Mietpreisbremse 2015 – Regelungen und Ausnahmen im Überblick

Mietpreisbremse 2015 – Regelungen und Ausnahmen im Überblick

Bezahlbare Wohnungen gehören zum Grundbedarf der Bevölkerung. Sie werden in größeren Städten zunehmend zur Mangelware. Stetig steigende Mieten verdrängen sozial schwächere Mieter aus den Städten. Luxussanierungen nehmen keine Rücksicht auf die Haushaltskasse der Mietinteressenten. Nach einer Studie des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz lagen in 2013 die Bestandsmieten gegenüber den Mieten bei Wiedervermietungen in Münster 30 Prozent, in Hamburg und München 25 Prozent und in Berlin 19 Prozent auseinander.

Der Gesetzgeber hat den sozialen Sprengstoff erkannt und will mit der „Mietpreisbremse“ gegensteuern. Daran ändert nichts, dass nach Angaben des Statistischen Bundesamts die Mieten in 2013 in der Fläche nur um durchschnittlich 1,3 Prozent angestiegen sind. Mit der Mietpreisbremse will der Gesetzgeber nun die Mietpreisentwicklung in „problematischen Wohnungsmärkten“ regulieren. Exorbitante Anstiege von bis zu 40 Prozent soll es nicht mehr geben. Um zugleich den Wohnungsbau nicht abzuwürgen, werden die Interessen von Investoren und Vermietern einbezogen. Neubauten und umfassende Modernisierungsmaßnahmen sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen.

Welche Vorgaben macht die Mietpreisbremse?

Vermieter können bislang bei der Wiedervermietung frei werdender Wohnungen jede Miete verlangen, die ein Mieter bereit ist, zu zahlen. Tritt die Mietpreisbremse in Kraft, darf ein Vermieter bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung in Regionen mit einem „angespanntem Wohnungsmarkt“ als Miete nur einen Betrag verlangen, der der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent entspricht. So sollen auch sozial schwächere Mieter auf dem Wohnungsmarkt eine Chance haben und nicht durch einkommensstarke Interessenten verdrängt werden.

Beispiel: Die bisherige Miete betrug 7,00 €/m², die ortsübliche Miete liegt bei 9,00 €/m². Wird neu vermietet, kann der Vermieter dann 9,90 €/m² verlangen (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent). Der Umstand, dass Interessenten bereit sind, für vergleichbare Wohnungen vielleicht 12,00 €/m² zu zahlen, ist belanglos.

Bestandsschutz für bestehende Mietverträge

Für bestehende Mietverhältnisse gibt es Bestandsschutz. Wurde eine Miete zulässigerweise vereinbart, darf sie bei der Wiedervermietung weiter verlangt werden. Der Vermieter braucht die frei gewordene Wohnungen nicht unterhalb der bisherigen Miete zu vermieten. Auch derjenige Mieter, der eine über der ortsüblichen Miete liegende Miete bereits bezahlt, kann nicht verlangen, dass der Vermieter die Miete nach unten anpasst.

Ab wann und wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Bundesregierung hat am 1. Oktober 2014 den Gesetzesentwurf für das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs“ beschlossen. Das Gesetz wird voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten. Da es nur den Rahmen vorgibt, müssen die Bundesländer noch bestimmen, in welchen Gebieten es einen „angespanntem Wohnungsmarkt“ gibt. Per Rechtsverordnung können so Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt für bis zu fünf Jahre ausgewiesen werden. Nach dem 31.12.2020 sollen die Gegebenheiten neu bewertet werden. Die Mietpreisbremse kommt also nur dort zur Wirkung, wo ein „angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wird. Dies werden vornehmlich die Großstädte sein.

Mietpreisbremse 2018

Erfahren Sie unter Mietpreisbremse 2018, welche Bundesländer und Städte die Mietpreisbremse mittlerweile eingeführt haben und mit welchen Änderungen 2019 zu rechnen ist.

Unterschiede zwischen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse

In § 558 III BGB ist die „Kappungsgrenze“ geregelt. Sie ist nicht mit der Mietpreisbremse zu verwechseln. Die Mietpreisbremse betrifft Mieterhöhungen bei Wiedervermietung. Die Kappungsgrenze hingegen betrifft Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Dennoch sind beide Regelungen im Zusammenhang zu sehen.

Die Kappungsgrenze bestimmt, dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 20 Prozent erhöhen kann (§ 558 III Satz 1 BGB). Bereits die Mietrechtsreform 2013 trug der Diskussion über explodierende Mieten und Wohnraumknappheit in Ballungsgebieten Rechnung, indem den Landesregierungen die Möglichkeit eingeräumt wurde, die im Gesetz bestehende Kappungsgrenze von 20 Prozent zeitlich begrenzt auf 5 Jahre auf 15 Prozent herabzusetzen (§ 558 III Satz 2 BGB).

So hat beispielsweise Berlin die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15 Prozent reduziert. Durch eine entsprechende Verordnung wird ganz Berlin zu einem Gebiet erklärt, in dem die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist. Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt in Berlin vorerst bis zum 10.5.2018.

Mietpreisbremse betrifft nicht Neubauten!

Um den Wohnungsneubau nicht zu gefährden, gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauwohnungen. Neubauten können auch künftig ohne Einschränkungen zu jedem Preis vermietet werden, den Mieter bereit sind zu zahlen.

Mietpreisbremse und Modernisierung

Die Mietpreisbremse soll auch Modernisierungsmaßnahmen nicht ausbremsen. Voraussetzung ist, dass die Baumaßnahme so umfassend ist, dass sie mit einer Neubaumaßnahme gleichgestellt werden kann. Die Investitionen sollten ca. ein Drittel des für vergleichbare Neubauten erforderlichen Kostenaufwandes betragen.

Nach § 559 BGB kann der Vermieter den Modernisierungsaufwand zusätzlich zu einer eventuellen Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bis zu 11 Prozent seines Kostenaufwandes auf die Kaltmiete aufschlagen. Der Prozentsatz soll voraussichtlich von 11 auf 10 Prozent abgesenkt werden.

Mietpreisbremse im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Mieterhöhungen bei Wiedervermietung müssen sich an der ortsüblichen Miete orientieren. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 II BGB aus den üblicherweise verlangten Mieten gebildet, „die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage unter Berücksichtigung der energetischen Ausstattung in den letzten vier Jahren“ vereinbart wurden. Zum Nachweis kann sich der Vermieter auf einen örtlichen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder entsprechend vereinbarte Mieten für drei vergleichbare Wohnungen beziehen.

Sanktionen bei Missachtung der Mietpreisbremse

Eine bei Wiedervermietung vereinbarte Miete ist unwirksam, wenn Vermieter und Mieter unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse die ortsübliche Miete überschreiten. Der Mieter kann dann die Vereinbarung beanstanden und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs“ enthält selbst keine Sanktionen. Allenfalls kann die vereinbarte Miete im Hinblick auf § 291 StGB (Mietwucher) beanstandet werden. Danach macht sich derjenige strafbar, der die Zwangslage, Unerfahrenheit oder den Mangel an Urteilsvermögen eines Mieters ausbeutet und dabei unangemessene Mieten fordert.

Vorteile oder Nachteile?

Da der Gesetzgeber mit der Mietpreisbremse in die freie Marktwirtschaft eingreift, werden naturgemäß Vorteile und Nachteile kontrovers diskutiert. Die Kritik, dass die Mietpreisbremse in das grundgesetzlich geschützte Eigentumsrecht des Vermieters eingreife, wird mit dem Hinweis, dass der Eingriff sich lediglich auf bestimmte Gebiete mit angespannter Wohnungsversorgung beziehe, als sozial gerechtfertigt zurückgewiesen.

Nach einer Prognose des Immobilienverbandes IVD trübt die Mietpreisbremse die Stimmung der Immobilienbranche erheblich. Angesichts des Umstandes, dass das Gesetz eine Reihe unbestimmter Rechtsbegriffe enthält, dürften erhebliche Probleme entstehen, wenn es darum geht, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln oder Begriffe wie Neubau oder umfassende Modernisierung sachgerecht im Einzelfall zu erfassen. Da die Mieten über einen längeren Zeitraum nur begrenzt ansteigen dürfen, bestehe das Risiko, dass Investitionsanreize für Neubauten blockiert werden. Es sei damit zu rechnen, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angesichts des Kostenaufwandes aufgeschoben werden.

Da die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum in einer Reihe von Großstädten für den Durchschnittsverdiener nicht mehr gewährleistet ist, muss der Gesetzgeber eingreifen. Die Mietpreisbremse betreffe nur angespannte Wohnungsmärkte, nicht aber Regionen mit ausreichendem Wohnungsangebot.

28.01.2015 – Volker Bellaire

Titelbild: hanohiki / shutterstock.com

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