Zurückbehaltungsrecht – Wann darf ich die Miete einbehalten?

Einrede des nicht erfüllten Vertrags - Leistungsverweigerungsrecht

Zurückbehaltungsrecht – Wann darf ich die Miete einbehalten?

Bei nicht vertragsmäßigem Zustand der Mietwohnung, dürfen Mieter nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB von ihrem Zurückbehaltungsrecht (Leistungsverweigerungsrecht bzw. „Einrede des nicht erfüllten Vertrages“) Gebrauch machen. Das heißt, der Mieter darf die (geminderte) Miete als Druckmittel zur Mängelbeseitigung ganz oder teilweise einbehalten (§§ 535, 536 BGB).

Mietminderung vs. Zurückbehaltungsrecht

Bei Mietminderung dürfen Mieter die Miete um einen gewissen Prozentsatz für die Zeit mindern, in welcher ein Mietminderungsgrund anhält. Der Mietminderungsbetrag muss nicht zurückgezahlt werden und stellt somit einen Verlust für den Vermieter dar.

Bei Anwendung des Zurückbehaltungsrechts geht in den meisten Fällen bereits eine Mietminderung voraus. Wenn der Vermieter den Mangel auf Bitte des Mieters nicht beseitigt, ist der Mieter dazu berechtigt von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Er darf die Mietzahlung ganz oder teilweise einstellen. Im Gegensatz zur Mietminderung, muss die Miete zurückgezahlt werden sobald alle Mängel beseitigt wurden.

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Voraussetzungen zur Anwendung Zurückbehaltungsrecht

Mieter dürfen Miete nur zurückbehalten, wenn folgende Punkte erfüllt sind:

  1. Mängelanzeige tätigen: Mietmängel sind mit Berufung auf Instandhaltung nach § 535 BGB dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen.
  2. Nichterfüllung von vertragsmäßiger Pflicht: Vermieter erfüllt innerhalb von Mieter gesetzter Frist seine Verpflichtung (z.B. Mängelbeseitigung) nicht.
  3. Leistungsverweigerung ankündigen: Laut § 556 b Absatz 2 Satz 1 BGB, muss der Mieter seinen Vermieter mindestens einen Monat vor Mietfälligkeit in Textform ankündigen, dass er von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen wird.

Zurückbehaltungsrecht Höhe – Miete ganz oder teilweise einbehalten?

Es ist möglich, das Zurückbehaltungsrecht mit Mietminderung zusammen geltend zu machen. Dabei wird die Höhe der Mietminderung immer im Einzelfall entschieden und richtet sich nach bereits vorausgegangenen Gerichtsurteilen zur Minderung von Mieten. Aktuelle Urteile finden sich in der Mietminderungstabelle. Die Höhe der zurückbehaltenden Miete sollte in angemessener Relation zur Bedeutung des Mangels stehen. Meist ist die genaue Höhe umstritten und die Bestimmung bedarf einer Einzelfallentscheidung. Klare Vorgaben vom Bundesgerichtshof fehlen. Daher ist es empfehlenswert, sich vor Anwendung des Zurückbehaltungsrechts von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.

Festgehalten im Leitsatz des Urteils BSG 17.06.2015 mit AZ VIII ZR 19/15: „Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichen Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.“

Einbehaltene Miete auf Sperr- oder Sonderkonto

Bei Anwendung des Zurückbehaltungsrechts müssen Sie den einbehaltenen Mietbetrag auf kein „Sperrkonto“ bzw. „extra Konto“ legen. Dabei handelt es sich um ein hartnäckiges Gerücht ohne rechtlichen Belang. Jedoch ist es sinnvoll, die zurückbehaltene Miete (abzüglich eines eventuell vorhandenen Mietminderungsbetrages) auf ihr Sparkonto zu überweisen, da Sie den Betrag zu einem späteren Zeitpunkt an ihren Vermieter auszahlen müssen.

Zurückbehaltungsrecht – wie lange?

Mieter können das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel anwenden, solange der Grund für das Einbehalten der Miete besteht. Wurden Mängel etc. beseitigt, muss der zurückgehaltene Betrag umgehend zurückgezahlt werden. Andernfalls besteht offiziell Mietverzug, welches eine Kündigung des Mietverhältnisses mit sich ziehen kann. Zudem kann das Zurückbehaltungsrecht enden, wenn der Mieter der zur Beseitigung beauftragten Person den Zutritt zur Wohnung verweigert.

Festgehalten im Leitsatz des Urteils BSG 17.06.2015 mit AZ VIII ZR 19/15: „Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.“

Ende Zurückbehaltungsrecht mit Vermieterwechsel

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängeln endet mit der Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch (LG Berlin, vom 11.11.05, Az.63 S 37/05) Die einbehaltenen Beträge müssen dem alten Vermieter zurückgezahlt werden. Gegenüber des neuen Mieters kann das Zurückbehaltungsrecht nur wieder ausgeübt werden, wenn die Mängel fortbestehen. Zudem muss von der Miete ausgegangen werden, die seit Grundbucheintragung gilt.

Rückzahlung der einbehaltenen Miete

Bei Rückzahlung der einbehaltenen Miete steht dem Vermieter keine Zinszahlung zu. Sollte zuvor bereits die Miete auf Grund von Mängeln gemindert wurden sein, muss der Anteil der Mietminderung nicht zurückgezahlt werden und ist somit für den Vermieter verloren.

Zurückbehaltungsrecht Gründe

1. Mietmangel und Bagatellmangel

Das Zurückbehaltungsrecht darf ausschließlich bei akuten Mängeln, welche nicht unter die geringfügigen Mängeln (Bagatellmangel gemäß § 536 Abs. 1 S.3 BGB) fallen, angewendet werden (§ 320 Abs. 2 BGB).

2. Fehlende Nebenkostenabrechnung

Die Mietzahlung darf bei fehlender Nebenkostenabrechnung nicht zurückbehalten werden, da die fehlende Betriebskostenabrechnung keine Auswirkung auf die Grundmiete hat. Die Abrechnungsverpflichtung des Vermieters bezüglich der Nebenkosten steht in keinem Zusammenhang mit der Verpflichtung des Mieters, die Kaltmiete zu zahlen. Wenn innerhalb der Abrechnungsfrist für den vorangegangen Abrechnungszeitraum keine Nebenkostenabrechnung vorliegt, darf der Mieter nur die anstehende Nebenkostenvorauszahlung einbehalten – nicht aber die Kaltmiete (BGH ZMR 1994, 339).

3. Kaution abwohnen

Es ist nicht erlaubt, Miete als Ersatz für die Kaution einzubehalten. Denn die Mietkaution darf nicht abgewohnt werden bzw. mit einer oder mehreren Monatsmieten verrechnet werden (AG München, 7.04.2016, AZ 423 C 1707/16).

Ausnahme: Falls der Vermieter auf Bitte des Mieters keinen Nachweis über eine gewissenhafte Anlage seiner Kaution vorlegt, darf der betroffene Mieter im Rahmen des Zurückbehaltungsrechtes die Mietzahlungen bis zur Höhe des Kautionsbetrags einbehalten (BGH, 20.12.2007, IX ZR 132/06).

Beispiel – Anwendung Zurückbehaltungsrecht

Ein Raum ihrer Wohnung ist mit Schimmel befallen. Der Feuchtigkeitsschaden rechtfertigt laut Tabelle eine Mietminderung um 10 %. Bei einer Warmmiete von 800,000 Euro, würde das einen Betrag von 80,00 Euro ergeben. Sie machen den Vermieter auf den Schaden aufmerksam, jedoch reagiert er nicht. Also machen Sie beim Vermieter rechtzeitig angekündigt von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch. Ihr Anwalt empfiehlt Ihnen einen Teil der Miete in Höhe von 120 Euro zurückzubehalten.

Im Ergebnis können Sie insgesamt 200 Euro von der zuzahlenden Warmmiete abziehen. Es bleibt ein zuzahlender Betrag von 600,00 Euro. 

Sobald der Vermieter die Mängel beseitigt hat, müssen Sie als Mieter die einbehaltenen 120,00 Euro umgehend zurückzahlen. Die zehn prozentige Mietminderung in Höhe von 80,00 Euro sind für den Vermieter hingegen verloren.

Achtung: Zurückbehaltungsrecht mit Bedacht ausüben

Sollten Sie inklusive Mietminderung einen unverhältnismäßig hohen Betrag zurückbehalten, kann der Vermieter mit einer Kündigung des Mietvertrages reagieren. In einem Fall wurde dem Vermieter wegen des hohen Zahlungsrückstandes in der gerichtlichen Vorinstanz recht gegeben. Erst der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite des Mieters (BGH, 10.04.2019, Az.: VIII ZR 250/17).  Lassen Sie sich immer anwaltlich beraten, bevor Sie von ihrem Recht zur Mietminderung und Mietzurückhaltung Gebrauch machen.

Ausschluss Zurückbehaltungsrecht

Klauseln in einem privaten Mietvertrag, welche das Zurückbehaltungsrecht für Mieter von vornherein ausschließen, sind unzulässig.

Ausnahme: Bei unterlassener Mängelanzeige ist das Zurückbehaltungsrecht nach Treu und Glaube ausgeschlossen. Wenn dem Vermieter der Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht „die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen“ (BGH § 320).

Rückwirkend Zurückbehaltungsrecht geltend machen

Es ist nicht zulässig, das Zurückbehaltungsrecht rückwirkend geltend zu machen. In der Praxis berufen sich Mieter oft auf bisher nie angezeigte Mängel, um aufgelaufene Mietschulden zu verringern.

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