Mieterhöhung auf ortsübliche Miete – Wie sich Mieter wehren können

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Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ankündigt, ist dies in manchen Fällen nicht rechtens. In diesem Artikel finden sie die wichtigsten Punkte auf die sie achten müssen und wie sie am Besten vorgehen:

Widerspruch oder Zustimmung

Nachdem der Mieter davon erfahren hat, dass die Miete erhöht werden soll, hat er folgende Möglichkeiten:

Zustimmung: Der Mieter bestätigt die Mieterhöhung und sendet diese an den Vermieter zurück.

Achtung: Als stillschweigende Zustimmung gilt, wenn der Mieter die erhöhte Miete an den Vermieter überweist. Bereits eine einmalige Zahlung reicht aus, entschied das Amtsgericht München (Az.: 452c 11426/13).

Teilzustimmung: Der Mieter zahlt nach Ende der Überlegungsfrist nur einen von ihm akzeptierten Aufschlag des Vermieters auf die Miete. Der Vermieter hat dann jedoch die Möglichkeit den Rest der Mieterhöhung vor Gericht einzuklagen.

Überlegungsfrist: Nach dem schriftlichen Zugang hat der Mieter den Rest des Monats plus zwei volle Monate Bedenkzeit, ob er dem Anheben der Miete zustimmt.

Achtung: Wohnungsmängel sind kein Argument des Mieters, um einen Teil der Mieterhöhung auszuschlagen. Diese müssen über die Gewährleistungsansprüche an den Vermieter (§§ 535 ff. BGB) geltend gemacht werden.

Sonderkündigungsrecht: Laut § 561 BGB Absatz 1 steht dem Mieter innerhalb der Überlegungsfrist, von zwei vollen Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsschreiben, eine außerordentliche Kündigung zu. Die Kündigungsfrist beträgt zwei Monate. In diesen muss er die Mieterhöhung nicht zahlen.

Ablehnung: Nachdem die Überlegungsfrist nach Zugang der schriftlichen Mieterhöhung durch den Vermieter verstrichen ist, hat der Mieter die Möglichkeit, beim zuständigen Amtsgericht gegen diese zu klagen. Geht die Klage zugunsten des Vermieters aus, muss der Mieter die Mieterhöhung rückwirkend und zukünftig zahlen.

Das Gericht entscheidet nach den Kriterien:

  • Einhaltung der Klagefrist
  • Berechtigung der Mieterhöhung
  • Ortsübliche Vergleichsmiete

Achtung: Auch ein Schweigen auf den Erhalt der Mieterhöhung gilt als Ablehnung des Mieters.

Mieterhöhung: Was ist erlaubt?

Um zu Prüfen, ob der Erhalt ihrer Mieterhöhung rechtens oder ein Widerspruch vor Gericht sinnvoll ist, gehen Sie am Besten nach unserer Checkliste vor:

Checkliste:

  1. Haben Sie die Mieterhöhung schriftlich erhalten? Laut § 558a BGB ist das Mitteilen des Vermieters über eine Mieterhöhung nur in schriftlicher Form, als Email oder Brief, zulässig. Zudem muss der Erhöhung eine Begründung beigefügt werden, welche erläutert warum die Miete angehoben wird.
  2. Haben Sie die Wohnung bereits 12 Monate gemietet? Davor ist eine Erhöhung nicht zulässig.
  3. Ist die korrekte Größe der Wohnung im Mietvertrag angegeben? Ein Aufschlag darf nur auf die tatsächlichen Quadratmeter erfolgen. Das gilt auch, wenn diese nicht korrekt im Mietvertrag angegeben sind (AZ.: VIII ZR 266/14). Die 10 % Regelung zur Wohnflächenabweichung gilt hier nicht.

Beispiel: Im Vertrag ist die Größe der Wohnung mit 60 qm angegeben. Bei einem Nachmessen des Mieters stellt sich heraus, dass es tatsächlich nur 56 qm sind. Die Erhöhung der Mieter darf also nur auf die vom Mieter gemessenen 56 qm erfolgen.

  1. Wohnen Sie in einer Sozialwohnung? Eine Mieterhöhung in Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist grundsätzlich nicht möglich, denn Vermieter dürfen mit diesen Wohnungen keinen Gewinn erzielen.
  2. Haben Sie einen befristeten Mietvertrag oder einen Mietvertag mit einer gestaffelten Miete? Eine Erhöhung ist ohne einvernehmlichem Entschluss grundsätzlich ausgeschlossen.
  3. Wurde die Kappungsgrenze eingehalten? Grundsätzlich darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % angehoben werden (§ 558 Abs. 3 BGB). Dieses gilt unabhängig von ortsüblichen Vergleichsmieten. Bundesländer dürfen die Kappungsgrenze für 5 Jahre auf 15 % herabsetzen, um die Lage auf dem Wohnungsmarkt zu entspannen.

Beispiel: Die Nettomiete, also ohne Nebenkosten, beträgt 500 €. Im ersten Jahr darf diese nicht erhöht werden. Im zweiten Jahr erhöht der Vermieter die Miete auf 580 €, dieses entspricht einer Erhöhung von 16 %. Im dritten Jahr verlangt er eine Erhöhung auf 620 €. Dieses entspräche einer Erhöhung von 24 % auf die ursprüngliche Nettomiete innerhalb von drei Jahren und ist damit nicht rechtens.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Um eine Mieterhöhung ohne einen Mietspiegel begründen zu können, braucht es mindestens drei Wohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB), welche vergleichbar zur Wohnung des Vermieters sind. Dazu müssen sie beispielsweise eine ähnliche Größe, Wohnlage und energetische Ausstattung besitzen.

Der Mieter sollte die Möglichkeit nutzen, diese Vergleichswohnungen zu prüfen (BGH, AZ.: WuM2003, 149). Dieses geht beispielsweise, laut dem Deutschen Mieterbund, auf einer Mietdatenbank der Gemeinde. Dazu müssen vom Vermieter im Schreiben der Mieterhöhung folgende Daten der Vergleichswohnungen angegeben sein:

  • Rahmendaten (Größe, Lage, Beschaffenheit, Ausstattung, Baujahr)
  • Preis pro qm
  • Anschrift
  • Name Mieter/Vermieter, falls für Identifizierung der Wohnung notwendig (BGH, AZ.: 284, 395)

Es besteht kein Anrecht, für den von der Mieterhöhung betroffenen Mieter, sich die Vergleichswohnungen persönlich anzuschauen. Dieses kann jedoch bei dem aktuellen Mieter der Vergleichswohnung erfragt werden.

Titelbild: FrankHH /shutterstock.com

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