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Eigenbedarfskündigung – wie sich Mieter wehren können

Erstauntes Paar, sitzend auf dem Sofa, hätl das Kündigungsschreiben

Erhält man eine eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters, ist der Schock meistens sehr groß.  Doch bevor man in Panik gerät, sollte man die Kündigung gründlich überprüfen. Steht in Bezug auf die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nichts im bestehenden Mietvertrag, gibt es folgende Möglichkeiten sich als Mieter zu wehren.

Kündigungsschreiben auf formale Fehler prüfen

Eine mündliche Kündigung ist nicht rechtskräftig. Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen. Überprüft werden muss, ob der Vermieter den Eigenbedarf richtig begründet hat. Auch der vom Vermieter angegebene Kündigungszeitpunkt muss richtig sein. Bereits ein formaler Fehler seitens des Vermieters macht das Kündigungsschreiben ungültig. Der Vermieter muss den Mieter zudem auch über die Möglichkeit des Widerspruchs informieren (§ 568 Abs.2 BGB). Versäumt er dies, ist die Eigenbedarfskündigung weiterhin wirksam, allerdings verlängert sich die Widerspruchsfrist (vgl. § 574b Abs. 2 BGB).

Dauer des MietverhältnissesKündigungsfrist
bis 5 Jahre3 Monate
bis 8 Jahre6 Monate
über 8 Jahre9 Monate
Tabelle: Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Kündigungsschreiben auf Begründung prüfen

Sei es aus beruflichen Gründen, krankheitsbedingt oder der Einzug von Familienmitgliedern und Angehörige seines Haushalts – die Begründung für Eigenbedarf muss nachvollziehbar sein. Zu Familienmitgliedern und Angehörigen des Haushalts zählen etwa:

  • Kinder,
  • Eltern,
  • Schwiegereltern,
  • Enkel,
  • Großeltern,
  • Nichten, Neffen, Schwäger und Cousins.

Es gibt sowohl rechtmäßige als auch unrechtmäßige Kündigungsgründe wie z.B. eine Eigenbedarfskündigung für die Tochter der Schwiegertochter des Vermieters.

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf seitens des Vermieters zieht rechtliche Konsequenzen nach sich. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Vermieter z.B. den Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt hat, um es teurer weiterzuvermieten, hat der Mieter Recht auf Schadenersatz. (BGH, Beschl. vom 10. 05.2016, Az.: VIII ZR 214/15).

Eigenen Härtefall prüfen

In einigen Fällen ist es dem Mieter nicht zuzumuten, aus der Wohnung auszuziehen. Es reicht nicht einfach den Härtefall zu benennen, der entsprechende Härtefall musss schriftlich erläutert und belegt werden. Gerichte müssen die Begründung des Widerspruchs wegen sozialer Härte (Sozialklausel) sorgfältig prüfen. Das Gericht wägt die Interessen zwischen Mieter und Vermieter ab.

Als Härtefall (siehe dazu § 574 ff. BGB) können u.a. gelten:

  • Gesundheitszustand (schwere Krankheit, Behinderung)
  • Familiär (bestehende Schwangerschaft)
  • Alter (alte Senioren)
  • Beruflicher Stress (anstehende berufliche Prüfung oder Abschlussexamen)
  • Vermögen (geringes Einkommen)
  • Wohnungsmarktsituation (angemessene, allerdings nicht unbedingt gleichwertige Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen)
  • Sehr langes Mietverhältnis von mehr als 30 Jahren

Hinweis: Bei den aufgeführten Härtefällen reicht nicht die Nennung eines einzelnen Härtefalles aus, die Kombination ist wichtig: Eine lange Mietdauer, das hohe Alter und der gesundheitliche Zustand können (müssen aber nicht) zusammen einen Umzug unzumutbar machen. (Vgl. LG Berlin, vom 12.03.2019, 67 S 345/18 und BGH, Beschl. vom 15.03.2017, Az.: VIII ZR 270/15).

Tipp: Bei vorübergehenden Ereignissen (Schwangerschaft, Abschlussprüfung) empfiehlt es sich, eine Verschiebung des Auszugszeitpunktes mit dem Vermieter schriftlich zu vereinbaren. Sollte er dies ablehnen, kann ein Widerspruch mit Grundangabe des vorübergehenden Ereignisses die Eigenbedarfskündigung zeitweise unwirksam machen. Der Zeitpunkt des Auszuges wird damit lediglich verschoben.

Eigenbedarfskündigung – Widerspruch einlegen

Egal ob ein formaler Fehler vorliegt, die Begründung nicht ausreichend ist oder ein eigener Härtefall besteht – der Widerspruch inklusive Begründung muss fristgerecht schriftlich eingereicht werden. Fristgerecht ist der Widerspruch, wenn der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses der Kündigung widerspricht. (§ 574b BGB). Kündigt der Vermieter den Mietvertrag beispielsweise zum 30. Juni, muss er den Kündigungswiderspruch des Mieters spätestens am 30. April erhalten. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen. Nur, wenn ein Widerspruch Aussicht auf Erfolg hat, sollte man diesen einreichen. Akzeptiert der Vermieter den Widerspruch nicht, wird er klagen.

Hinweis: Aufgrund vieler Falschanträge sollte man sich bei Zweifeln vorab rechtlich beraten zu lassen.

Tipp: Lassen Sie sich für den Eingang ihres Widerspruches einen Nachweis vom Vermieter ausstellen oder versenden Sie ihn per Einschreiben.

Wer trägt die Kosten einer Klage?

Es ist immer besser, sich außergerichtlich zu einigen. Sollte es trotzdem zu einem Gerichtsverfahren kommen, muss derjenige, der die Klage verliert, die Gerichtskosten und beide Rechtsanwälte bezahlen.

Was passiert, wenn ich trotzdem nicht ausziehe?

Wichtig ist zunächst der schriftliche, fristgerechte Widerspruch. Solange das Gericht noch nicht über die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung entschieden hat, darf der Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben. Entscheidet das Gericht zu Gunsten des Vermieters, muss der Mieter ausziehen. Dabei legt das Gericht nach Urteilsverkündung einen neuen Auszugstermin fest. Sollte der Mieter sich weigern auszuziehen, bleibt dem Vermieter nur noch der Weg über die Räumungsklage.

Foto: fizkes/ shutterstock.com

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