Wenn ein Mieter aus einer Wohnung auszieht, übergibt er sie wieder an den Vermieter. Hat der Mieter die Wohnung über einen langen Zeitraum hinweg bewohnt, finden sich nicht selten Gebrauchsspuren. Welche Abnutzung der Mietwohnung muss der Vermieter bei Übergabe hinnehmen und für welche Schäden haftet der Mieter?
Inhaltsverzeichnis
Für welche Schäden haftet der Mieter nicht?
Nutzt ein Mieter seine Wohnung vertragsgemäß, muss er für Verschlechterungen der Wohnung im Rahmen der normalen Abnutzung nicht aufkommen (§ 538 BGB). Diese sind vom Vermieter einkalkuliert und vom Mieter mit der Miete bezahlt.
Bohrlöcher / Dübellöcher
Ein Bild soll aufgehängt oder ein Regal befestigt werden: Bohr- oder Dübellöcher fallen im Regelfall unter die normale Abnutzung einer Wohnung und sind somit nicht vertragswidrig. Wurden durch den Mietvertrag in Bezug auf Schönheitsreparaturen keine andere Vereinbarung getroffen wurde, muss der Mieter die Beseitigung der Löcher nicht aufkommen (LG Köln, Az. IS 130/99).
Allerdings sollte die Anzahl der Dübellöcher in der Wand verhältnismäßig sein. Wenn der Mieter die Wände durchlöchert wie ein Schweizer Käse hinterlässt, kann er zur Zahlung der Renovierungskosten herangezogen werden. Eine Faustformel für die Anzahl der erlaubten Löcher gibt es hierbei jedoch nicht.
Wände selbst streichen
Maler sind oft teuer, aus diesem Grund entscheiden sich Mieter häufig dafür, die Wohnung bei Auszug selbst zu streichen. Das ist grundsätzlich zulässig und der Vermieter kann keinen Fachhandwerker verlangen, so lange die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden (BGH, AZ: VIII ZR 294/09).
Schäden im Fußboden
Gebrauchsspuren im Fußboden in Form von kleinen Kratzern, Dellen oder Kerben muss der Vermieter hinnehmen. Sie fallen unter die normale Abnutzung einer Wohnung. Schwere Schäden hingegen, etwa Brandspuren, sind jedoch nicht als normale Abnutzung zu betrachten und vom Mieter zu beseitigen.
Grundsätzlich gilt, dass der Boden vom Mieter zwar schonend zu behandeln ist, dies darf allerdings nicht zu unzumutbaren Beschränkungen im täglichen Leben führen.
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Mängel im Bad
Kleine Kratzer oder Absplitterungen der Fliesen im Bad sind vom Vermieter bei der Wohnungsübergabe hinzunehmen. Gleiches gilt für einen verkalkten Duschkopf oder verfärbte Fugen. Für diese Gebrauchsspuren muss der Mieter nicht aufkommen, da sie im üblichen Maß unter die normale Abnutzung der Wohnung fallen.
Druckstellen
Druckstellen und Farbunterschiede durch schwere Gegenstände auf Fußböden sind normal. Der Mieter haftet also nicht für die Stelle auf dem Teppich, wo vorher sein Kleiderschrank stand.
Anders verhält es sich jedoch mit Spuren, die durch das Tragen von Stöckelschuhen und Stilettos auf dem Parkett entstanden sind. Hierfür muss der Mieter selbst aufkommen.
Wann muss der Mieter haften?
Für Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, sei es durch Fahrlässigkeit, Unachtsamkeit oder unsachgemäße Nutzung, muss der Mieter selbst aufkommen und der Vermieter kann Beseitigung oder Schadenersatz verlangen.
Nachfolgend auszugsweise einige Mängel, die keine gewöhnliche Abnutzung der Mietwohnung darstellen und der Mieter entsprechend haften muss.
Rotweinflecken
Bei einer Feier in der Wohnung ist es schnell geschehen: Das Glas liegt auf dem Boden und der Rotwein hinterlässt einen auffälligen Fleck im Teppich. Für Nutzungsspuren dieser Art muss der Mieter bei Rückgabe der Wohnung selbst aufkommen, da sie nicht unter die normale Abnutzung fallen (Az. 21 S 110/96).
Brandlöcher
Bei Brandspuren verhält es sich ähnlich, wie mit Rotweinflecken. Schäden dieser Art gelten als „unsachgemäße Behandlung“ und müssen vom Mieter behoben oder bezahlt werden.
Schaden durch Haustiere
Nur weil der Mietvertrag eine Tierhaltung erlaubt, heißt das nicht, dass der Mieter nicht für durch Haustiere verursachte Schäden haften muss. Biss-und Kratzspuren an Wänden oder Türen sind zum Beispiel nicht als normale Abnutzung der Wohnung zu sehen und müssen vom Mieter ausgebessert oder bezahlt werden.
Auch Kratzspuren im Parkett können zum Problem für Mieter werden. Laut einem Urteil des LG Koblenz ist der Mieter verpflichtet, alles ihm Zumutbare zu tun, um Schäden an der Mietsache durch Haustiere zu vermeiden, andernfalls ist er dafür haftbar (Az. 6 S 45/14).
Wohnungsübergabeprotokoll sinnvoll
Grundsätzlich empfiehlt es sich, den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug genauestens festzuhalten. Im Wohnungsübergabeprotokoll sollten also nicht nur Zählerstände und die Anzahl der Schlüssel vermerkt werden, sondern auch der Zustand der Wohnung.
Wenn das Übergabeprotokoll nach dem Auszug des Mieters von ihm und dem Vermieter unterschrieben wurde und letzterer einen Schaden erst nachträglich bemerkt, kann er keine Ansprüche auf Schadensersatz mehr geltend machen.
Im Umkehrschluss ist es wichtig, dass der Mieter alle Schäden an der Wohnung bei seinem Einzug protokolliert, da sie ihm bei einem Auszug zur Last gelegt werden könnten.
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Das Wichtigste kurz zusammengefasst
Kann der Vermieter Schadensersatz fordern?
Ja, der Vermieter kann bei Abnutzung der Mietsache, die ein normales Maß übersteigt, Schadensersatz vom Mieter verlangen. Wichtig ist, dass die Schäden bei der Wohnungsübergabe im Protokoll vermerkt werden und nicht erst nachträglich vom Vermieter bemerkt werden. In diesem Fall kann er keinen Schadensersatz mehr fordern.
Welche Schäden muss der Mieter bei Auszug zahlen?
Zu den Schäden, für die Mieter aufkommen müssen, gehören unter anderem Rotweinflecken im Teppich, Brandspuren, Biss- und Kratzspuren durch Haustierhaltung und Schäden im Parkett durch Stöckelschuhe.
Titelbild: Nadezhda07_07/ shutterstock.com
