BGH-Urteil: Schimmelpilzgefahr rechtfertigt keine Mietminderung

BGH-Urteil: Schimmelpilzgefahr rechtfertigt keine Mietminderung

Wenn ein berechtigter Mietmangel in der Wohnung vorliegt, darf die Miete gekürzt werden. Der BGH hat im Dezember 2018 entschieden, dass der Anspruch auf Mietminderung und Mängelbeseitigung jedoch nur vorliegt, wenn die Wohnung tatsächlich Mängel aufweist – die bloße Gefahr einer Schimmelpilzbildung rechtfertigt keine Mietminderung.

Mietminderung wegen Schimmelpilzgefahr

Im vorliegenden Fall haben zwei Mieter ihren Vermieter verklagt, weil die Wohnungen, die 1968 und 1971 erbaut wurden, nicht angemessen gedämmt seien. Sie befürchteten – insbesondere in der kalten Jahreszeit -, dass sich deshalb Schimmel in ihren Wohnungen bilden könnte.

Sie forderten eine Mietminderung nach § 536 BGB sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung.

Landgericht stellte sich auf Seite der Kläger

Das Landgericht Lübeck stellte sich in beiden Fällen (17.November 2017 – 14 S 107/17 und 15. Februar 2018 – 14 S 14/17) auf die Seite der Mieter und stellte eine Minderung der jeweiligen Bruttomieten fest.

Begründung: Obwohl die Wohnungen den damals geltenden Bauvorschriften, DIN-Vorgaben und Regeln der Baukunst entsprechen, dürfen die Mieter einen „Mindeststandart zeitgemäßen Wohnens“ nach heutigen Maßstäben erwarten.

Aufgrund der baulichen Gegebenheiten beider Wohnungen besteht ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, welches die Mieter auch nicht mit „alltagsüblichen“ Heiz- und Lüftungsverhalten verhindern können.

Das Landgericht betonte, dass es bei der Annahme eines Mangels bereits ausreichend sei, wenn ein Mietmangel aufgrund einer bestimmten Beschaffenheit jederzeit tatsächlich auftreten könnte.

Bundesgerichtshof urteilte: Bloße Gefahr rechtfertigt keine Mietminderung

Der beklagte Vermieter nahm die zugelassene Revision in beiden Fällen an und betonte nochmals, dass die bloße Gefahr einer Schimmelpilzbildung keinen Mangel der Wohnung darstellt, wenn sie durch bauliche Gegebenheiten, die damalige technische Standards erfüllten, bedingt sei.

Der gerichtliche Sachverständige bestätigte, dass alle Wohnungen in Deutschland, die zwischen 1947 und 1978 erbaut wurden, über dieselben baulichen Gegebenheiten (Einsatz Geometrischer Wärmebrücken) verfügen.

Die baulichen Vorschriften, die zum Zeitpunkt der Errichtung galten, wurden eingehalten, sodass die Mieter laut Urteil der Karlsruher Richter keinen Anspruch auf Mietminderung und Mängelbeseitigung haben. Erst, wenn sich tatsächlich Schimmel in den Wohnungen gebildet hat, ist eine Mietminderung aufgrund von Schimmel nach § 536 BGB rechtens.

Vorinstanzen

Bundesgerichtshof Karlsruhe – 05. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17
Amtsgericht Reinbek – 07. April 2017 – 13 C 682/14
Landgericht Lübeck – 17. November 2017 – 14 S 107/17

und

Bundesgerichtshof Karlsruhe – 05. Dezember 2018 – VIII ZR 67/18
Amtsgericht Reinbek – 23. Dezember 2016 – 17 C 288/15
Landgericht Lübeck – 15. Februar 2018 – 14 S 14/17

Titelbild: Burdun Iliya / shutterstock.com 

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