Wohnungsbrand: Rechte des Mieters & Pflichten des Vermieters

Wohnung nach Brand unbewohnbar | Mietminderung wegen Brand | Wohnung nach Brand sanieren

Wohnungsbrand: Rechte des Mieters & Pflichten des Vermieters

Nach einem unverschuldeten Wohnungsbrand haben Mieter das Recht, auf Kosten des Vermieters in einem Hotel oder einer Pension zu wohnen. Zudem kann die Miete – je nach Schwere des Schadens – bis zur Schadenbeseitigung gemindert werden. Ist die Wohnung durch den Brand unbewohnbar, ist eine Mietminderung von 100 % gerechtfertigt.

Mietwohnung nach Brand unbewohnbar – Muss Vermieter Ersatzwohnung stellen?

Ist die Mietwohnung nach einem Brand unbewohnbar, ist der Vermieter nicht verpflichtet, seinem Mieter eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen (LG Düsseldorf DWW 1996 282). Sollte der Vermieter dennoch eine Ersatzwohnung anbieten, ist der Mieter nicht verpflichtet, diese anzunehmen.

Kann der Mieter nicht bei Freunden oder Verwandten unterkommen und findet keine andere geeignete Unterkunft, ist es möglich, übergangsweise im Hotel oder einer Pension zu wohnen.

Wer zahlt die Hotelkosten?

Nach § 536a BGB darf der Mieter Schadenersatzansprüche stellen, wenn ein Mangel wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, eingetreten ist. Ist der Vermieter für den Brand in der Mietwohnung verantwortlich bzw. muss den Brand verantworten (bspw., wenn veraltete Elektrik nicht ausgetauscht wurde, obwohl der Mangel bekannt war – siehe Haftung und Kostenübernahme beim Wohnungsbrand), ist er verpflichtet, die Hotelkosten des Mieters zu übernehmen. Besitzt der Vermieter eine entsprechende Gebäude- oder Feuerversicherung, wird diese für die Hotelkosten aufkommen.

Hat der Vermieter den Brand nicht zu verantworten, darf er nicht zum Schadenersatz verpflichtet werden und muss keine Hotelkosten zahlen – auch nicht seine Versicherung! Für diesen Fall sollte der Mieter zwingend eine private Hausratversicherung besitzen, die die Hotelkosten dann übernimmt.

Wurde der Wohnungsbrand grob fahrlässig von einem Nachbarn oder einer anderen Person verursacht, wird die Hausratversicherung einen Regressanspruch bei der Haftpflichtversicherung des Verursachers stellen.

In der Regel übernimmt die Hausratversicherung die Hotelkosten bis die Wohnung wieder bewohnbar ist. In welcher Höhe und Form die Kosten übernommen werden, ist abhängig vom Versicherungsschutz.

Muss die Miete weitergezahlt werden?

Grundsätzlich muss die Miete nach einem Brand weitergezahlt werden. Allerdings kann der Mieter die Miete – je nach Schwere des Schadens – nach § 536 BGB mindern, wenn er den Brand nicht zu verantworten hat. Hat der Mieter den Brand verursacht, darf er die Miete nicht mindern.

Ausnahme: Wurde die Mietsache durch den Brand völlig zerstört, erlischt das Mietverhältnis und die Verpflichtung der Mietzahlung automatisch.

Wohnungsbrand Mietminderung

Kann die Wohnung nicht in zumutbarer Weise genutzt werden, darf der Mieter die Miete nach § 536 BGB bis zur vollständigen Beseitigung des Schadens mindern. Ist die Beeinträchtigung so gravierend, dass die Nutzung der Wohnung ausgeschlossen ist (beispielsweise bei Brand- oder Wasserschäden, extremen gesundheitsschädigenden Schimmelbefall), darf die Miete sogar bis zu 100 % gemindert werden.

Nach § 286 Nr. 4 BGB muss der Mieter seinen Vermieter in diesem Fall nicht schriftlich unter Fristsetzung vorab auf den Mangel hinweisen, sondern darf die Miete sofort mindern.

Wohnungsbrand Mietausfall

Kann die Wohnung aufgrund des Wohnungsbrandes nicht weitervermietet werden oder wurde die Miete aufgrund des Brandes zu 100 % gemindert, entsteht dem Vermieter ein Mietausfall. Da dieser Mietausfall zu den Folgen des Brandschadens gehört, ersetzt die Versicherung des Vermieters (Gebäudeversicherung, Feuerversicherung) ihm in der Regel den Mietausfall.

Wohnung nach Brand sanieren

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB sind Vermieter verpflichtet, die Mietsache in Stand zu halten. Nach einem Brand ist der Vermieter demnach verpflichtet, die Brandspuren zu beseitigen und die Wohnung wieder bewohnbar zu machen. Wird die Wohnung nach dem Brand nicht vom Vermieter renoviert, obwohl es seine Pflicht wäre, darf die Miete gemindert werden. Wurde die Mietsache durch den Brand allerdings vollständig zerstört, besteht keine Wiederherstellungspflicht für den Vermieter.

Hat der Mieter den Brand jedoch selbst zu verantworten, ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Schaden in der Wohnung zu beseitigen. In diesem Fall ist es die Verpflichtung des Mieters, das Eigentum des Vermieters wieder instand zu setzen.

Ausnahme: Hat der Vermieter die Kosten der Wohngebäudeversicherung im Mietvertrag auf die Mieter umgelagert, muss die Wohngebäudeversicherung des Vermieters leisten (BGH, 19.11.14, VIII ZR 191/13) – Auch, wenn der Mieter den Schaden verursacht hat und über eine entsprechende private Versicherung verfügt!

Hat der Schadenverantwortliche (Mieter/Vermieter) eine entsprechende Versicherung abgeschlossen, übernimmt diese i. d. R.  die Kosten der Schadenbeseitigung (siehe Haftung und Kostenübernahme beim Wohnungsbrand)

Wohnung nach Brand kündigen

Der Mieter hat das Recht, die Wohnung nach einem Brand zu kündigen. Ist die Wohnung unbewohnbar und wird dies von einem Gutachter entsprechend bestätigt, darf der Mietvertrag fristlos und außerordentlich gekündigt werden (§§ 543, 569 BGB).

Der Berliner Mieterverein rät allerdings, eine abgebrannte Wohnung nicht zu kündigen, wenn sie saniert wird. Denn nach der vollständigen Sanierung hat der Mieter das Recht, wieder in seine Wohnung einzuziehen.

Der Vermieter darf die Wohnung im Falle eines Wohnungsbrandes ordentlich kündigen, wenn die angemessene wirtschaftliche Nutzung nicht mehr gegeben ist (§ 573 Abs. 2 Nr.3 BGB). Dies kann beispielsweise bei einem unzumutbar hohen Kostenaufwand für die Wiederherstellung der Wohnung der Fall sein.

Wurde die Mietsache durch den Brand völlig zerstört, erlischt das Mietverhältnis ohne Kündigung automatisch.

Titelbild: Vadim Ratnikov / shutterstock.com 

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