Tod des Vermieters – Folgen für den Mieter

Wer übernimmt die Pflichten des Vermieters? | An wen muss die Miete gezahlt werden? | Darf der Erbe den Mietvertrag ändern?

Tod des Vermieters – Folgen für den Mieter

Ist der Vermieter verstorben, machen sich Mieter oft Sorgen um ihre Wohnung. Da der Erbe das Mietverhältnis aber in jedem Fall unter den alten Vertragsbedingungen weiterführen muss, ist diese Sorge meist unbegründet. 

Was passiert beim Tod des Vermieters?

Für den Mieter entstehen durch den Tod des Vermieters keine Veränderungen. Der Mietvertrag ist weiterhin gültig – das Mietverhältnis erlischt nicht durch den Tod des Vermieters.

Der Erbe des Vermieters (i. d. R. Partner, Kinder, Verwandte) muss das Mietverhältnis unter den bisherigen Bedingungen weiterführen. Gleichzeitig ist der Mieter verpflichtet, die bisherigen Pflichten aus dem Mietvertrag und der Hausordnung weiterhin einzuhalten.

Wer übernimmt die Pflichten des Vermieters?

Der Erbe des Vermieters erlangt nach § 1922 BGB ab Eintritt des Erbfalls automatisch die Stellung des Vermieters –  unabhängig von seiner Kenntnisnahme und der Umschreibung im Grundbuch. Dadurch erlangt der Erbe automatisch alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.

Ob es sich bei dem Erben um einen gesetzlichen Erben nach § 1922 BGB, um einen per Testament ernannten Erben oder um eine Erbengemeinschaft handelt, ist nicht relevant.

An wen muss die Miete gezahlt werden, wenn der Vermieter gestorben ist?

In der Praxis wird die Miete häufig weiterhin auf das Konto des verstorbenen Vermieters gezahlt. Da dieses Konto in den Nachlass fällt und der Erbe darauf Zugriff hat, erfüllt der Mieter damit in jedem Fall seine Pflicht, die Miete zu zahlen.

Soll die Miete künftig auf das Konto des Erben gezahlt werden, muss der Erbe entsprechende Nachweise erbringen, dass er ab sofort forderungsberechtigter Erbe ist und das Recht hat, den Mietzins zu erhalten. Nachweise können beispielsweise der Erbschein, das eröffnete öffentliche Testament (BGH, 07.06.05, XI ZR 311/04) oder ein Grundbuchauszug mit Anzeige der Änderung der Eigentumsverhältnisse sein.

Legitimiert sich der Erbe nicht ausreichend, darf der Mieter die Miete einbehalten oder nach § 372 BGB beim Amtsgericht hinterlegen. Sobald der Erbe ausreichende Nachweise erbracht hat, muss die einbehaltene Miete nachgezahlt werden.

Achtung bei Erbengemeinschaft: Soll die Miete auf ein anderes Konto überwiesen werden, muss der Mieter sicherstellen, dass alle Mitglieder der Erbengemeinschaft mit dem neuen Konto einverstanden sind.

Was passiert, wenn es keine Erben gibt?

Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Erben und Nachfolger des verstorbenen Vermieters zu ermitteln (BGH, 07.09.05, VIII ZR 24/05 – 11a)!

Dennoch ist es in bestimmten Situationen unerlässlich, den Erben (= neuen Vermieter) zu kennen, beispielsweise wenn der Mietvertrag gekündigt werden soll. Der Mieter kann in diesen Fällen gemäß § 1961 BGB einen Nachlasspfleger beim Nachlassgericht beantragen. Bis zur Klärung der Erben übernimmt der Nachlasspfleger alle Aufgaben und Pflichten des Vermieters.

Sollte es keinen Erben geben oder hat der Erbe die Erbschaft abgelehnt, geht das Erbe an den Staat über. Der Staat wird die Mietsache daraufhin an einen neuen Eigentümer verkaufen. Auch der neue Eigentümer ist verpflichtet, das bisherige Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten fortzuführen.

Darf der neue Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Nein – zumindest nicht ohne Grund. Es gelten dieselben Kündigungsgründe, die für alle Vermieter nach § 573 BGB gelten:

  • Eigenbedarfskündigung
    Hat der verstorbene Vermieter die Wohnung noch zu Erbzeiten aufgrund von Eigenbedarf gekündigt, wird die Eigenbedarfskündigung hinfällig, wenn der Erbe nicht selbst Eigenbedarf geltend macht
  • Vertragsverletzung durch den Mieter
    Behält der Mieter die Miete zunächst ein, weil er keine ausreichende Kenntnis über den Erben hatte, ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzug nicht rechtens (BGH, 07.09.05, VIII ZR 24/05)
  • Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung

Ausnahme: Mietvertrag auf Lebenszeit
Wurde mit dem verstorbenen Vermieter ein Mietvertrag auf Lebenszeit abgeschlossen, gilt dieses Recht auch nach dem Tod des Vermieters. Der Erbe muss den Mietvertrag auf Lebenszeit weiterführen.

Darf der Mieter außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter gestorben ist?

Nein. Die Kündigungsfrist nach § 573c BGB muss in jedem Fall eingehalten werden.

Ist eine Mietvertragsänderung bei Tod des Vermieters rechtens?

Nach dem Tod des Vermieters läuft der Mietvertrag unter den bisherigen Bedingungen weiter. Die Erben haben kein Recht, den Mietvertrag abzuändern oder gar einen neuen Mietvertrag aufzusetzen. Hier gilt der Grundsatz nach § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“.

Darf die Miete nach dem Tod des Vermieters erhöht werden?

Ja, allerdings nur im Rahmen der Voraussetzungen nach §§ 557 – 560 BGB:

Bei einer Erbengemeinschaft muss die Mieterhöhung durch alle Mitglieder der Erbengemeinschaft ausgesprochen und unterschrieben werden!

Was passiert mit der Mietsicherheit, wenn der Vermieter verstorben ist?

Der Erbe ist verpflichtet, die Mietkaution bei Auszug des Mieters auszuzahlen, da er durch das Erbe unmittelbarer Vertragspartner des Mieters geworden ist. Dies gilt auch bei einer Mietkautionsbürgschaft.

Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Vermieters?

Die Nebenkostenabrechnung muss nach § 556 BGB spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen. Diese Frist gilt auch, wenn der Vermieter verstorben ist. Der Erbe ist als neuer Vermieter verantwortlich, die Nebenkostenabrechnung in der gesetzlichen Frist zu erstellen und dem Mieter auszuhändigen.

Erhält der Mieter die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb dieser Frist, darf er die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten, bis er die Abrechnung erhalten hat (BGH, 29.03.06, VIII ZR 191/05).

Geht die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht beim Mieter ein und ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung, muss er diese nicht zahlen. Ausnahme: Hat der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten und kann dies entsprechend darlegen und beweisen, darf auch nach Ablauf der Jahresfrist noch eine Betriebskostennachforderung gestellt werden (BGH – VIII ZR 249/15, 25.01.2017).

Ein sich aus der Nebenkostenabrechnung ergebendes Guthaben muss der Erbe in jedem Fall auszahlen. Notfalls muss der Erbe auf Auszahlung des Guthabens verklagt werden.

Titelbild: Antonio Guillem / shutterstock.com 

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