Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Schreiben an Mieter

Kleine Häuser und Münzen

Grundsätzlich darf der Vermieter einer freifinanzierten Wohnung die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Die Ankündigung der Mieterhöhung bedarf der Schriftform (BGH, Az.: VIII ZR 300/09), wobei das Schreiben an den Mieter gemäß § 558 BGB gewissen Vorgaben unterliegt.

Betreff

In der Betreffzeile muss die entsprechende Wohnung samt Adresse aufgeführt werden. Auch der Grund des Schreibens, die Mieterhöhung gemäß § 558 BGB, sollte in diesem Rahmen Erwähnung finden.

Adressat und Absender

Das Schreiben zur Mieterhöhung in Anbetracht des örtlichen Mietspiegels muss an alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter adressiert sein. Die Mieter müssen im Schreiben mit vollständigen Namen angesprochen werden. Der Vermieter selbst muss als Absender ebenfalls vermerkt sein.

Datum der letzten Mieterhöhung

Die Ankündigung der Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach eingetretener Wirksamkeit der letzten Mieterhöhung versandt werden. Vermieter müssen dabei noch die Zustimmungsfrist des Mieters von 3 Monaten bis zum Inkrafttreten der angekündigten Mieterhöhung miteinkalkulieren. Dadurch verlängert sich der Zeitpunkt, zu dem eine weitere Mieterhöhung in Kraft treten kann, auf letztendlich 15 Monate (§ 558 Abs. 1 BGB).

Beispiel: Der Mieter stimmte einer Mieterhöhung zum 01.02.2020 zu. Die 12-monatige Frist endet demnach am 30.01.2021, der Vermieter kann dem Mieter dementsprechend ab dem 01.02.2021 die Ankündigung einer erneuten Mieterhöhung zusenden. Anschließend bleiben dem Mieter 2 volle Monate nach Ablauf des Monats, in dem die Kündigung erhalten wurde, Zeit, der Ankündigung zuzustimmen, bis diese rechtskräftig ist (§ 558b Abs. 1 BGB). Die neue Miete muss mit Beginn des 3. Kalendermonats gezahlt werden, in diesem Fall also am 01. Mai.

Neuer Mietpreis

Selbstverständlich muss das Schreiben zur Mieterhöhung auch den neuen Mietpreis bzw. die Differenz im Vergleich zum vorherigen Mietpreis enthalten. Bei der Bestimmung des neuen Mietpreises gilt es jedoch, die Kappungsgrenze einzuhalten.

Kappungsgrenze

Der Vermieter muss bei der Erhöhung der Miete die Kappungsgrenze beachten. Die Kappungsgrenze soll Mieter vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen schützen, indem sie vorgibt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden darf – unabhängig davon, wie hoch die ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Der Vermieter sollte im Ankündigungsschreiben zur Mieterhöhung erwähnen, dass er die Kappungsgrenze beachtet.

Beispielrechnung:

Ein Vermieter verlangt die Mieterhöhung von 6,50 Euro pro Quadratmeter auf 8,00 Euro pro Quadratmeter, da ein solcher Mietpreis der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Damit verstößt er gegen die Kappungsgrenze von 20 Prozent. Gemäß der Grenze darf er die Miete höchstens auf 7,30 Euro erhöhen. Somit ist die Mieterhöhung unwirksam.

Begründung der Mieterhöhung

Gemäß § 558 a BGB muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf verschiedene Weisen begründen:

  1. Mietspiegel

Der Vermieter kann die Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründen. Dabei handelt es sich gemäß § 558c BGB um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Mietspiegel kann bei der betreffenden Gemeinde oder Stadtverwaltung erfragt werden und muss dem Ankündigungsschreiben zur Mieterhöhung nicht zwingend beigefügt werden. Es reicht aus, wenn der Mietspiegel öffentlich zugänglich ist und der Mieter so die Möglichkeit hat, ihn im Internet o.ä. einzusehen. Existiert ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter diesen in jedem Fall erwähnen, auch, wenn er die Mieterhöhung unter Verweis auf andere Gründe darlegt.

2. Mietpreis von vergleichbaren Wohnungen

Der Vermieter hat die Möglichkeit im Schreiben den Mietpreis von mindestens 3 vergleichbaren Wohnungen zu nennen und sein Mieterhöhungsverlangen so zu begründen § 558 a Abs. 2 BGB). Die Wohnungen müssen hierbei in Bezug auf Mietpreis, Wohnlage energetische Ausstattung gleichartig sein.

Wichtig: Der Mieter muss die Vergleichswohnungen identifizieren können (BGH, Az.: WuM 2003, 149). Dementsprechend sind im Schreiben die folgenden Aspekte der Vergleichswohnungen preiszugeben:

  • Rahmendaten der Vergleichswohnungen (Größe, Lage, Beschaffenheit, Ausstattung und Baujahr)
  • Preis pro Quadratmeter
  • Anschrift der Vergleichswohnung (Adresse und Stockwerk),
  • Name des Mieters bzw. Vermieters (nur sofern sich die Vergleichswohnungen andernfalls nicht identifizieren lassen, BGH, Az.: Z 84, 395),

3. Mietdatenbank

Durch die fortlaufende Führung von Mietdatenbanken können Gemeinden oder Interessenvertreter von Mietern und Vermietern gemäß § 558e BGB Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten geben. Vermieter können in Ankündigungen zu einer Mietpreiserhöhung auf diese Datenbanken verweisen.

4. Gutachten eines Sachverständigen

Letztlich können Vermieter ebenso das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen einholen, in dem dieser die Mieterhöhung unter Verweis auf entsprechende Gegebenheiten begründet. Das Gutachten darf allerdings nicht älter als 2 Jahre sein.

Datum der erstmaligen Zahlung des neuen Mietpreises

Das Schreiben zur Ankündigung einer Mieterhöhung sollte festhalten, wann der Vermieter die angehobene Miete erstmalig zu zahlen hat. Hierbei sind die 3 Monate Bedenkzeit des Mieters miteinzuberechnen (vgl. oben).

Bitte um Zustimmung des Mieters zur Erhöhung

Am Ende des Schreibens zur Erhöhung der Miete bittet der Vermieter den Mieter um Zustimmung zur Erhöhung der Miete. Dem Mieter bleiben 3 Monate nach Erhalt der Ankündigung der Mieterhöhung zuzustimmen. Der Vermieter sollte den Mieter dabei darauf hinweisen, dass sein Schweigen als Ablehnung der Mieterhöhung gilt. Verweigert der Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er gemäß § 558b Abs. 1 BGB die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem er das Ankündigungsschreiben erhalten hat.

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