Klauseln im Mietvertrag - Teil 2: Unzulässige Klauseln im Mietvertrag

Begründung für Unzulässigkeit der Klausel | Ausnahmen | Verhalten bei unzulässiger Klausel im Mietvertrag

Unzulässige Klauseln im Mietvertrag

Durch Klauseln im Mietvertrag versuchen Vermieter, ihrem Mieter eigentliche Rechte zu entziehen oder gar zusätzliche Pflichten aufzulegen. Viele Klauseln sind jedoch unzulässig und müssen nicht vom Mieter eingehalten oder beachtet werden!

Ob sich auch in Ihrem Mietvertrag eine unzulässige Klausel befindet, können Sie mit unseren nachfolgenden Beispielen vergleichen.

Mietvertragsklausel zur Verpflichtung einer Wandfarbe

Während des Mietverhältnisses sind bunte Wandanstriche, wie beispielsweise schwarz, pink, lila oder dunkelblau, untersagt. Die Wände sind ausschließlich in neutralen Farben zu streichen.“

Bedeutung der Klausel: Dem Mieter wird es untersagt, die Wände der Mietwohnung nach eigenem Geschmack zu gestalten.

Grund für Unzulässigkeit: Der Vermieter darf die Wandfarbe während des Mietverhältnisses nicht vorschreiben (BGH, 14.12.10, VIII ZR 143/10)!

Diese Klausel wäre hingegen erlaubt: Der Vermieter darf hingegen vorschreiben, dass die Wohnung nach dem Auszug noch einmal renoviert werden muss und hierbei lediglich neutrale Wandfarben verwendet werden dürfen (BGH, 06.11.13, ZR 416/12).

Tierhaltung lt. Klausel ausgeschlossen

„Die Tierhaltung ist grundsätzlich ausgeschlossen.“

Bedeutung der Klausel: Der Vermieter verbietet jegliche Form der Tierhaltung in der Mietwohnung.

Grund für Unzulässigkeit: Die jeweiligen Umstände und die persönliche Situation des Mieters werden nicht beachtet, dies führt zu einer unrechtmäßigen Benachteiligung des Mieters. Außerdem werden durch diese Klausel auch Kleintiere, wie Hamster, Kaninchen oder Zierfische ausgeschlossen. Kleintiere gehören jedoch zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung und dürfen daher unter keinen Umständen verboten werden.

Diese Klausel wäre hingegen erlaubt: Im Mietvertrag dürfte hingegen stehen, dass die Tierhaltung in der Mietwohnung eine Genehmigung des Vermieters voraussetzt. Auch das grundsätzliche Verbot von gefährlichen Tieren oder Hunden, die größer als 30cm Schulterhöhe werden, wäre zulässig.

Klausel zu Kinderspielzeiten

„Kinder dürfen lediglich an Werktagen von 10.00 Uhr bis 12.00 Uhr sowie von 16.00 Uhr bis 18 Uhr spielen.“

Bedeutung der Klausel: Der Vermieter möchte Kinderlärm weitestgehend verbieten und gibt daher starre Spielzeiten vor.

Grund für Unzulässigkeit: Es gehört zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung, dass Kinder dort auch spielen. Eine derartige Spiel-Zeitvorgabe ist unzulässig!

Diese Klausel wäre hingegen erlaubt: Im Mietvertrag dürfen klare Ruhezeiten vorgegeben werden. An diese müssen sich alle Mieter – und auch Kinder – halten (Amtsgericht München, 04.05.2017, 281 C 17481/16).

Mietminderungsbeschränkung- oder Verbot

„Der Mieter darf die Miete lediglich mindern, wenn ein Gerichtsurteil zuvor bestätigt hat, dass der Vermieter den Mietmangel zu verantworten hat.“

Bedeutung der Klausel: Der Vermieter möchte verhindern, dass der Mieter die Miete nach eigenem Ermessen mindert.

Grund für Unzulässigkeit: Nach § 535 I 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, den Mietmangel zu beseitigen. Bis zur Beseitigung des Mietmangels darf der Mieter die Miete mindern – und zwar unabhängig vom Verschulden des Vermieters oder einem Gerichtsurteil! Hat der Vermieter Zweifel an seiner Schuld, muss er mittels Gutachten die Schuld des Mieters beweisen.

Kündigungsfrist entgegen rechtlicher Fristen

„Der Mieter muss eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten.“

Bedeutung der Klausel: Der Vermieter verpflichtet seinen Mieter mit dieser Klausel zu einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr.

Grund für Unzulässigkeit: Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt nach § 573c Abs. BGB grundsätzlich 3 Monate. Eine andere Kündigungsfrist ist unzulässig!

Ausnahme: Handelt es sich um einen Zeitmietvertrag, ist die Mietdauer befristet. Innerhalb dieses Zeitraums ist eine Kündigung generell unzulässig.

Klausel zur Einbauküche und deren Elektrogeräte

„Die Instandhaltung der Einbauküche samt aller technischen Geräte ist Sache des Mieters. Die Küche muss auf Kosten des Mieters funktionsfähig gehalten werden.“

Bedeutung der Klausel: Die Küche ist Eigentum des Vermieters, dennoch möchte der Vermieter, dass der Mieter selbstständig für etwaige Reparatur- oder Austauschkosten der Küche aufkommt.  

Grund für Unzulässigkeit: Gehört die Küche zur Mietsache und wird mit-vermietet, haftet der Vermieter nach § 602 BGB für die Kosten bzw. den Austausch der Küche einschließlich dazugehöriger Geräte.

Ausnahme: Hat der Mieter die Küche vertragswidrig genutzt, muss er für die Reparatur oder den Austausch der Küche aufkommen. Gibt es im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel, muss der Mieter tatsächlich kleinere Reparaturkosten für Küchenbestandteile, die häufig genutzt werden (beispielsweise Wasserhahn), übernehmen.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Der Vermieter darf die Wohnung regelmäßig betreten und kontrollieren. Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter regelmäßig Zutritt zur Wohnung zu gewähren.“

Bedeutung der Klausel: Der Vermieter möchte die Wohnung regelmäßig betreten und kontrollieren und fordert die Akzeptanz seines Mieters.

Grund für Unzulässigkeit: Der Vermieter hat kein Recht, die Wohnung ohne besonderen Grund zu betreten (BGH, 04.06.14, VIII ZR 289/13).

Ausnahme: Liegen besondere Gründe vor, beispielsweise Neuvermietung oder Verkauf der Wohnung oder die Begutachtung einer Mängelanzeige, ist der Mieter verpflichtet, seinem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gewähren (siehe auch Wohnungsbesichtigung – Rechte & Pflichten des Mieters).

Raucher-Klausel

„Das Rauchen in der Mietwohnung ist grundsätzlich ausgeschlossen.“

Bedeutung der Klausel: Der Vermieter möchte seine Wohnung scheinbar schützen und verbietet daher das Rauchen in der Wohnung.

Grund für Unzulässigkeit: Der Mieter kann seine Wohnung nicht wie gewünscht nutzen und wird dadurch eingeschränkt und benachteiligt. Allerdings: Für die Folgen von extremen Rauchen kann der Mieter zur Haftung herangezogen werden, wenn das Rauchverhalten einen erheblichen Renovierungsbedarf erfordert.

Diese Klausel wäre hingegen erlaubt: Das Rauchen darf in zur Mietsache gehörenden Gemeinschaftsräumen, wie beispielsweise im Treppenhaus oder Keller, grundsätzlich verboten werden. Unter bestimmten Voraussetzungen darf das Rauchen auf dem Balkon zu bestimmten Zeiten untersagt werden (BGH, 16.01.15, BGH V ZR 110/14)

Renovierung bei Einzug – Einzugsrenovierungsklausel

„Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung vor dem Einzug zu renovieren.“

Bedeutung der Klausel: Der Vermieter übergibt die Wohnung unrenoviert und verpflichtet seinen Mieter, die Wohnung selbstständig vor dem Einzug zu renovieren.

Grund für Unzulässigkeit: Als Mieter hat man grundsätzlich keinen Anspruch auf eine frisch renovierte Wohnung. Auch unrenovierte Wohnungen dürfen vermietet werden. Allerdings: Wird eine unrenovierte Wohnung vermietet, darf der Mieter nicht zur Anfangsrenovierung verpflichtet werden.

Ausnahme: Wird die Anfangsrenovierung angemessen vom Vermieter vergütet, ist die Anfangsrenovierung zulässig (Amtsgericht Berlin-Mitte, 29.03.2007, 18 C 113/06)

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Unklare Nebenkosten

„Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Nebenkosten, die erforderlich sind.“

Bedeutung der Klausel: Da die „erforderlichen“ Nebenkosten nicht im Detail aufgeschlüsselt sind, muss der Mieter theoretisch alle Kosten zahlen, die vom Vermieter als Nebenkosten aufgeschlüsselt werden.

Grund für Unzulässigkeit: Die Nebenkosten sind unklar; die umlagefähigen Nebenkosten werden nicht aufgeführt.

Diese Klausel wäre hingegen erlaubt: Der Vermieter führt entweder alle Nebenkosten im Detail auf oder beruft sich auf die Nebenkosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung

Aufrechnungsklausel – Aufrechnungsbeschränkung

„Dem Mieter ist es nicht gestattet, die Miete mit einer festgestellten Forderung aufzurechnen.“

Bedeutung der Klausel: Der Vermieter möchte ausschließen, dass der Mieter beispielsweise bei einem Mietmangel die Mietminderung mit der nächsten Miete aufrechnet.

Grund für Unzulässigkeit: Das eigentliche Aufrechnungsrecht wird dem Mieter durch diese Klausel entzogen, sodass er keine Möglichkeit hat, eine rechtskräftig festgestellte Forderung mit der Miete aufzurechnen. Das Aufrechnungsverbot ist nach § 309 Abs. 3 unwirksam!

Info: In der Regel kann die Miete nach § 556b Abs. 2 BGB aufgerechnet werden, wenn sich der Vermieter ungerechtfertigt bereichert und zu viel Miete erhalten hat oder ein Mietmangel besteht, für den der Vermieter verantwortlich ist.Der Mieter muss dem Vermieter die Aufrechnungsabsicht mindestens einen Monat vor Mietfälligkeit schriftlich anzeigen.

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Generell gilt: Formularmietverträge unterliegen dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Daher sind Klauseln, die gegen deutsches Recht verstoßen und den Mieter unzulässig benachteiligen, nicht wirksam!  Hat der Mieter durch die Klausel hingegen einen Vorteil, ist sie gültig und auch für beide Vertragsparteien bindend.

Beachten Sie bitte, dass es sich bei unseren zuvor genannten Beispielen keinesfalls um eine abschließende Liste handelt! Es gibt eine Vielzahl von Gesetzen, die Vermieter gerne mit Klauseln im Mietvertrag „aus dem Weg räumen“ möchten.

Häufig sind auch Vereinbarungen zu diesen Punkten unzulässig:

Unter „Zulässige Klauseln im Mietvertrag“ erfahren Sie, welche Klauseln zulässig sind und welche Voraussetzungen dafür gelten.

Verhalten bei unzulässiger Klausel im Mietvertrag

Auch, wenn der Mieter den Mietvertrag inklusive einer unzulässigen Klausel unterschrieben hat, ist er nicht verpflichtet, die Klausel einzuhalten. Allerdings: Im Falle einer unzulässigen Klausel gilt automatisch das deutsche Mietrecht. Ist im Mietvertrag beispielsweise eine Kündigungsfrist für den Mieter von sechs Monaten aufgeführt, bedeutet dies nicht, dass die Kündigungsfrist vollständig wegfällt. Der Mieter muss sich in diesem Fall an die richtige Kündigungsfrist von drei Monaten halten.

Eine Abmahnung oder gar Kündigung der Wohnung aufgrund Nichteinhaltung der unzulässigen Klausel ist in jedem Fall unwirksam!

Wenden Sie sich gerne an einen Mieterverein oder Anwalt für Mietrecht, wenn Sie sich bezüglich einer Vertragsklausel im Mietvertrag unsicher sind und Hilfe benötigen.

Achtung bei der Salvatorischen Klausel

„Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein, wird die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen davon nicht berührt. Die Parteien verpflichten sich, anstelle der unwirksamen Bestimmung eine dieser Bestimmung möglichst nahe kommende wirksame Regelung zu treffen.“

Bedeutung der Klausel: Diese sogenannte „Salvatorische Klausel“ soll unzulässige Vertragsinhalte im Mietvertrag davor schützen, insgesamt ungültig zu werden. Die Salvatorische Klausel sorgt dafür, dass ein unzulässiger Vertragsinhalt durch einen zulässigen ersetzt werden kann und alle weiteren Vertragsinhalte weiterhin gültig sind.

Beispiel im Mietvertrag: Steht im Mietvertrag, dass die Tierhaltung generell verboten ist, handelt es sich um einen ungültigen Vertragsinhalt. In diesem Fall wäre der gesamte Passus „Tierhaltung“ nichtig und müsste nicht vom Mieter beachtet werden. Der Mieter dürfte also jedes Tier in der Mietwohnung halten. Befindet sich nun eine salvatorische Klausel im Mietvertrag, wird der ungültige Passus zur Tierhaltung auf eine rechtlich sichere Klausel, welcher der eigentlichen Absicht am nächsten kommt, „zurückgestuft“. Vermieter und Mieter müssten in diesem Fall also gemeinsam klären, durch welche Klausel die unzulässige Klausel ersetzt wird.

Titelbild: Tiko Aramyan / shutterstock.com

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