Eigentümerwechsel in Mietwohnungen - Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung?

Abrechnungspflicht bei Eigentümerwechsel

Eigentümerwechsel – Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung?

Die monatliche Miete für die heimische Wohnung geht regelmäßig auf das Konto des Eigentümers. Nach Verkauf der Wohnung ist ein neuer Eigentümer stolzer Besitzer der Immobilie. „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB), so hat der Eigentümerwechsel keine Auswirkungen auf den bestehenden Mietvertrag. Wie verhält es sich aber mit der Nebenkostenabrechnung?

Der BGH (Urteil vom 14.9.2000, Az.: III ZR 211/ 99, GE2000, 1471 = WuM 2000, 606) stellte klar,  wie die Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel zu erfolgen hat. Vor dieser Entscheidung war es umstritten, wie die Abrechnung abgewickelt wird, wenn ein Wechsel des Eigentümers im laufenden Abrechnungszeitraum stattfindet.

Der Fall – Wer ist abrechnungspflichtig?

In dem Fall, welcher vor dem Bundesgerichthof verhandelt wurde, ging eine Immobilie am 31.03.1994 in den Besitz einer anderen Partei über. Der Streitpunkt: Welche Partei hat über die Betriebskosten betreffenden Abrechnungszeiträume 1993 bis 1994 abzurechnen? Der Kläger (Veräußerer) sollte die Betriebskosten 1993 abrechnen, da er zum Ende des Abrechnungszeitraum 1993 (31.12.1993) noch Eigentümer war. Doch wie verhält es sich mit der Abrechnung des Zeitraumes 1994?

Entscheidung – Abrechnungszeitraum & Zeitpunkt des Eigentumsüberganges!

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass derjenige Eigentümer abrechnungspflichtig ist, der zum Zeitpunkt des Anspruch Entstehens Eigentümer ist. Das heißt, dass die Abrechnung für 1994 vom Erwerber (neuer Eigentümer/ Vermieter) zu erstellen war. Trotzdem hatte der Veräußerer (alter Vermieter) daran mitzuwirken, weil er bis 31.3.1994 Eigentümer war.

Folgende Fallkonstellationen sind weiter denkbar:

Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumüberganges

1. ist bereits abgeschlossen

  • Der Veräußerer (alter Vermieter) bleibt abrechnungspflichtig
  • Nachzahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu
  • Für Guthaben des Mieters muss der Veräußerer einstehen

2. ist noch nicht abgeschlossen

  • Der Erwerber (neuer Vermieter) ist zur Abrechnung verpflichtet.
  • Nachzahlungsansprüche stehen dem Erwerber zu
  • Für Guthaben des Mieters muss Erwerber einstehen.
  • Erwerber hat Anspruch auf Mitwirkung und Erstellung der Abrechnung des alten Vermieters

3. Nach Beendigung des Mietverhältnisses findet ein Eigentümerwechsel statt

Sobald das Mietverhältnis endet und die Immobilie nach Beendigung des Mietvertrages (siehe auch Kündigung) verkauft wird, verbleibt auch der bisherige Eigentümer als Vermieter abrechnungspflichtig. In diesem Fall hat der Mieter keinerlei Ansprüche gegen den neuen Eigentümer.

Zwischenabrechnungen sind nicht erlaubt

Zwischenabrechnungen dürfen bei Eigentümerwechsel generell nicht vom Mieter verlangt werden. Die Abrechnungspflicht bezieht sich immer auf den gesamten Abrechnungszeitraum, wodurch Zwischenabrechnungen ausgeschlossen sind.

Mitwirkungspflicht des früheren Eigentümers

Die Nebenkostenabrechnung darf erst am Ende des 12-monatigen Abrechnungszeitraumes erfolgen. Dadurch muss der neue Eigentümer die Erstellung der Abrechnung übernehmen. Da er aber Anspruch auf die Mitwirkung des früheren Vermieters hat, muss dieser eine Abrechnung betreffend seiner Eigentumszeit erstellen und sie dem neuen Vermieter zukommen lassen (BGH, ZMR 2001, 19). So kann der neue Eigentümer die Abrechnung in seine Jahresabrechnung einarbeiten.

Interne Vereinbarungen zur Nebenkostenabrechnung zwischen Verkäufer und Käufer

Ein interner Ausgleich über die zuvor erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen zwischen Veräußerer und Erwerber ist rechtlich nicht geregelt und lediglich Sache zwischen altem und neuem Vermieter. Der frühere Vermieter kann zum Beispiel seine Ansprüche auf Nachzahlung an den neuen Vermieter abtreten. Im Außenverhältnis bleibt es aber bei den oben genannten Regeln. Sinnvoll ist es auf jeden Fall, dass der Veräußerer und Erwerber der Immobilie die Kostensituation schriftlich festhalten (bspw. Höhe der geleisteten Vorauszahlungen des Mieters).

Titelbild: fizkes / shutterstock.com

Verwandte Beiträge