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Vorgetäuschter Eigenbedarf

Trauriges Paar sitzt vor Umzugskartons

Eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist wohl der Albtraum jeden Mieters. Die Mieter müssen die Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist räumen, da der Vermieter oder dessen Angehörige die Wohnung selbst benötigen. Doch was, wenn sich herausstellt, dass eigentlich gar kein Eigenbedarf des Vermieters vorliegt?

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Was ist Eigenbedarf?

Vermieter dürfen den von ihnen vermieteten Wohnraum gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für sich beanspruchen, wenn sie selbst oder ihre Angehörigen die Wohnung beziehen sollen. Dazu gehören:

  • Kinder,
  • Eltern,
  • Enkel,
  • Großeltern,
  • Neffen/ Nichten,
  • Schwäger,
  • Cousins/ Cousinen.

Zusätzlich kann der Vermieter ebenfalls Eigenbedarf anmelden, wenn Personen in die Wohnung ziehen sollen, zu denen besonders enger Kontakt besteht (BGH, Az.: VIII ZR 247/08). Hierzu gehören auch Kinder von Lebenspartnern oder Pflegepersonal.

Wann ist Eigenbedarf vorgetäuscht?

Kündigt ein Vermieter das Mietverhältnis auf Grund seines Eigenbedarfs für den Wohnraum, müssen die Mieter die Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist aus der Wohnung ausziehen. Diese Frist ist abhängig davon, wie lange die Mieter die Wohnung bewohnten. Stellt sich jedoch heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, um die Mieter aus der Wohnung herauszuschmeißen oder die Wohnung anderweitig zu vermieten, kann dies rechtliche Konsequenzen haben.

Münchener Modell

Ein Methode Eigenbedarf vorzutäuschen ist das sog. „Münchener Modell“. Bei dieser Variante wurden Mietshäuser von Personengesellschaften gekauft, um es als Eigentum zu nutzen. Die gekaufte Immobilie soll als eigene Wohnung genutzt werden. Hierbei kündigen die Vermieter ihren Mietern noch bevor das Wohngebäude in ein Eigentumsobjekt umgewandelt wurde. Sobald die Wohnungen dann in Eigentumsmodelle umgewandelt wurden, vermieteten die Eigentümer diese an andere Personen weiter. Diese Methode diente der Umgehung des Mieterschutzes nach § 577 BGB, trotz der Tatsache, dass vorgetäuschter Eigenbedarf vorlag.

Rechtliche Folgen des Münchener Modells

Eine Ergänzung des Paragraphen 577 des BGB sorgt seit 2013 dafür, dass das Vermieter nicht mehr über das Münchener Modell von Gesetzeslücken profitieren können. So lautet § 577 Abs. 1 BGB nun:

„[…] Wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. […]“

Nach dem Verkauf einer Immobilie kommt es zu einer 3-jährigen Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen, wenn die Wohnungen vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Der Mieterschutz greift allerdings hierbei nicht, wenn die Wohnung schon vor der Anmietung Eigentum war oder Familienangehörige bzw. Angehörige des Haushalts zu den Käufern gehören.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Wie herausfinden?

Vorgetäuschter Eigenbedarf lässt sich vor allem feststellen, wenn die Wohnung plötzlich an jemand außerhalb des oben genannten privilegierten Personenkreises vermietet wurde oder einfach weiterhin leer steht.

Schadenersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Stellt sich heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, kann der Mieter Anspruch auf Schadenersatz haben (BGH, Beschl. vom 10. 05.2016, Az.: VIII ZR 214/15). Die Summe der Schadenersatzforderung ist abhängig von Mietdauer, Prozess- und Umzugskosten (LG Saarbrücken, Urteil vom 21.1.1994, Az.: 13 B S 281/93, WuM 1995, 173). Der Vermieter macht sich außerdem des Betrugs schuldig.

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Vorgetäuschter Eigenbedarf: Verjährung

Die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche bei vorgetäuschtem Eigenbedarf beträgt gemäß § 195 BGB 3 Jahre. Diese Frist beginnt mit Abschluss des Jahres, in dem der Schadenersatzanspruch zustande gekommen ist.

Vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen

Damit Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können, muss das Vortäuschen des Eigenbedarfs belegt werden können. Der Mieter muss diese Beweise vorlegen (BGH, 18.05.2005, Az.: VIII ZR 368/03). Da der Mieter nicht in das Recht auf Privatsphäre des Vermieters eingreifen darf, empfehlen sich die folgenden Wege Beweise für einen vorgetäuschten Eigenbedarf zu sammeln:

  • Kontrolle der Immobilienportale

Wird die Wohnung auf Immobilienportalen angeboten, sucht der Vermieter augenscheinlich nach anderen Vermietern und seine Eigenbedarfserklärung ist anfechtbar.

  • Klingelschild der Wohnung

Steht ein anderer Name auf dem Klingelschild der Wohnung als in der Eigenbedarfserklärung angegeben, kann dies auf einen vorgetäuschten Eigenbedarf hindeuten.

  • Befragung der Nachbarn

Die Nachbarn der betreffenden Wohnung haben möglicherweise Informationen darüber, wer nun die Wohnung bewohnt.

  • Kontrollieren des Grundbuchs

Liegt begründetes Interesse vor, kann Einblick in das Grundbuch gewährt werden. Dieses kann Aufschluss darüber geben, wer die Wohnung aktuell bewohnt.

Titelbild: Antonio Guillem/ shutterstock.com

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