BGH: Mietkaution während des Mietverhältnisses für Vermieter tabu

BGH: Mietkaution während des Mietverhältnisses für Vermieter tabu

Mit Urteil vom 07.05.2014 hat der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 234/13 entschieden, dass die hinterlegte Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses für den Vermieter tabu ist. Dies gilt auch, wenn der Vermieter diese zur Befriedigung streitiger Forderungen aus der Miethöhe verwerten will.

Geklagt hatte eine Mieterin aus Bonn, die bei Einzug vereinbarungsgemäß eine Mietsicherheit in Höhe von 1.400 Euro auf einem Mietkautionskonto hinterlegt hatte. Als die Mieterin später eine Mietminderung geltend machte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses die gesamte Mietkaution auszahlen und berief sich auf folgenden Passus im Mietvertrag:

„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“

Mit der Klage fordert die Mieterin den Vermieter auf, das Kautionskonto bis zur ursprünglichen Höhe auszugleichen und insolvenzfest anzulegen.

BGH erklärt Zusatzvereinbarung für unwirksam

Dem folgten auch die Richter des BGH und erklärten eine zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses auf die Mietkaution zugreifen kann, nach § 551 Abs. 4 BGB für unwirksam.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution auf den ursprünglichen Betrag gutzuschreiben.

Treuhänderische Verwaltung der Mietsicherheit

Als Begründung nannte der BGH, dass eine vorzeitige Inanspruchnahme der Mietsicherheit dem Treuhandcharakter der Mietkaution nach § 551 Abs. 3 BGB widerspreche.
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§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

[…]

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
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Mit der gesetzlichen Regelung will der Gesetzgeber sicherstellen, dass Mietern bei Auszug die volle Mietkaution auch bei Insolvenz des Vermieters – sofern keine berechtigten Forderungen des Vermieters bestehen – wieder ausgezahlt wird. Könnte der Vermieter entgegen der Vorschriften bereits im laufenden Mietverhältnis auf die Mietkaution zugreifen, würde die gesetzliche Regelung unterlaufen, weshalb andere, zum Nachteil des Mieters lautende Vereinbarungen, unwirksam seien.

Infos für Mieter

Mieter haben einen Anspruch darauf, dass die Mietkaution insolvenzsicher und getrennt vom Privatvermögen des Vermieters angelegt ist. Hierfür muss der Vermieter einen Nachweis erbringen. Wird die Mietsicherheit in Raten hinterlegt, sollte der Nachweis bereits bei der ersten Rate erfolgen, ansonsten können die nächsten Kautionsraten zunächst zurückgehalten werden. Auch Zinsen für das Kautionsguthaben stehen vollumfänglich dem Mieter zu.

BGH vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13

Vorinstanzen:

AG Bonn vom 21.11.2012 – Az.: 201 C 361/12

LG Bonn vom 25.07.2013 –  Az.: 6 S 200/12

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