Mietvertrag Bearbeitungsgebühren – Dürfen Vermieter Verwaltungsgebühren erheben?

Mieterwechselpauschale | Auszugsgebühr | Pauschale Aufwandsentschädigung

Mietvertrag Bearbeitungsgebühren – Dürfen Vermieter Verwaltungsgebühren erheben?

Vermieter müssen teilweise hohe laufende Kosten decken und Einige werden dabei erfinderisch: Servicepauschale, Mietvertrags-Ausfertigungsgebühr oder schlicht und einfach Bearbeitungsgebühr. Die Liste an ausgefallenen Bezeichnungen ist lang. Doch welche derartigen Gebühren dürfen Vermieter tatsächlich auf Mieter umlegen?

Generelle Bearbeitungsgebühren für Mietvertrag unzulässig

Das Landgericht Hamburg hat entschieden, dass generelle Bearbeitungsgebühren für nichtgewerbliche Mietverträge unzulässig sind und vom Mieter nicht gezahlt werden müssen (LG Hamburg, Urteil v. 5.3.2009, 307 S 144/08, ZMR 2009, S. 534). In einem Fall verlangte ein Vermieter tatsächlich „Mietvertrags-Ausfertigungsgebühren“ in Höhe von 150 bis 175 Euro von mehreren seiner Mieter mit der Begründung seine Ausgaben für Wohnungsbesichtigungen, Vertragsausfertigung und Buchhaltung tragen zu können.

Sollten derartige Kosten bereits in einer Vertragsklausel im Mietvertrag festgeschrieben sein, so seien diese unwirksam. Der Bundesgerichthof entschied bereits 1991, dass eine Klausel nach welcher

„Kosten und Abgaben, die mit dem Abschluss dieses Vertrags verbunden sind, zu Lasten des Mieters gehen“

unwirksam ist (Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, NJW 1991 S. 1750).

Verwaltungskosten auf den Mieter umlegen?

Alle Kosten, die im Zusammenhang mit Abschluss eines Mietvertrages stehen gelten nicht als Betriebskosten, sondern als Verwaltungskosten. Die Verwaltungskosten müssen vom Vermieter im eigenen Interesse selbst aufgebracht und nicht auf Mieter umgelegt werden. Achten Sie als Mieter bei Abschluss des Mietvertrages darauf, dass Ihnen keine versteckten Verwaltungskosten, beispielsweise in Form einer „Servicepauschale“ oder einer „Schreibgebühr“, berechnet werden. Verwaltungskosten gehören auch nicht in die Nebenkostenabrechnung.

1. Vermittlungsprovisionen

Mieter müssen keine Vermittlungsprovision zahlen, wenn kein Makler bei Vermietung beteiligt ist (AG Hamburg, 11.02.2010 – 914 C 414/09).

In dem Fall hatte ein Mieter die Kündigung eingereicht und sich dann noch einmal umentschieden. Der Vermieter verlangte daraufhin 1000 Euro pauschal als Vermittlungsprovision und quittierte diese als „Vertragsausfertigungsgebühr“. Das Gericht in Hamburg verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung, da kein wirksamer Maklervertrag bestand, welcher eine Vermittlungsprovision rechtfertigen hätte können. Nur bei Vereinbarung einer Maklerprovision steht ihm die anteilige Provision bei Abschluss eines Mietvertrages zu. Ein Makler darf jedoch nach § 3 Abs. 3 des Wohnungsvermittlungsgesetzes keine zusätzliche Bearbeitungsgebühr verlangen. Zudem darf keine Provision genommen werden, wenn ein Mietverhältnis der bisherigen Wohnung fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.

2. Mieterwechselpauschale

Eine Mieterwechselpauschale als Bearbeitungsgebühr wird gerne bei Wohnungen berechnet, die durch mehrere Mieter in Form einer Wohngemeinschaft angemietet sind. Wenn in einer WG alle Mieter gleichberechtigt im Mietvertrag eingetragen sind, muss bei Mieterwechsel jedes Mal der Mietvertrag überarbeitet werden. In einem Fall hat die Hausverwaltung einen Nachtrag für den Mietvertrag erstellt, in welchem eine Gebühr für alle zukünftigen Mieter festgelegt ist, um die Kosten der Nachtragserstellung und Bearbeitung des Mietvertrages zu decken. Doch ist diese Vorgehensweise zulässig?

Nein, weder müssen zukünftige Mieter Mieterwechselpauschalen, noch Einzugspauschalen bezahlen. Eine solche Pauschale stellt einen Verstoß gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermG) dar. Zudem wird der Mieter im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligt. Für die beschriebenen Verwaltungstätigkeiten, wie die Erstellung eines Mietvertrag Nachtrages, erhält die Hausverwaltung bereits eine Vergütung vom Vermieter. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag wie:

„Durch einen Mieterwechsel entstehen für die mit dem Wechsel verbundenen Arbeiten Kosten in Höhe von 150,00 € plus Mehrwertsteuer. Diese Kosten werden vom Mieter übernommen“

ist damit unzulässig.

Rückzahlung möglich! Wenn Sie als Mieter aus Unwissenheit bereits eine Mieterwechselpauschale gezahlt haben, können Sie diese zurückfordern (AG Münster, AZ: 55 C 1325/15). Gemäß § 812 Abs. 1 BGB besteht ein Anspruch auf Rückzahlung.

3. Gebühren bei Mietvertrag Umschreibung / Änderung

Für die Vertragsänderung oder Umschreibung des Mietvertrages kann der Vermieter keine Verwaltungsgebühr verlangen. Trotz des Hamburger Urteils, nach welchem derartige Bearbeitungsgebühren nicht vom Mieter getragen werden müssen, erheben einige Vermieter immer noch Verwaltungsgebühren in Höhe von 75-80 Euro. Doch auch Vertragsänderungen, Ergänzungen oder Erneuerungen begründen keine Umlage der Kosten auf Mieter.

4. Gebühren für Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Einige Vermieter versuchen ebenfalls für das Ausstellen einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Kosten beim Mieter einzufordern. Es gibt keine gesetzliche Grundlage, nach welcher ein Vermieter diese Kosten nicht erheben dürfen, da der Mieter keinen rechtlichen Anspruch auf die Ausstellung der Bescheinigung hat (AZ VIII ZR 238/08). Einige Vermieter berechnen für die Ausstellung daher bis zu 50 Euro, obwohl Ihnen nur sehr geringe Aufwand- und Materialkosten entstehen.

Tipp: Legen Sie dem Vermieter eine vorformulierte Bescheinigung hin, sollten Sie seine Unterschrift kostenlos erhalten.

5. Gebühren bei Auszug

Bei Auszug dürfen Vermieter keine pauschalen Gebühren erheben. Wenn der Mieter planmäßig nach Ablauf der Kündigungsfrist auszieht, darf der Vermieter keine „Auszugsgebühr“ fordern. Klauseln im Mietvertrag, welche auf eine pauschale Bearbeitungsgebühr bei Auszug hinweist, ist ebenso ungültig. Wenn sich Mieter und Vermieter auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses (Pauschale Aufwandsentschädigung) einigen, können Ihnen als Mieter jedoch Kosten entstehen.

6. Pauschale Aufwandsentschädigung

Bei Kündigung Ihres Mietverhältnisses müssen Sie sich an die entsprechende Kündigungsfrist halten. Sollten Sie jedoch außerhalb der geltenden Kündigungsfrist frühzeitig ausziehen wollen, müssen Sie sich mit dem Vermieter auf vorzeitige Beendigung des Mietvertrages einigen. Grundsätzlich ist der Vermieter dann berechtigt bei vorzeitiger Vertragsbeendigung eine Aufwandsentschädigung in angemessener Höhe zu verlangen.

Titelbild: Von MIND AND I / shutterstock.com

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