Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

(Letzte Aktualisierung: 02.06.2020) Will der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, so bietet ihm § 558 BGB eine Anspruchsgrundlage, sofern eine Mieterhöhung nicht im Mietvertrag oder aufgrund von Sperrfrist ausgeschlossen ist. Allerdings handelt es sich hier nicht um ein einseitiges Einschreiten des Vermieters, denn der Mieter muss der Mieterhöhung schriftlich zustimmen. Tut er dies nicht oder nur zum Teil, muss der Vermieter die Zustimmung vor Gericht einklagen.

Die Vergleichsmiete gewährt sowohl Mieter als auch Vermieter einen Schutz: während der Mieter nicht stärker als mit der ortsüblichen Vergleichsmiete belastet werden darf, so wird dem Vermieter zugleich gewährleistet, einen angemessenen und am Markt orientierten Ertrag zu erwirtschaften.

Ermittlung der Ortsüblichen Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß  § 558 Abs. 2 BGB ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren

  • vergleichbare Art
  • vergleichbare Größe
  • vergleichbare Ausstattung
  • vergleichbare Beschaffenheit
  • vergleichbare Lage

ermittelt und spielt regelmäßig eine Rolle bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Konkretisierung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Um eine Vergleichsmiete konkretisieren zu können, muss neben den fünf wohnwertbildenden Faktoren berücksichtigt werden, dass sich die Vergleichswohnungen in derselben oder einer vergleichbaren Gemeinde (gleiche Einwohnerzahl/ Infrastruktur etc.) befinden (Siehe: LG Düsseldorf ZMR 2006, 447). Auch sind nur diejenigen Mietobjekte in den Vergleich einzubeziehen, deren Mieten in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.

Tatsächliche Wohnfläche ausschlaggebend

Wichtig: Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf nur auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche des Wohnraums erfolgen, unabhängig davon, welche Wohnfläche im Mietvertrag festgehalten wurde. Ebenso gilt die zehn-Prozent-Regelung nicht, wie der BGH mit Urteil vom 18.11.2015 Az: VIII ZR 266/14 entschied. Die Basis der tatsächlichen Wohnfläche gilt allerdings auch in beide Richtungen – sowohl bei kleinerer als auch bei größerer Wohnfläche als im Mietvertrag.

Lesetipp: Wohnflächenberechnung

Beispiel: Im Vertrag ist die Größe der Wohnung mit 60 qm angegeben. Bei einem Nachmessen des Mieters stellt sich heraus, dass es tatsächlich nur 56 qm sind. Die Erhöhung der Mieter darf also nur auf die vom Mieter gemessenen 56 qm erfolgen.

Schriftliches Mieterhöhungsverlangen des Vermieters

Der Vermieter hat zwar das Recht, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, muss hier aber auch ein paar Dinge beachten. Eines davon ist das schriftliche Mieterhöhungsverlangen. In diesem Schriftstück muss der Vermieter genau begründen, warum er die Miete erhöht werden soll – auch unter Bezugnahme auf den Mietspiegel oder Gutachten, die eine Erhöhung begründen würden. Darüber hinaus muss das Mieterhöhungsverlangen die Ausgangsmiete, den Erhöhungsbetrag sowie die neue Miete nach der Mieterhöhung enthalten. Ebenfalls muss der Mieter in diesem Schreiben aufgefordert werden, der Mieterhöhung zuzustimmen.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsbegehrens gemäß § 558 BGB ist der Vermieter allerdings gehalten, bestimmte gesetzliche Vorgaben zu beachten. So ist dem Vermieter beispielsweise lediglich eine stufenweise Vornahme einer Mieterhöhung gestattet. Innerhalb dieser Stufen hat der Vermieter zugunsten des Mieters nachfolgende Fristen bzw. Grenzen zu berücksichtigen:

  1. Wartefrist
  2. Sperrfrist
  3. Kappungsgrenze

1. Wartefrist (§ 558 Abs. 1 BGB)

Die Wartefrist des § 558 Abs. 1 S.1 BGB bestimmt, dass die bisherige Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben sein muss. Die 15 Monate setzen sich aus der einjährigen (12 Monate) Wartefrist und der dreimonatigen Zustimmungsfrist zusammen. Die Wartefrist muss somit zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung abgelaufen sein.

Beispiel: Beginnt die Mietzeit beispielsweise am 01.03.2017, so kann eine Mieterhöhung frühestens mit Wirkung zum 01.06.2018 erfolgen.

2. Sperrfrist (§ 558 Abs. 1 BGB)

Der Vermieter darf frühestens nach einem Jahr seit der letzten Erhöhung erneut eine weitere Mieterhöhung ankündigen. Die Jahresfrist muss im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens abgelaufen sein. Dies soll den Mieter vor zu häufigen Mieterhöhungen innerhalb kurzer Zeit schützen und eine gewisse Kontinuität der Mietpreise sicherstellen.

Beispiel: Hat der Vermieter am 01.03.2017 letztmalig die Miete erhöht, darf das Schreiben, mit dem erneut eine Mieterhöhung geltend gemacht wird, den Mieter frühestens am 02.03.2018 erreichen.

3. Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)

Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um maximal 20 Prozent bzw. 15 Prozent erhöhen. Die Kappungsgrenze beträgt regelmäßig 20 Prozent, kann jedoch in Stadtteilen mit Wohnungsnot von der jeweiligen Landesregierung für fünf Jahre auf 15 Prozent abgesenkt werden.
So soll verhindert werden, dass die Miete innerhalb einer kurzen Zeit zu stark ansteigt. Dies betrifft jedoch ausschließlich Mietverhältnisse im Bestand. Bei Neuvermietungen findet die Kappungsgrenze keine Anwendung.

Beispiel: Der Vermieter verlangt vom Mieter zum 01.06.2020 für dessen Wohnung eine Erhöhung der Miete von 480 € auf 530 € monatlich. Die Ausgangsmiete bei Vertragsschluss am 01.06.2018 betrug monatlich 420 €. In diesem Fall greift die Kappungsgrenze, da die im Juni 2018 gezahlte monatliche Miete in dem 3-jährigen Zeitraum bis Juni 2020 höchstens um 20% steigen darf. Dieser Prozentsatz ist hier überschritten. Auf Grund der Kappungsgrenze muss der Mieter allenfalls einer Mieterhöhung auf (420 € zzgl. 20% =) 504 € monatlich zustimmen.

Ortsübliche Vergleichsmiete bei Mietpreisbremse

In Städten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 

Weitergabe von Förderungen an Mieter (§ 559 BGB)

Umbau- oder Instandhaltungsmaßnahmen, welche den Wert der Wohnung steigern um Mieterhöhungen durch die örtlichen Vergleichsmiete zu rechtfertigen, können durch beispielsweise die KfW-Bank Förderungen erhalten. Diese müssen jedoch in der dadurch verursachten Mieterhöhung (bis 11 % jährlich) berücksichtigt und an den Mieter weitergegeben werden (§ 559 BGB).

Beispiel: Der Vermieter modernisiert das Bad in der Wohnung des Mieters, da dieses nicht mehr zeitgemäß ist.

  • Kosten: 30.000 €.
  • KfW-Förderkredit Zinssatz: 1,9 %
  • alternativer Zinssatz Hausbank: 3,5 %

Da der Vermieter den KfW-Kredit in Anspruch nimmt, muss der ihm dadurch entstandene Vorteil errechnet werden:

3,5 % Zinsen – 1,9 % Zinsen= 1,6 % Zinsdifferenz

Darlehen 30.000 € * 1,6 % Zinsdifferenz = 480 € Ersparnis durch die KfW

Mieterhöhung für Mieter

Modernisierungskosten (30.000 €) * 11 % = Jahresbetrag Mieterhöhung (3.300 €)

3.300 € / 12= 275 €/monatlich Mieterhöhung abzüglich Ersparnis des Vermietervorteils durch den KfW-Kredit:

3.300 € – 480 € = 2.820 € / 12= 235€

Dieses ergibt für den Mieter eine monatliche Ersparnis von 40 € auf die Mieterhöhung.

Begrenzung der Mieterhöhung

Im Rahmen der Mieterhöhung bzw. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete hat der Vermieter zu beachten, dass eine Mieterhöhung, die 20% und mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, unzulässig ist und zur Nichtigkeit der erhöhten Miete führt. Die Miete ist auch weiterhin nur bis zur zulässigen Obergrenze zu zahlen. Maßgeblich für die Beurteilung, ob das Mieterhöhungsverlangen unzulässig ist, ist die Höhe der seit Vertragsschluss vereinbarten Miethöhe.

Sonderfälle bei der Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Sozialwohnungen

Wer eine Sozialwohnung gemietet hat, kann erstmal beruhigt sein. Eine Mieterhöhung in Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist grundsätzlich nicht möglich, denn Vermieter dürfen mit diesen Wohnungen keinen Gewinn erzielen. Das bedeutet, sie dürfen die Miete nur so hoch ansetzen, wie die Kosten der Wohnung tatsächlich sind. Zudem ist eine Erhöhung der Miete, durch zum Beispiel Instandhaltungskosten, nur nach vorheriger Genehmigung durch die Behörde möglich.

Befristete Mietverträge oder Staffelmieten

Ein befristeter Mietvertag ist grundsätzlich von einer Erhöhung ausgeschlossen, da ein fixer Zeitraum für eine fixe Miete im Mietvertrag festgeschrieben ist.

Bei Staffelmieten, erhöht sich die Miete laut Vereinbarung im Mietvertrag zu vorgegebenen Zeitpunkten um den festgeschriebenen Betrag. Auch hier ist eine Erhöhung grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter einigt sich mit dem Mieter einvernehmlich auf eine Vertragsänderung.

Sonderkündigungsrecht

Laut § 561 BGB Absatz 1 steht dem Mieter innerhalb der Überlegungsfrist, von zwei vollen Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsschreiben, eine außerordentliche Kündigung zu. Die Kündigungsfrist beträgt zwei Monate. In diesen muss er die Mieterhöhung nicht zahlen.

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