Mietkaution abwohnen - zulässig?

Mietsicherheit mit Miete verrechnen erlaubt?

Mietkaution abwohnen und mit Miete verrechnen – rechtlich zulässig?

Ohne die Zahlung einer Mietsicherheit lässt sich heutzutage nur noch schwer eine Wohnung anmieten. Die Höhe der Mietkaution ist im Mietvertrag fest vereinbart und dient dem Vermieter gemäß § 551 BGB als Sicherheit. Falls Zahlungsausfälle entstehen oder der Mieter Schäden am Wohneigentum verursacht, darf der Vermieter die Kosten mit der Mietsicherheit des Mieters verrechnen. Der Ausgleich steht in den meisten Fällen, ausschließlich dem Vermieter zu. Doch wie verhält es sich mit den Rechten des Mieters, bezüglich dem Verrechnen bzw. Abwohnen der Mietkaution?  

Dürfen Mieter die Mietkaution abwohnen?

Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die hinterlegte Mietkaution an den Mieter zurückzahlen. Voraussetzung dafür ist, dass keine offenen Forderungen mehr gegen den Mieter bestehen. Einige Mieter meinen jedoch, in den letzten Monaten eines Mietverhältnisses die Mietzahlungen einstellen zu können und die Mietkaution einfach abzuwohnen. Sie zahlen keine Miete mehr und fordern, dass der Vermieter stattdessen die hinterlegte Mietkaution verrechnet. Doch so einfach ist es selbstverständlich nicht.

Ein Mieter darf die Mietkaution definitiv nicht abwohnen.

Die Forderung nach Verrechnung einer oder mehrerer Monatsmieten mit der Mietkaution ist unzulässig (AG München, 7.04.2016, AZ 423 C 1707/16). Der Mieter muss stattdessen die Miete bis zum letzten Monat des Mietverhältnisses pünktlich an seinen Vermieter zahlen (OLG Frankfurt/Main, Beschl. v. 03.03.2004, Az.: 2 W 10/04, LG München, Az.: 14 S 5138/96).

Rechtlich hat der Mieter erst nach Beendigung der Mietzeit einen Anspruch auf die hinterlegte Kaution (Az.: 432 C 1707/16). Zudem kann der Vermieter die Mietkaution noch bis zu 6 Monate einbehalten. Der Vermieter hat das Recht gründlich zu prüfen, ob offene Forderungen gegen den Mieter bestehen.

Folgen & Risiken für Mieter

Mieter müssen als Folge des Abwohnens der Mietkaution eine Klage seitens des Vermieters befürchten. Der Vermieter darf die Klage ohne vorherige Mahnung zur Begleichung der Mietschulden einreichen (LG Berlin, Beschl. v. 13.02.2012, Az.: 12 T 1/12, GE 2012, 487).  Zudem muss der Mieter mit weiteren Kosten rechnen. Die Anwalts- und Gerichtskosten können höher ausfallen als die zurückbehaltenden Monatsmieten.

Folgen & Risiken für Vermieter

Der Vermieter trägt bei der gesamten Angelegenheit das volle wirtschaftliche Risiko, da er alle Ansprüche selbstständig geltend machen muss. Sollte der Vermieter sich für eine Klage gegen den Mieter entscheiden, muss er die Gerichts- und Anwaltskosten selbst vorstrecken. Wenn der Mieter nicht zahlungsfähig ist, bleibt der Vermieter auf allen Kosten sitzen.

Ausnahme: Dann darf Mieter die Kaution „abwohnen“

Sollte der Mieter zweifeln, dass der Vermieter seiner Anlagepflicht während des laufenden Mietverhältnisses gewissenhaft nachkommt, so darf er um einen Nachweis bitten. Die Anlagepflicht besagt, dass Vermieter die Kaution ihres Mieters sicher verwahren müssen. Zudem muss eine Trennung vom restlichen Vermögen stattfinden. Der Mieter darf dem Vermieter eine schriftliche Frist setzen, bis zu welcher der Vermieter dem Mieter nachweisen muss wo die Mietkaution verblieben ist.

Wenn der Vermieter nach Ablauf der Frist keine Antwort gegeben hat, darf der betroffene Mieter im Rahmen seines Zurückbehaltungsrechtes die Mietzahlungen bis auf Weiteres einbehalten (BGH, 20.12.2007, IX ZR 132/06).

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