhaus aus, kann der Vermieter nicht beweisen, dass der Mieter auf diese hingewiesen wurde.

Der Vermieter sollte sich die Hausordnung aus diesem Grund immer separat vom Mieter unterschreiben lassen!

Verstoß gegen die Hausordnung – Konsequenzen für den Mieter

Hält sich der Mieter nicht an die Hausordnung, kann er eine Abmahnung vom Vermieter erhalten. Bei schweren oder wiederholten Verstößen riskiert er sogar die Kündigung seiner Wohnung.

Allerdings: Abmahnungen und Kündigungen aufgrund eines Verstoßes gegen die Hausordnung sind nur zulässig, wenn der Mieter die Hausordnung mit seiner Unterschrift akzeptiert und sich dadurch zur Einhaltung verpflichtet hat!

Außerdem drohen dem Mieter bei Nichteinhaltung der Hausordnung Kosten der Ersatzvornahme. Ist der Mieter laut Hausordnung beispielsweise verpflichtet, das Treppenhaus zu reinigen, kann der Vermieter bei Nichteinhaltung eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen (AG Bremen, 15.11.2012, Az.: – 9 C 346/12).

Was gilt, wenn keine Hausordnung vorhanden ist?

Auch ohne Hausordnung sind Mieter verpflichtet, pfleglich mit der Mietsache umzugehen, auf andere Mieter Rücksicht zu nehmen und geltende Gesetze einzuhalten. Diese Verpflichtung gilt bereits ab der Schlüsselübergabe und somit noch vor dem Einzug in die Wohnung

Der BGH (10.09.1998, V ZB 11/98) hat beispielsweise festgelegt, dass ohne Hausordnung folgende Ruhezeiten gelten:

  • Mittagsruhe: 12 Uhr bis 14 Uhr
  • Nachtruhe: 20 Uhr bis 8 Uhr
  • Ganztägige Ruhezeit an Sonn- und Feiertagen

Titelbild: Olga Sapegina  / shutterstock.com 

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