Mietkautionsbürgschaft bei Auszug kündigen und in Anspruch nehmen

Mietkautionsbürgschaft bei Auszug kündigen und in Anspruch nehmen

Erlischt das Mietverhältnis, kann die Mietkautionsbürgschaft gekündigt werden. Sollte der Vermieter beim Auszug Ansprüche gegen seinen Mieter stellen, berechtigt ihn dies zur Inanspruchnahme der Mietkautionsbürgschaft. Allerdings haftet der Mieter trotzdem und muss die geleisteten Ansprüche hinterher an die Versicherung zurückzahlen.  

Mietkautionsbürgschaft bei Auszug kündigen

Erlischt das Mietverhältnis, kann die Mietkautionsbürgschaft gekündigt werden. Voraussetzung für die Kündigung ist jedoch zwingend das Zurücksenden der Bürgschaftsurkunde. Ein ordentliches Kündigungsschreiben ist in der Regel nicht erforderlich, denn die Bürgschaft endet mit Zurücksendung der Bürgschaftsurkunde automatisch.

Fristen Mietkautionsbürgschaft

Kündigungsfristen müssen nicht eingehalten werden, denn die Vertragsdauer ist flexibel und nicht an einen festen Kündigungstermin gebunden. Der Versicherungsbeitrag wird in der Regel jährlich im Voraus bezahlt und im Falle einer Kündigung tag genau abgerechnet, sodass der Mieter zu viel gezahlte Beiträge zurückerhält.

Mietkautionsurkunde vom Vermieter zurückerhalten

Wie bei der klassischen Mietkaution, darf der Vermieter nach Mietvertragsende prüfen, ob Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Diese Überlegungs- und Prüfpflicht wurde vom Oberlandesgericht Hamm auf längstens sechs Monate festgesetzt (03.12.1991 – 7 U 101/91).

Wenn Ansprüche bestehen, werden die Forderungen vom Bürgschaftsunternehmen (Bank, Versicherung) übernommen, im Anschluss muss der Mieter diese jedoch zurückzahlen. Stellt der Vermieter keine Ansprüche oder wurden diese ausgeglichen, muss die Bürgschaftsurkunde zurückgegeben werden.

Leistungen der Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsversicherung leistet, wenn sich der Mieter nicht an seine Pflichten aus dem Mietvertrag gehalten hat oder nicht pfleglich mit der Mietsache umgegangen ist:

Ausnahme: Verjährte Ansprüche (verjährte Betriebskosten nach § 195 BGB oder verjährte Schäden an der Mietsache nach § 548 BGB) muss weder der Bürge, noch der Mieter, erfüllen!

Mietkautionsbürgschaft in Anspruch nehmen

Die Inanspruchnahme der Mietkautionsbürgschaft ähnelt einer Schadensanzeige bei einer Versicherung:

  1. Vermieter meldet die Pflichtverletzung direkt der zuständigen Bürgschaftsversicherung
  2. Versicherung informiert den Mieter über die Inanspruchnahme der Versicherung
    Bürgschaft auf gleichberechtigter Alternative
  3. Mieter darf zum Vorgang Stellung nehmen. Hat er Einwände gegen den Anspruch des Vermieters, können liquide Beweismittel für das Nichtbestehen des Anspruchs vorgelegt werden (bspw. Übergabeprotokoll, Zahlungsnachweise, rechtskräftige Urteil, Gutachten, etc.).
    Alternativ kann der Mieter den Anspruch des Vermieters auch selbst beseitigen, indem er Reparaturarbeiten durchführt oder Zahlungsrückstände ausgleicht.
  4. Hat der Mieter keine Einsprüche oder legt unzureichende Beweismittel vor, zahlt die Versicherung dem Vermieter den Schaden aus (entweder Teilbetrag oder gesamte Mietkaution (= Bürgschaftssumme))
  5. Versicherung fordert die gezahlte Summe vom Mieter zurück

Ausnahme: Bürgschaft auf erstes Anfordern
Wurde eine Bürgschaft auf erstes Anfordern abgeschlossen, entfallen die Punkte 3 und 4. Der Mieter hat bei dieser Versicherungsform keine Möglichkeit, der Forderung des Vermieters zu widersprechen! Sollte der Anspruch nicht gerechtfertigt sein, kann der Mieter im Nachhinein nur noch klagen.

Mietkautionsbürgschaft – Offene Nebenkostenabrechnung

Hat der Vermieter noch keine Betriebskostenabrechnung erstellt und ist zu erwarten, dass der Mieter eine Nebenkostennachzahlung leisten muss, darf der Vermieter bei der Barkaution einen „angemessenen Betrag“ einbehalten (siehe Mietkaution bei Auszug zurückerhalten). Bei der Mietkautionsbürgschaft kann allerdings kein einzelner Betrag, sondern allenfalls nur die gesamte Bürgschaftsurkunde einbehalten werden. Daher gilt:

Erlischt das Mietverhältnis, muss der Vermieter die Urkunde innerhalb von sechs Monaten zurückgeben, wenn keine Ansprüche gegen den Mieter geltend gemacht werden (OLG Hamm, 03.12.1991, 7 U 101/91). Der Vermieter kann die Urkunde aufgrund einer noch nicht getätigten Nebenkostenabrechnung also höchsten sechs Monate einbehalten. Nach dieser Frist muss der Mieter entweder die Abrechnung inklusive Nebenkostennachzahlung oder die Urkunde erhalten haben.

Konnte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb eines halben Jahres erstellen, müsste er sich im Falle einer Nachzahlung später selbst mit seinem Ex-Mieter in Verbindung setzen.

Mietkautionsbürgschaft bei Auszug nicht in Anspruch nehmen – Freigabeerklärung Mietkaution

Hat der Vermieter keine Ansprüche gegen seinen Mieter, kann und muss er die Mietkautionsbürgschaft frei geben. Dieser Schritt erfolgt automatisch mit Rückgabe der Mietkautionsurkunde:

  • Entweder schickt der Vermieter die Urkunde direkt an den zuständigen Bürgschaftsträger zurück
  • Oder er händigt sie seinem Mieter aus, damit er die Urkunde selbstständig zurückschicken kann

Mit Rückgabe der Mietkautionsurkunde bestätigt der Vermieter, keine Ansprüche mehr gegen seinen Ex-Mieter zu stellen. Einzige Ausnahme ist die Nebenkostennachzahlung, die sich aus einer noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnung ergeben kann.

Mietkautionsurkunde verloren

Wurde die Mietkautionsurkunde verloren, ist eine Kündigung der Bürgschaft bei Auszug trotzdem möglich. In diesem Fall wird dem zuständigen Träger eine „Verlustmeldung“ der Urkunde gemeldet. Gleichzeitig muss der Vermieter schriftlich bestätigen, dass keine Ansprüche (mehr) gegen den Mieter bestehen und die Bürgschaft gekündigt werden darf (Enthaftungserklärung).

Geht die Urkunde noch während des Mietverhältnisses verloren, kann der Vermieter eine Ersatzurkunde beantragen.

Vermieter übergibt Mietkautionsurkunde nicht

Sendet der Vermieter die Urkunde nicht spätestens nach sechs Monaten (OLG Hamm, 03.12.1991 – 7 U 101/91) an den Bürgen (Versicherung, Bank) zurück, kann wie folgt vorgegangen werden:

  • Gespräch mit Vermieter suchen und auf Rückgabe der Mietkautionsurkunde hinweisen
  • Erfolgt die Rückgabe weiterhin nicht: Vermieter schriftlich, unter Fristsetzung von 2 Wochen, zur Rückgabe auffordern
  • Wenn Frist erfolglos vergangen: Vermieter eine letzte Frist von 2 Wochen setzen und mit Klage auf Herausgabe der Urkunde drohen
  • Parallel: An Mieterschundbund oder Mieterverein wenden
  • Kommt es zur Klage: Geeigneten Mietrecht-Anwalt kontaktieren

Titelbild: Prostock-studio / shutterstock.com 

Verwandte Beiträge

7fb87b907d44409a837165be90a50b43