Mietwohnung gewerblich nutzen – ist das zulässig?

Eine Handwerkerin nutzt ihre Mietwohnung als Büro. Die blonde Frau notiert ihre Aufträge in den Kalender.

Die berufliche Nutzung von Mietwohnungen nimmt immer mehr zu: Als Tagesmutter, Musiklehrer, Masseur, Computerspezialist in Home-Office arbeiten oder eine Werkstatt im Keller anbieten: Darf der Mieter die Mietwohnung für gewerbliche Zwecke nutzen? Eine gewerbliche Nutzung ist nur unter bestimmten Bedingungen zulässig.

Das Wichtigste in Kürze

Ab wann ist es eine gewerbliche Nutzung?

Sobald der Mieter einen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübt und seinen kompletten Lebensunterhalt mit dem Beruf verdient, nutzt der Mieter die Wohnung rein gewerblich. Auch wenn mehr als die Hälfte der Wohnfläche zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, muss sich der Mieter sich die gewerbliche Nutzung genehmigen lassen. Es gilt eine Ausnahmeregelung für Freiberufler.

Ist ein Home-Office eine gewerbliche Nutzung?

Sobald die Mietwohnung als Home-Office genutzt wird besteht eine gewerbliche Nutzung. Besteht zwischen der beruflichen Tätigkeit und einer normalen Wohnnutzung kein Unterschied, ist eine Genehmigung nicht erforderlich. Das ist in der Regel bei Computertätigkeiten, als Journalist oder als Autor der Fall. Zudem ist wichtig, was genau im Mietvertrag zur gewerblichen Nutzung steht.

Darf der Vermieter Home-Office verbieten?

Ist man ruhig, stört keinen Nachbarn und verursacht keinen Dreck, ist die Tätigkeit in Home-Office unproblematisch. Muss für die Tätigkeit im Home-Office ein Raum umgebaut bzw. umfunktioniert werden (Bsp. Garage als Werkstatt) ist die gewerbliche Nutzung sowie die Umbaumaßnahmen der Mietwohnung genehmigungspflichtig. Auch, wenn Lärm, Dreck und Publikumsverkehr durch die berufliche Tätigkeit entsteht, muss der Mieter vom Vermieter die Genehmigung einholen.

Ab wann ist es eine gewerbliche Nutzung?

Sobald der Mieter einen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübt und seinen kompletten Lebensunterhalt mit dem Beruf verdient, keine weitere Einnahmequelle hat, nutzt der Mieter die Wohnung rein gewerblich.

Auch wenn mehr als die Hälfte der Wohnfläche zu gewerblichen Zwecken (Büro/Praxis) genutzt werden, muss sich der Mieter sowohl vom Vermieter als auch vom Wohnungsamt die Ausübung in den Wohnräumen genehmigen lassen.

Hinweis: Laut § 13 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dürfen Freiberufler in so genannten „allgemeinen und reinen Wohngebieten“ ihre Tätigkeit ausüben.

Muss ich den Vermieter um Erlaubnis fragen?

Hier gilt das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG): „Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird.“

Dabei sind drei wesentliche Punkte entscheidend:

  1. Wirkt sich die berufliche Tätigkeit aufgrund von Lärm, Dreck und Publikumsverkehr auf die anderen Mieter aus, ist die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung genehmigungspflichtig.
  2. Muss für die berufliche Tätigkeit ein Raum umgebaut bzw. umfunktioniert werden (Bsp. Garage als Werkstatt) ist die gewerbliche Nutzung sowie die Umbaumaßnahmen der Mietwohnung genehmigungspflichtig.
  3. Besteht zwischen der beruflichen Tätigkeit und einer normalen Wohnnutzung kein Unterschied, ist eine Genehmigung nicht erforderlich.

Klausel im Mietvertrag beachten!

Viele Mietverträge beinhalten einen speziellen Paragraphen, der klar und deutlich aussagt, dass dem Mieter die Ausübung eines Gewerbes in der Mietwohnung untersagt wird. In diesem Fall ist bei einer gewerblichen Tätigkeit unbedingt die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Ohne Genehmigung darf der Vermieter fristlos kündigen.

Tipp: Im Mietvertrag die geplante Nutzung zu beruflichen Zwecken eintragen lassen.

Hinweis: Ist der Vermieter Teil einer Eigentümergemeinschaft, benötigt der Vermieter auch die Zustimmung der übrigen Eigentümer.

Welche beruflichen Tätigkeiten sind in einer Mietwohnung erlaubt?

Wer ruhige Arbeiten am Computer oder Telefondienste von Zuhause aus leistet, braucht in aller Regel nichts zu befürchten. Auch gelegentliche Projektmeetings in größerer Runde sind unproblematisch. Besprechungstermine und Meetings sind vergleichbar mit einem Besuch von Freunden. In diesem Fall besteht zwischen der beruflichen und normalen Wohnnutzung kein wesentlicher Unterschied.

Unproblematische berufliche Tätigkeiten in der Mietwohnung

  • Telefondienst
  • Computertätigkeit
  • Journalist
  • Dolmetscher
  • Steuerberater
  • Hebamme
  • Autor
  • Gutachter
  • Architekt
  • Lektor
  • Immobilienmakler (ohne Kundenverkehr)

Welche beruflichen Tätigkeiten sind in einer Mietwohnung nicht erlaubt?

Sobald es zu regelmäßigem Kundenverkehr, zur Geruchsbelästigung, Dreck oder gar zu Lärmbelästigung kommt, ist eine Einwilligung durch den Vermieter unabdinglich. Auch, wer ohne Erlaubnis Mitarbeiter in der Mietwohnung beschäftigt, riskiert eine Kündigung.

Problematische berufliche Tätigkeiten in der Mietwohnung

  • Musiklehrer
  • Fahrradmonteur
  • Immobilienmakler mit Angestellten (mit Kundenverkehr)
  • Schreiner / Tischler
  • Handwerkliche Berufe, die laut sind

Achtung: Vorsicht bei der Angabe der Adresse als geschäftliche Adresse bzw. bei Werbeschildern über dem Klingelschild! Das ist ein Zeichen dafür, dass die gewerbliche Tätigkeit nach außen tritt und Kundenverkehr herrscht. Hat man keine Genehmigung, kann dies zur fristlosen Kündigung führen.

Spezialfall Tagesmutter

Zum Thema Ausübung der Tätigkeit als Tagesmutter in einer Mietwohnung gibt es unterschiedliche Urteile. Die Gesamtsituation ist dabei entscheidend. Die Anzahl der zu betreuenden Kindern nebst den eigenen sowie die mögliche Beeinträchtigung der anderen Bewohner durch das tägliche Bringen und Abholen der Kinder nehmen Einfluss auf die Erlaubnis zur Ausübung der Tätigkeit in einer Mietwohnung. Wegen einer möglichen Lärmbelastung kann die Tätigkeit einer Tagesmutter in der Regel nicht verboten werden. Die Ruhezeiten müssen aber eingehalten werden. Hier gilt: Solange die Ausübung der Tätigkeit die einer normalen Wohnnutzung entspricht, ist diese erlaubt.

Dazu: Kinderwagen im Hausflur und Treppenhaus – Was Mieter wissen sollten

Foto- sowie Filmaufnahmen in der Mietwohnung

Oft suchen TV-Studios schöne Altbauwohnungen, Dachterrassen, große Gärten oder Loftwohnungen für Film- und Fotoaufnahmen.  Es gibt – insbesondere in Großstädten – Agenturen, die diese besonderen Mietwohnungen in Karteien führen und an die Filmstudios weitervermitteln. Will man die Mietwohnung für Foto- sowie Filmaufnahmen zur Verfügung stellen, muss man unbedingt den Vermieter vorher um Erlaubnis fragen.

Kann der Vermieter einen Gewerbezuschlag verlangen?

Zuerst muss der Mieter vom Vermieter die Genehmigung für die beabsichtigte Tätigkeit in der Mietwohnung einholen. Sobald der Vermieter eine teilgewerbliche bzw. gewerbliche Nutzung der Mietwohnung zulässt, kann er einen derartigen Zuschlag verlangen. Die Höhe und die Zahlungsweise des Zuschlags müssen Mieter und Vermieter schriftlich vereinbaren. Über die genaue Höhe gibt es noch keine gesetzliche Grundlage.

Hinweis: Sollten sie die Wohnung komplett als Gewerbe nutzen, gelten andere Kündigungsfristen. Die ordentliche Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag beträgt sechs bis maximal neun Monate. Die gesetzliche Kündigungsfrist vom Gewerbemietvertrag ist im BGB unter § 580a Abs. 2 festgesetzt.

Lesetipp: Airbnb Untervermietung – Tipps zur Vermietung Ihrer Mietwohnung

Urteile zur gewerblichen Nutzung einer Wohnung:  

  • LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016, Az.: 63 S 199/15: Kein Kündigungsgrund bei nur geringfügiger Beeinträchtigung durch gewerbliche Nutzung.
  • LG Stuttgart, Urteil vom 20.02.1992, Az.: 16 S 327/91: Gelegentliche Büroarbeiten am Abend oder am Wochenende sind erlaubt.
  • Urteil vom Az.: 8 ZR 165/08: Kündigung durch Vermieter unzulässig. Allerdings muss noch geklärt werden, ob der Immobilienmakler (Mieter) in der Wohnung Mitarbeitende beschäftigt.
  • BGH, Urteil vom 19.12.2018, Az.: 7 ZR 5/18: Erfolgreiche Unterlassungsklage des Vermieters.
  • LG Berlin, Beschluss vom 30.11.2017, Az.: 67 S 270/17: Kündigung wegen teilgewerblicher Nutzung ist rechtens.
  • AG München, Urteil vom 30.11.2018, Az.: 423 C 8953/17: Betrieb einer Skiwerkstatt. Vermieter darf kündigen.
  • AG Köln, Urteil vom 25.01.2018, Az.: 27 C 111/17: Betreuung von 2-3 Kindern in der Wohnung erlaubt.

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