Zulässige Klauseln im Mietvertrag

Teil 1 - Zulässige Mietvertragsklauseln und ihre Bedeutung

Zulässige Klauseln im Mietvertrag

Mietverträge bestehen häufig aus Klauseln, die die Inhalte des normalen Mietvertrags ergänzen. Dem Mieter werden dadurch oftmals Rechte entzogen oder zusätzliche Pflichten auferlegt. Die Herausforderung: Für den Laien ist meist nicht erkennbar, welche Bedeutung die Klauseln haben und welche Voraussetzungen für eine Zulässigkeit erfüllt sein müssen.  

Nachmieterklausel

„Wenn der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag auszuscheiden wünscht, kann er dem Vermieter einen Nachmieter benennen, der bereit ist, in den Mietvertrag zu gleichen Konditionen einzutreten. Der Vermieter ist bereit, den ihm benannten Nachmieter als Vertragspartner anzuerkennen, wenn seinerseits keine Bedenken gegen die Seriosität oder Bonität des Nachmieters bestehen. Mit dem Ausscheiden des Mieters auf dem Mietvertrag tritt der benannte Nachmieter in den laufenden Mietvertrag anstelle des bisherigen Mieters ein und übernimmt insoweit alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters. Der bisherige Mieter scheidet insoweit aus dem Mietverhältnis aus.“ 

Bedeutung der Klausel: Durch diese Klausel ist der Mieter berechtigt, dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vorzuschlagen und das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen. Der Vermieter muss die vorgeschlagene Person grundsätzlich akzeptieren, wenn keine begründeten Bedenken gegen sie bestehen.

Ohne Klausel gilt: Befindet sich keine Nachmieterklausel im Mietvertrag, ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen – Dies gilt auch, wenn der Mieter einen geeigneten Nachmieter vorgeschlagen hat. Ausnahme: Liegen besondere Umstände vor (Mieter verliert beispielsweise seinen Job und muss in eine andere Stadt ziehen), muss der Vermieter auch ohne diese Klausel seinen Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen und den vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren.

Renovierung bei Auszug – Endrenovierungsklausel

„Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung beim Auszug renoviert zurück zu geben.“

Bedeutung der Klausel: Der Mieter muss die Wohnung nach dem Auszug renovieren. Unter die Renovierungspflicht fallen nicht nur Streich- und Tapezierarbeiten, sondern beispielsweise auch die Renovierung von Türen und Türrahmen.

Voraussetzungen: Der Mieter muss die Endrenovierungsarbeiten nur durchführen, wenn die Wohnung tatsächlich einen Renovierungsbedarf hat. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben oder nur für einen kurzen Zeitraum angemietet, ist die Klausel ungültig.

Ohne Klausel gilt: Der Mieter ist lediglich verpflichtet, die Wohnung im sauberen und ordnungsgemäßen Zustand zurück zu geben.

Alles Weitere zur Endenovierungsklausel unter Endrenovierungsklausel.

Befristung im Mietvertrag – Klausel der Befristung

„Das Mietverhältnis ist auf zwei Jahre, für den Zeitraum vom 01. Dezember 2018 bis zum 01. Dezember 2020, befristet.“

Bedeutung der Klausel: Das Mietverhältnis besteht lediglich für den in der Klausel genannten Zeitraum. Innerhalb des Zeitraums ist keine Kündigung möglich. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, sodass der Vermieter den Befristungszeitraum frei wählen kann.

Voraussetzungen: Eine Befristung (Zeitmietvertrag) ist lediglich zulässig, wenn der Vermieter einen Grund für die Befristung hat und diesen schriftlich mitteilt. Eine zulässige Begründung ist beispielsweise, dass die Wohnung nach der Befristung selbst genutzt werden soll.

Ohne Klausel gilt: Das Mietverhältnis besteht so lange, bis es von einer Vertragspartei – Mieter oder Vermieter – gekündigt wird.

Tipp: Vier Monate vor Ablauf der Befristung sollten sich Mieter bei ihrem Vermieter erkundigen, ob der Mietvertrag tatsächlich endet. Wichtig: Tritt der angegebene Befristungsgrund später oder doch nicht ein, kann der Mieter verlangen, dass der Mietvertrag weiter läuft oder auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

Mietvertragsklausel zum Baulärm

„Dem Mieter ist bekannt, dass in unmittelbarer Nachbarschaft in Kürze eine Immobilie errichtet wird, welches eine nicht unerhebliche Lärmbelästigung mit sich bringen kann.“

Bedeutung der Klausel: Der künftige Baulärm ist dem Mieter aufgrund dieser Klausel bekannt. Später hat der Mieter kein Recht, die Miete aufgrund von Baulärm zu mindern.

Ohne Klausel gilt: Baulärm ist ein Mietminderungsgrund, der eine Mietminderung von 50 % rechtfertigt (Oberlandesgericht Hamm, ZMR 1983, 273).

Besenreine Wohnungsübergabe

„Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung beim Auszug besenrein zu übergeben.“

Bedeutung der Klausel: Die Wohnung muss ordentlich und sauber verlassen werden. Die Klausel beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen, die Mietsache muss also nicht renoviert werden.

Ohne Klausel gilt: Die ausdrückliche Regelung der besenreinen Wohnungsübergabe ist nicht erforderlich, denn auch ohne diese Klausel ist der Mieter nach § 546 Abs. 1 BGB zur ordnungsgemäßen Wohnungsübergabe verpflichtet. Dazu gehört auch die Reinigung der Wohnung.

Klausel zur Gartenpflege

„Die Gartenpflege übernimmt der Mieter.“

Bedeutung der Klausel: Die Klausel ist zulässig, allerdings dürfen Vermieter nicht zu viel vom Mieter verlangen. Laut dem Oberlandesgericht fallen unter diese Klausel lediglich „einfache“ Gartenarbeiten, wie beispielsweise Rasenmähen, Unkraut jäten oder Beete umgraben (Oberlandesgericht Düsseldorf, 07.10.04, I-10 U 70/04).

Voraussetzungen: Dem Mieter dürfen keine besonders hohen Kosten oder besonderen Kenntnisse zugemutet werden (Landgericht Braunschweig, 05.02.09, S 548/08). Außerdem: Der Vermieter darf dem Mieter keine konkreten Vorschriften machen, wie und wann der Garten genau gepflegt werden muss.

Ohne Klausel gilt: Grundsätzlich ist der Eigentümer für die Gartenpflege zuständig. In vielen Wohnungsanlagen gibt es zudem Hausmeister und/oder Gärtner, die für die Gartenanlage zuständig sind.

Klausel zum Schneeräumen

„Für den Winterdienst sind die Mieter in regelmäßig abwechselnden Intervallen zuständig. Ein entsprechender „Schneeplan“ wird rechtezeitig vor Eintritt des Winters vom Vermieter an alle Mieter ausgehändigt.“

Bedeutung der Klausel: Mieter ist wie in der Klausel vereinbart, für den Winterdienst zuständig.

Voraussetzungen: Die Winterdienst-Pflicht muss dem Mieter bekannt sein. Außerdem muss es einen Zeitplan geben, wann welcher Mieter für den Winterdienst zuständig ist (Oberlandesgericht Frankfurt, 22.09.1988, 16 U 123/87; Landgericht Karlsruhe, 30.05.2006, 2 O 324/06).

Ohne Klausel gilt: Grundsätzlich ist der Eigentümer für den Winterdienst zuständig. Wenn es einen Hausmeister gibt, wird dieser in der Regel den Winterdienst übernehmen.

Mietvertragsklausel zur Treppenhausreinigung

„Die Mieter sind verpflichtet, nach einem vom Vermieter aufgestellten Reinigungsplan, Flure, Treppen, Fenster und Dachbodenräume, Zugangswege außerhalb des Hauses und den Hof zu reinigen.“

Bedeutung der Klausel: Der Mieter muss die Treppenhausreinigung, wie in der Klausel vereinbart, übernehmen.

Voraussetzungen: Die Klausel ist nur zulässig, wenn sie in der vertraglichen Hausordnung oder direkt im Mietvertrag auftaucht. Vermieter muss einen Putzplan erstellen und diesen allen Mietern zur Verfügung stellen.

Ohne Klausel gilt: Die Mieter müssen zwar pfleglich mit dem Treppenhaus umgehen, für die Reinigung gemeinschaftlicher Mieträume ist jedoch der Vermieter zuständig. Häufig beauftragen Hauseigentümer ein Reinigungsunternehmen mit der Säuberung des Treppenhauses.

Grill-Klausel

„Das Holzkohlegrillen auf dem Balkon ist nicht gestattet. “

Bedeutung der Klausel: Der Mieter darf auf seinem Balkon nicht mit Holzkohle grillen. Je nach Klausel kann das Grillen aber auch grundsätzlich untersagt werden. Halten sich Mieter nicht an das Grillverbot, kann ihnen eine Abmahnung oder sogar die fristlose Kündigung drohen (Landgericht Essen, 10 S 438/01).

Ohne Klausel gilt: Gibt es kein Grillverbot, ist das Grillen auf dem Balkon und Terrasse erlaubt. Gelangt allerdings Rauch, Qualm oder Ruß in die Wohnung eines Nachbarn, muss das Grillen eingestellt werden.

Klausel – Tierhaltungserlaubnis erforderlich

„Die Tierhaltung in der Wohnung bedarf einer Genehmigung des Vermieters.“

Bedeutung der Klausel: Möchten sich Mieter ein Haustier anschaffen, müssen sie ihren Vermieter vorher ausdrücklich um Erlaubnis bitten. Auf Verlangen des Vermieters müssen detaillierte Angaben zum gewünschten Haustier gemacht werden. Der Vermieter entscheidet dann im Einzelfall, ob die Tierhaltung in der Mietwohnung genehmigt wird.

Ohne Klausel gilt: Das gewünschte Haustier darf in die Wohnung einziehen. Eine Erlaubnis des Vermieters ist nicht erforderlich.

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Schönheitsreparaturklausel

„Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Bedeutung der Klausel: Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen entsprechend durchführen. Laut Rechtsprechung zählen allerdings nur Tapeten- und Farbarbeiten sowie das Verschließen von Bohrlöchern zu Schönheitsreparaturen.

Voraussetzungen: Damit die Klausel zulässig ist, dürfen keine pauschalen Verpflichtungen sowie unzulässige Schönheitsreparaturen (beispielsweise Teppichbodenerneuerung) genannt werden. Eine pauschale Nennung von Eurobeträgen wäre ebenfalls unzulässig.
Außerdem wichtig: Die Schönheitsreparaturklausel ist nur zulässig, wenn die Mietwohnung frisch renoviert übergeben wurde, da der Mieter sonst unzulässig benachteiligt wird. Ausnahme: Mieter wird für die Anfangsrenovierung angemessen finanziell entschädigt (BGH, 18.3.2015, VIII ZR 185/14).

Ohne Klausel gilt: Der Mieter ist nicht verpflichtet, in der Mietvertragszeit Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Kleinreparaturklausel

„Der Mieter hat die Kosten für die im Mietobjekt anfallenden Kleinreparaturen zu tragen. Kleinreparaturen sind die Instandsetzung von kleineren Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen für Fensterläden. Der Mieter trägt die Kosten der Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 75 Euro pro Einzelfall. Fallen im Laufe eines Mietjahres mehrere Kleinreparaturen an, sind die vom Mieter zu tragenden Kosten auf insgesamt 250 Euro, höchstens jedoch auf 8% der Jahresgrundmiete begrenzt.“

Bedeutung der Klausel: Kommt es im Mietverhältnis zu kleineren Schäden, muss der Mieter für die Reparatur und deren Kosten aufkommen.

Voraussetzungen: Unter die Kleinreparaturklausel fallen lediglich Mietgegenstände, die der Mieter ständig in Gebrauch hat. Darunter fallen beispielsweise Wasserhähne, Lichtschalter und Steckdosen.

Ohne Klausel gilt: Der Vermieter ist für die Instandhaltung seiner Wohnung verantwortlich. Der Mieter ist nicht verpflichtet, etwaige Reparaturen selbst durchzuführen oder die Kosten dafür zu tragen.

Klausel zur Eigenbedarfskündigung

„Eine Vermieterkündigung wegen Eigenbedarf ist im Mietverhältnis ausgeschlossen.“

Bedeutung der Klausel: Zugegeben – Hierbei handelt es sich wohl um eine eher seltene Klausel, die laut BGH tatsächlich gültig ist (04.04.2007, AZ: VIII ZR 223/06). Der Vermieter verzichtet mit diesem Vertragsinhalt auf seine Möglichkeit, aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen. Die Klausel gilt auch bei einem Eigentümerwechsel, sodass zukünftige Vermieter ebenfalls nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen dürfen.

Voraussetzungen: Die Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag festgehalten sein. Beide Vertragsparteien müssen die Vereinbarung unterschreiben.

Ohne Klausel gilt: Der Eigentümer darf die Mietwohnung aufgrund von Eigenbedarf je nach Dauer des Mietverhältnisses innerhalb von drei bis neun Monaten kündigen (siehe Kündigungsfristen).

Tipp: Unter „Unzulässige Klauseln im Mietvertrag“ erfahren Sie, welche Klauseln im Mietvertrag unzulässig sind und wie sich der Mieter bei einer unzulässigen Klausel im Mietvertrag richtig verhält. 

Titelbild: SvetaZi / shutterstock.com 

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