Unverschuldeter Wasserschaden in der Mietwohnung - Rechte des Mieters

Pflichten des Vermieters beim Wasserschaden | Wer behebt & zahlt Wasserschaden? | Aufwandsentschädigung | Mietminderung

Unverschuldeter Wasserschaden in der Mietwohnung – Rechte des Mieters

Ein unverschuldeter Wasserschaden in der Mietwohnung ist für den Mieter besonders ärgerlich: Obwohl er den Wasserschaden nicht zu verantworten hat, entstehen ihm diverse Aufwendungen. Dafür darf der Mieter eine Aufwandsentschädigung vom Verursacher fordern, zudem darf unter gewissen Umständen auch die Miete gemindert werden. Für die Sanierung des Wasserschadens muss der Verursacher aufkommen.  

Wasserschaden durch Verschulden Dritter

Ein unverschuldeter Wasserschaden kann viele Ursachen haben:

  • Wasserschaden durch Nachbarn (z. B. ausgelaufene Waschmaschine)
  • Undichtes Dach
  • Defekte Abwasserleitungen
  • Rohrbruch
  • Hochwasser, Starkregen

Pflichten des Vermieters beim Wasserschaden

Kam der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nicht nach, muss er für alle Schäden am Gebäude – einschließlich aller beschädigten Wohnungen – aufkommen.

Nach § 535 BGB ist es die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem geeigneten Zustand zu erhalten, entstandenen Schäden zu beheben und die dafür entstandenen Kosten zu übernehmen.

Wer zahlt den Wasserschaden?

Wurde die Wohnung (und schlimmstenfalls auch das Gebäude) durch den nicht selbst verursachten Wasserschaden beschädigt, muss der Mieter keine Angst vor hohen Rechnungen haben. Denn leisten muss der Verursacher – Dies kann je nach Schadensursache entweder der Nachbar oder der Vermieter sein.

Hat der Vermieter den Schaden zu verantworten, kann er für die Schäden an fest installierten Gütern (Wände, Bodenbeläge, etc.) seine Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehmen. Kam es durch Naturwirkungen zum Wasserschaden, leistet die Elementarversicherung des Vermieters.

Wurde der Wasserschaden durch die Wohnung darüber verursacht – etwa, weil der Nachbar seine Waschmaschine falsch angeschlossen hat – ist die Haftpflichtversicherung des Nachbarn zur Leistung verpflichtet.

Wer zahlt beschädigten Hausrat?

Wurde auch der Hausrat (Möbel, Teppiche, Elektrogeräte, etc.) durch den Wasserschaden beschädigt, können Mieter ihre private Hausratversicherung in Anspruch nehmen. Diese wird den Zeitwert der beschädigten Gegenstände ersetzen.

Kann der Verursacher des Wasserschadens ausfindig gemacht werden, wird die Hausratversicherung einen Regressanspruch beim Verursacher bzw. seiner Haftpflichtversicherung stellen und die geleisteten Zahlungen zurückfordern.

Besitzt der geschädigte Mieter keine Hausratversicherung, kann er die entstandenen Hausratschäden direkt bei der Haftpflichtversicherung des Verursachers geltend machen.

Wer muss den Wasserschaden beheben?

Hat der Mieter den Wasserschaden nicht verursacht, ist es auch nicht seine Pflicht, den Schaden zu beseitigen. Dies ist die Pflicht des Verursachers! Entweder beseitigt er den Schaden selbst oder beauftragt Handwerker.

Beispiel:

Der Nachbar von Oben hat in seiner Wohnung eine große Überschwemmung verursacht. In Folge dessen wurde eine Wand in der eigenen Wohnung beschädigt. Die Wand muss nun getrocknet und anschließend neu tapeziert werden. Da der Nachbar für die Beschädigung verantwortlich ist, übernimmt er die Tapezierarbeiten und besorgt ein geeignetes Trocknungsgerät.
Da die Materialkosten nicht so hoch sind, zahlt der Verursacher die Kosten selbst und macht sie nicht bei seiner Privathaftpflichtversicherung geltend.

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter, Nachbarn oder Handwerkern Zutritt zur Wohnung zu gewähren, damit der Schaden behoben werden kann.

Vermieter/Nachbar behebt Wasserschaden nicht

Behebt der Verursacher den Wasserschaden auch nach Fristsetzung nicht, kann der Mieter den Schaden selbst beseitigen bzw. beseitigen lassen und die Kosten beim Verursacher oder direkt bei seiner Versicherung (Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung) geltend machen.

Wohnung durch Wasserschaden unbewohnbar

Ist die Wohnung durch den Wasserschaden und die Sanierung unbewohnbar, darf der Mieter auf Kosten des Verursachers in einem Hotel oder einer Pension wohnen.

Wasserschaden Entschädigung für Mieter – Aufwandsentschädigung

I. d. R. entsteht dem Mieter durch den Wasserschaden auch ein eigener Aufwand:

  • Reinigungs- und Aufräumarbeiten werden meist selbst durchgeführt
  • Trocknungsgerät wird über eigenen Stromverbrauch abgerechnet
  • Höhere Fahrtkosten zur Arbeit, wenn er während Renovierung woanders wohnen muss

Dafür darf der Mieter nach § 555a Abs. 3 BGB eine entsprechende Aufwandsentschädigung vom Verursacher fordern. Laut Urteil des Landgerichts Berlin (24.10.05, 67 S 177/05) ist folgende Aufwandsentschädigung angemessen:

  • 7,50 Euro Stundensatz für Reinigungs- und Räumarbeiten
  • 100%ige Übernahme der Stromkosten für Einsatz des Trocknungsgerätes
  • Kilometerpauschale von 30 Cent pro längerem Fahrtweg

Mietminderung wegen Wasserschaden

Ist der Gebrauch der Mietsache durch den (nicht selbst verschuldeten!) Wasserschaden eingeschränkt, darf der Mieter zudem ab Schadeneintritt bis Schadenbeseitigung die Miete nach § 536 BGB mindern. Dafür muss der Mangel dem Vermieter – bestenfalls schriftlich – angezeigt sowie die Mietminderung angekündigt werden.

Die Höhe der Mietminderung ist abhängig vom Schadenbild und den Umständen im Einzelfall. Um Ärger mit dem Vermieter zu vermeiden, sollte man sich mit dem Vermieter über eine angemessene Mietminderung einigen.

Gerichtsurteile mit festgesetzter Mietminderung:

  • Nasser Teppichboden & unerträglicher Gestank für 2 – 3 Wochen: 80 % Minderung
    (Amtsgericht Friedberg, 06.07.1983, C 389/82)
  • Wasserschaden Keller (Regenwasserpfützen bei Starkregen): Keine Mietminderung
    (Landgericht Berlin, 15.03.2002, 63 S 54/00)
  • Tropfendes Wasser aus Zimmerdecke durch Schneesturm: 30 % Mietminderung
    (Amtsgericht Kiel,  26.06.1980, 13 C 9/80)
  • Lärmbelästigung durch Trocknungsgeräte von 50 db: 100 % Mietminderung
    (Amtsgericht Schöneberg, 10.04.2008, 109 C 256/07)
Wenn der Vermieter den Schaden beseitigen will, der Mieter aber keinen Zugang zur Wohnung gewährt, ist es nicht das Verschulden des Vermieters, wenn der Schaden nicht behoben wurde. Eine Mietminderung wäre in diesem Fall unzulässig (Landgericht Karlsruhe, 24. August 2009, 9 S 206/08)

Wasserschaden Wohnung kündigen

Ist der Wasserschaden so groß, dass die Wohnung für längere Zeit unbewohnbar ist, kann der Mieter die Wohnung fristlos und außerordentlich kündigen.

Wird die Wohnung innerhalb kurzer Zeit (zwei bis drei Wochen) saniert, ist eine fristlose Kündigung nicht möglich. Die Wohnung kann dann nur fristgerecht gekündigt werden.

Titelbild: Andrey_Popov / shutterstock.com 

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