Einzug in unrenovierte Wohnung

Kosten für Renovierung bei Auszug - Schönheitsreparaturen

Unrenovierte Wohnung mieten – Renovierung bei Auszug Pflilcht?

Mieten Sie eine unrenovierte Wohnung, gelten insbesondere hinsichtlich Schönheitsreparaturen und Renovierungspflicht besondere Regelungen. Bereits beim Einzug gibt es einiges zu beachten. Vor allem eine Dokumentation des Zustands der Mieträume ist wichtig, um beim Auszug eventuelle Ansprüche des Vermieters abwehren zu können.

Wann gilt eine Wohnung als unrenoviert?

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs kommt es bei der Bewertung des Renovierungszustandes einer Wohnung auf den Einzelfall an. In einem Beschluss (AZ: VIII ZR 242/13) sagt der BGH, dass es darauf ankäme, ob in der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs nur unerhebliche Gebrauchsspuren zu sehen seien und ob die Wohnung insgesamt als renoviert erscheint. Aus einem neueren Urteil (AZ: VIII ZR 185/14 lassen sich einige weitere Anhaltspunkte für die Beurteilung entnehmen:

  • Als unrenoviert oder renovierungsbedürftig kann eine Wohnung gelten, auch wenn sie noch nicht abgenutzt oder abgewohnt erscheint.
  • Die Unterscheidung zwischen wenig oder stark abgewohntem Mietraum entfällt.
  • Ein entscheidendes Kriterium ist, ob die Wohnung erhebliche Gebrauchsspuren vom Vormieter zeigt.
  • Bereits dann, wenn der Vermieter nicht komplett neu renoviert, sondern nur nötige Auffrischungsarbeiten vornimmt, kann die Wohnung als renoviert gelten.
  • Unerhebliche Gebrauchsspuren bleiben bei der Beurteilung außer Acht.

Ist im Mietvertrag eine Renovierungsklausel enthalten und fechtet der Mieter diese gerichtlich an, wird in vielen Fällen eine Besichtigung durch den Richter oder einen Gutachter stattfinden müssen, um zu klären, in welchem Zustand die Wohnung vermietet wurde.

Müssen Schönheitsreparaturen für eine unrenoviert gemietet Wohnung übernommen werden?

Wird Ihnen die Wohnung vom Vermieter eindeutig als unrenoviert überlassen (zum Beispiel durch Erwähnung im Mietvertrag), sind Sie auch nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2015 (AZ: VIII ZR 185/14) hat hier für Mieter maßgebliche Weichen gestellt:

  • Ein Schönheitsreparaturklausel (oder Endrenovierungsklausel) im Mietvertrag für eine unrenovierte Wohnung ist nur dann zulässig, wenn dem neuen Mieter ein finanzieller Ausgleich gewährt wird (siehe auch zulässige Klauseln im Mietvertrag).
  • Durch einen finanziellen Ausgleich (zum Beispiel in Form einer verringerten Miete oder ein kompletter Mieterlass für eine bestimmte Zeit) wird die Benachteiligung des Mieters vermieden.
  • Die Entschädigung muss angemessen sein. Auch eine zu niedrige Entschädigung sorgt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.
  • Durch die Unwirksamkeit der Klausel muss der Mieter während der Mietzeit und auch am Ende keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Ist im Mietvertrag eine Verpflichtung zu einer Anfangsrenovierung vereinbart, gelten die gleichen Regeln. Diese ist nur wirksam, wenn ein angemessener Mieterlass stattfindet.

Wichtig: Sie sind als Mieter einer unrenovierten Wohnung auch dann nicht zur Renovierung verpflichtet, wenn Sie mit dem Vormieter eine Vereinbarung dazu im Mietvertrag getroffen haben. Denn diese Vereinbarung gilt nur zwischen Mieter und Vormieter und hat keinen Einfluss auf das eigene Mietverhältnis. Der Vermieter kann daraus keine Pflichten für den Mieter ableiten.

Bei wem liegt die Beweislast?

Beruft sich der Mieter beim Auszug darauf, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, muss er dies auch beweisen können. Steht der Übergabezustand nicht im Mietvertrag, muss beim Einzug der Zustand der Wohnung möglichst genau und fotografisch festgehalten werden. Auch ein Übergabeprotokoll kann als Nachweis dienen. Gibt es diese Dokumentation nicht, können Renovierungskosten des Mieters oder Zeugen wie Helfer oder Handwerker den unrenovierten Zustand der Wohnung beim Einzug belegen. Gibt es einen finanziellen Ausgleich durch den Vermieter, muss dieser wiederum beweisen können, dass der auch in angemessener Höhe stattgefunden hat.

Erstattungsansprüche bei durchgeführten Schönheitsreparaturen

Enthält Ihr Mietvertrag eine Renovierungsklausel, haben Sie beim Auszug Ihre Wohnung renoviert und stellen im Nachhinein fest, dass dies gar nicht rechtlich erforderlich gewesen wäre, besteht ein Anspruch auf Rückerstattung der Kosten vom Vermieter. Allerdings nur, wenn der Anspruch innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrages angemeldet wird oder der Vermieter noch in der selbstrenovierten Wohnung wohnt. Denn danach greift die Verjährungsfrist.

Wichtig: Die Kosten für eine Renovierung können nicht zurückgefordert werden, wenn im Mietvertrag keine Klausel enthalten ist und der Mieter die Arbeiten ausschließlich aus eigenem Interesse durchgeführt hat.

Im Zweifelsfalle Rat holen

In vielen Fällen ist nicht eindeutig zu belegen, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde oder ob die Urteile zum Thema Renovierung bei Auszug im Einzelfall gelten. Dann empfiehlt sich vorab eine Beratung, zum Beispiel beim örtlichen Mieterverein oder einem Anwalt. Ideal ist es, bei Abschluss des Mietvertrages für eine unrenoviert übernommene Wohnung den Zustand der Wohnung und auch die sich daraus ergebenden Pflichten bereits im Mietvertrag festzuhalten. Dann gibt es beim Auszug keine Unklarheiten und den damit verbundenen Ärger.

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