Kündigungsfrist für Mietvertrag

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Kündigungsfrist bedeutet (im Sinne des § 130 BGB): der Zeitraum zwischen dem Tag, vor dessen Ablauf die Kündigungserklärung spätestens beim Kündigungsempfänger eingegangen sein muss (Kündigungstag) und dem Kündigungstermin, d.h. der Tag, an dem das Mietverhältnis beendet werden soll.

Bei Kündigungsfristen von Mietverträgen ist zwischen der Kündigung durch den Mieter und der Kündigung durch den Vermieter zu unterscheiden.

Kündigungsfrist für Mieter

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt grundsätzlich drei Monate zum Monatsende (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB) und das unabhängig von der Mietdauer. Diese Frist gilt selbst, wenn der Vermieter verstorben ist und sich der Eigentümer geändert hat.

Kündigungsfrist für Vermieter

(§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB)

Für den Vermieter haben sogenannte „asymmetrische“ Kündigungsfristen Gültigkeit. Dies bedeutet, dass die Kündigungsfrist sich in Abhängigkeit von der zeitlichen Dauer des Mietverhältnisses um weitere drei Monate – bis auf längstens neuen Monate – verlängert.

Staffelung der Kündigungsfristen für den Vermieter

Dauer MietverhältnisKündigungsfrist
bis 5 Jahre3 Monate
bis 8 Jahre6 Monate
über 8 Jahre9 Monate

Längere Kündigungsfrist zu Lasten des Mieters unzulässig

Wurde in der Hausordnung zu Lasten des Mieters eine längere Kündigungsfrist vereinbart, ist diese unzulässig und unwirksam (LG München I, 20.11.1997 – 32 S 10402/97). Dies ergibt sich aus § 573c Abs.4 BGB. Hintergrund ist die Intention des Gesetzgebers, dem Mieter ein hohes Maß an Mobilität zuzubilligen. Dies ist insbesondere aufgrund eines möglichen Arbeitsplatzwechsels und damit verbundenen Ortswechsels oder aus gesundheitlichen Gründen erforderlich.

Längere Kündigungsfrist zu Lasten des Vermieters zulässig

Zu Lasten des Vermieters können die Mietparteien zulässigerweise längere Kündigungsfristen im Rahmen einer Individualvereinbarung regeln. Beispielsweise wäre eine Regelung dahingehend denkbar, dass für den Vermieter bereits für die ersten Jahre seit Beginn des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 6 Monaten statt der üblichen 3 Monate vorgesehen wird (OLG Zweibrücken RE 23.11.1989 – 3 W 35/89 RE).

Berechnung der Kündigungsfrist

Der Bundesgerichtshof hat zur Klarstellung festgelegt, dass eine Mietvertrag Kündigung in der Regel zum Monatsende wirksam wird (BGH Urt. v. 11.09.2002 – VIII ZR 235/02). Gesetzliche Regelungen zur Berechnung der Kündigungsfrist finden sich in den Vorschriften der §§ 187-193 BGB (AG Düsseldorf Urt. v. 18.01.2008 – 21 C 17001/06). Die Fristberechnung ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter maßgeblich.

Tag des Zugangs der Kündigung – drei-tägige Karenzzeit

Mit dem Tag des Zugangs der Kündigungserklärung beim Empfänger beginnt der Lauf der Kündigungsfrist. Soll der Monat, in dem die Kündigung schriftlich gefertigt worden ist, für die Berechnung der Kündigungsfrist mit berücksichtigt werden, muss die Kündigungserklärung dem Empfänger spätestens am dritten Werktag dieses Monats zugegangen sein. Die ersten drei Werktage des Monats, an denen die Kündigung spätestens zugegangen sein muss, werden als sogenannte „Karenzzeit“ bezeichnet. Im Rahmen der Karenzzeit zählt, nach Auffassung des Bundesgerichtshofs, auch der Samstag als Werktag (BGH Urt. v. 27.04.2005 – VIII ZR 206/04).

Beispiel: Die Mietdauer beträgt vier Jahre. Der Mieter oder Vermieter möchte kündigen. Die maßgebliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Die Kündigung ist dem Gekündigten zugegangen am 3. Juni – also zählt der Monat Juni noch voll mit und die Kündigung ist wirksam zum 31. August.

Zugang außerhalb der drei-tägigen Karenzzeit

Für den Fall, dass die Kündigung nicht mehr innerhalb der Karenzzeit zugeht, hat dies nicht die Unwirksamkeit der Kündigungserklärung zur Folge. Es bedeutet lediglich, dass das Mietverhältnis erst einen Monat später beendet werden kann als ursprünglich in der Kündigung angegeben worden ist (LG Köln Urt. v. 24.01.1992 – 12 T 7/92). Der Kündigungstermin wird gemäß § 140 BGB umgedeutet in eine Kündigung, die zum nächst möglichen Termin wirksam wird (OLG Frankfurt NJW-RR 1990, 377).

Beispiel: Die Mietdauer beträgt vier Jahre und der Mieteroder Vermieter möchte innerhalb der 3-Monatsfrist kündigen. Die Kündigungserklärung ist aber außerhalb der drei-tägigen Karenzzeit zugegangen und zwar am 4. Juni. In diesem Fall tritt die Kündigungswirkung um einen Monat später, also erst zum 30. September, ein.

Wann gilt die Kündigung als zugestellt?

Die Berechnung der Kündigungsfrist beginnt mit dem Tag des Zugangs der Kündigungserklärung (§§ 130-132 BGB).

Bei einem Kündigungsschreiben handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Mit Zugang der Willenserklärung, also des Kündigungsschreibens, wird diese rechtswirksam (BGH Urt. v. 28.01.1993 – IX ZR 259/91). Eine Willenserklärung  gilt gemäß § 130 Abs. 1  BGB  als zugegangen, „wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen“ (BGH Urt. v. 13.02.1980 – VIII ZR 5/79).

Kündigung per Brief

Mit Aushändigen des Briefes an den Empfänger ist der Zugang bewirkt. Bei Einwurf in den Briefkasten ist die Kündigungserklärung in dem Moment zugegangen, in dem nach allgemeiner Verkehrsanschauung mit dem Leeren des Briefkastens gerechnet werden kann. Dies ist noch am selben Tag der Fall.

Etwas Anderes gilt, wenn die Kündigung erst nach 16:00 Uhr in den Briefkasten eingeworfen worden ist. In diesem Fall muss der Empfänger nach den allgemeinen Gepflogenheit der Post nicht mehr mit einer Sendung rechnen. In der Konsequenz gilt die Kündigung dann erst als am nächsten Tag zugestellt. (BGH Urt. v. 21.01.2004 – XII ZR 214/00).

Kündigung per Postfach

Die Kündigungserklärung gilt mit dem üblichen Abholtermin als zugegangen. Dieser ist, ebenso wie bei einer normalen Postzustellung, in der Regel am selben Tag bzw. bei Zustellung nach 16:00 Uhr am Folgetag.
Per Nachsendeantrag: In diesem Fall gilt die Kündigungserklärung als zugegangen, sobald diese dem Empfänger an dessen (neuen) Aufenthaltsort ausgehändigt worden ist.

Kündigung per Übergabe-Einschreiben

Der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung ist durch Aushändigen an den Empfänger gegen dessen Unterschrift dokumentiert. Den Zustellungsurkunden der Post obliegt die Beweiskraft öffentlicher Urkunden gemäß § 418 Abs. 1 ZPO.

Ein Aushändigen an einen Nichtberechtigten ist allerdings nicht wirksam. So gilt beispielsweise das Kündigungsschreiben als nicht rechtswirksam zugestellt, wenn das Schreiben in den Räumen des Mieters einem Mitarbeiter übergeben wird, der kein Empfangsvertreter oder Empfangsbote ist (BGH Urt. v. 17.05.1991 – V ZR 92/90).  Ein Empfangsvertreter muss zum Empfang bevollmächtigt sein. Als Empfangsbote hingegen sind Personen anzusehen, die vom Empfänger zur Entgegennahme von Erklärungen bestellt worden sind oder nach der Verkehrsanschauung als bestellt anzusehen sind (LG Leipzig Urt. v. 23.07.1999 – 03 O 2479/99). Es handelt sich dabei um den Ehegatten, die Eltern, in der Wohnung des Empfängers lebende Angehörige und Haushaltsmitglieder, den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die Putzfrau, die Zimmervermieterin, den Mitmieter etc.

Im Übrigen ist zu beachten, dass ein Zugang per Einschreibebrief in Abwesenheit des Empfängers durch Hinterlassen eins Benachrichtigungszettels ebenfalls nicht wirksam ist (BAG Urt. v. 25.04.1996 – 2 AZR 13/95). In diesem Fall geht die Kündigung erst dann zu, wenn der Adressat das Einschreiben tatsächlich binnen der gesetzten Siebentagefrist bei der Post abholt oder bei Nichtabholung am letzten Tag der Frist.

Kündigung per Einwurf-Einschreiben

Da diese Art der Einschreiben zusammen mit dem Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen werden, gilt der Zugang – ebenso wie bei normalen Briefen – mit Einwurf in den Briefkasten des Empfängers als bewirkt (AG Kempten NJW 2007, 1215). Gegen Gebühr kann der Adressat einen schriftlichen Datenauszug von der Post erhalten, aus dem sich das genaue Einwurfdatum ergibt.

Kündigung per Telegramm

Der Zugang der Kündigungserklärung ist bereits infolge der telefonischen Durchsage bewirkt.

Kündigung per Telefax

Mit wirksamem Ausdruck beim Empfänger der Kündigungserklärung ist der Zugang der Kündigungserklärung erfolgreich durchgeführt.

Kündigung per E-Mail

Der Nachweis für einen wirksamen Zugang einer Kündigungserklärung per E-Mail ist bewirkt, wenn das Kündigungsschreiben in der Datenverarbeitungsanlage des Absenders oder im Briefkasten des Empfänger-Providers abrufbereit gespeichert ist (Ultsch in NJW 1997, 3007, 3008).

Öffentliche Zustellung an der Gerichtstafel

Dies ist für den Fall erforderlich, dass der Aufenthalt des Mieters unbekannt ist.

Zugang der Kündigung trotz Annahmeverweigerung

Für den Fall, dass der Kündigungsabsender dem Kündigungsempfänger zur Fristwahrung die Kündigungserklärung persönlich zu übergeben versucht und der Empfänger aus nicht nachvollziehbaren Gründen die Annahme der Kündigungserklärung verweigert, gilt die Kündigung dennoch an diesem Tage als wirksam zugegangen (OLG Düsseldorf WuM 1995, 585).

Beweislast für Zugang der Kündigung

Diejenige Vertragspartei, die sich auf den wirksamen Zugang der Kündigungserklärung beruft, hat diesen im Streitfall auch zu beweisen (BGH Urt. v. 13.05.1987 – VIII ZR 137/86 ). Dies gilt auch für die Behauptung, dass die Kündigung rechtzeitig zugegangen sein soll (BGH Urt. v. 18.01.1978 – IV ZR 204/75).

Letzte Aktualisierung: 08.03.2018

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