Mietminderung wegen Baulärm – was können Mieter tun?

Mietminderung bei Baulärm

Baulärm stört und beeinträchtigt schnell die Gesundheit: Sei es Baulärm in der eigenen Mietwohnung wegen Modernisierungsmaßnahmen, wegen Baumaßnahmen in der Nachbarwohnung, im Nachbarhaus oder der unerträgliche Krach durch Straßenbauarbeiten. Hier erhalten Sie Tipps, wann eine Mietminderung wegen Baulärm berechtigt ist.

Das Wichtigste zur Mietminderung wegen Baulärm

Kann man wegen Baulärm die Miete kürzen?

Beeinträchtigt Baulärm die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung bzw. Mietsache, ist eine Mietminderung unter Umständen möglich.

In welcher Höhe kann die Mietminderung erfolgen?

Um wie viel Prozent die Miete gemindert werden kann, entscheidet der Einzelfall. Urteile zur Mietminderung bei Baulärm geben dazu gute Richtwerte.

Wann ist eine Mietkürzung ausgeschlossen?

Beispielsweise müssen Mieter Lärm im Rahmen einer energetischen Sanierung für drei Monate dulden und können die Miete in dieser Zeit nicht mindern.

Wie kündige ich Mietminderung wegen Baulärm an?

Sollten die Mängel durch Baulärm berechtigt sein, erfolgt erst ein Gespräch mit dem Vermieter. Die Ankündigung der Mietminderung muss schriftlich erfolgen.

Grundsätzlich gilt, dass eine Mietminderung nur bei schweren Mietmängeln zulässig und der Mieter wesentlich beeinträchtigt ist (§ 536 BGB). Darunter kann auch eine Lärmbelästigung wie zum Beispiel durch Bauarbeiten im Nachbarhaus oder an der Straße zählen.

Darüber hinaus ist zu beachten, ob die Baumaßahme in der Wohnung selbst oder in der Nachbarschaft stattfindet, wer sie durchführt, ob diese Baumaßnahmen schon angekündigt bzw. vorhersehbar waren und über welchen Zeitraum sie anhält.

Mietminderung bei Baulärm in der eigenen Mietwohnung

Nur unter bestimmten Umständen ist ein Mietnachlass bei Lärmbelästigung in der eigenen Wohnung möglich.

Es gibt einige Fälle, in denen eine Mietminderung ausgeschlossen ist:

  • Die Baumaßnahme findet bei Mietvertragsschluss bereits statt. Der Mieter weiß somit, was auf ihn zukommt.
  • Führt ein Vermieter zum Beispiel eine energetische Modernisierungsmaßnahme des Mietobjekts durch, ist ein Mietnachlass nach § 536 Abs. 1a BGB für einen Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen. Eine Mietminderung ist in diesem Fall erst ab dem 4. Monat möglich. Der Mieter steht bis dahin in der Duldungspflicht.
  • Der Vermieter hat auf bestimmte Bauarbeiten hingewiesen und eine Mietminderung im Zusammenhang mit diesem Bauprojekt ausnahmsweise ausgeschlossen.

Mietminderung bei Baulärm im Nachbarhaus, Nachbarwohnung

Grundsätzlich kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter für den Baulärm verantwortlich ist. Die Miete kann auch bei Baulärm – verursacht durch externe Baumaßnahmen – gemindert werden.

Es gibt einige Fälle, in denen eine Mietminderung ausgeschlossen ist:

  • Es gilt die Ausnahme vorheriger Kenntnis.
  • Die Baumaßnahmen sind schon bei Vertragsabschluss vorhersehbar: Insbesondere Baulücken, die um das Mietobjekt herum bestehen, weisen darauf hin, dass Neubauten entstehen könnten. Auch ein Nachbargebäude, das stark sanierungsbedürftig ist, könnte in Zukunft renoviert oder sogar abgerissen werden.
  • Die Baumaßnahme gilt dem Allgemeinwohl. Dazu zählt zum Beispiel eine Sanierung einer Brücke (AG Fürth, Az.: 310 C 1727/06).

Zeitraum erlaubter Bauarbeiten

Im Zeitraum von 07:00 bis 20:00 Uhr werktags dürfen die gewerblichen Baumaßnahmen in Wohngebieten durchgeführt werden. Der Sonntag ist für Bautätigkeiten nicht erlaubt. Heimwerkertätigkeiten bzw. Bautätigkeiten von Privatpersonen gelten hingegen nicht als Baulärm. Privatpersonen müssen sich allerdings an die Hausordnung bzw. an den allgemein geltenden gesetzlichen Ruhezeiten halten.

Wie laut darf eine Baustelle sein? Erlaubte dB

Wie laut es auf einer Baustelle werden darf, steht in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift (AVV) zum Schutz der Bewohner gegen Baulärm. In einem Wohngebiet darf von der Baustelle aus tagsüber ein Dauerschallpegel von maximal 55 Dezibel (bei gekipptem Fenster) in der eigenen Wohnung ausgehen. Da einige Maschinen lauter sind, ist eine kurzzeitige Abweichung von 5 Dezibel tragbar. In Industriegebieten darf der Pegel insgesamt lauter sein (65 Dezibel).

Höhe der Mietminderung wegen Baulärm

Wie hoch die Mietminderung bei Baulärm oder bei Straßenbauarbeiten ist, hängt von der Intensität und dem Höhe der Beeinträchtigung ab. Eine Mietminderungstabelle mit einzelnen Urteilen gibt dazu einige Richtwerte.

Ausgewählte Urteile zur Mietminderung durch Baulärm

  • 25 % Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück, wodurch erheblicher Baustellenlärm entsteht (LG Darmstadt, Az.: 17 S 284/82): In diesem Fall ging es über Monate um erhebliche Bauarbeiten.
  • 0 % Lärmbelästigungen durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück (OLG Braunschweig, Az.: 1 U 68/10). In diesem Fall ging es um kurzfristige, absehbare Bauarbeiten.
  • 22% durch Baulärm, erhebliche Bauarbeiten über 6 Monate (LG Hannover, WuM 1986, 311)
  • 15 % durch Lärmbelästigung aufgrund Straßenbauarbeiten (LG Siegen, WuM, 1990, 17)
  • 10 % Lärmbelästigung durch Baustelle in der Nachbarschaft (LG Köln, WuM, 2004, 234)

Ankündigung Mietminderung durch Baulärm

Sollte der Baulärm unerträglich werden und über einen längeren, nicht absehbaren Zeitraum (über 3 Monate bei z.B. energetischen Modernisierungsmaßnahmen) hinausgehen, liegt ein Mangel für das jeweilige Mietobjekt nach § 536 BGB vor.

  1. Als erstes sollten Sie das Gespräch mit dem Vermieter suchen und zu ihrer eigenen Sicherheit klären, ob der Baulärm unter einem der oben aufgeführten Ausnahmefällen zählt. Bei einer externen Baustelle, sollte man vorab das Gespräch mit dem Baustellenbetreiber suchen.
  2. Sollten die Mängel berechtigt sein, erfolgt die schriftliche Ankündigung des Mietnachlasses beim Vermieter mit dem Hinweis der geplanten Mietreduzierung der Warmmiete und der Forderung um Beseitigung der Mängel. Ein über mehrere Tage geführtes Lärmprotokoll unterstützt die schriftliche Anzeige (ist aber keine Pflicht- siehe BGH, 29.02.2012, VIII ZR 155/11). Wichtig ist auch der Hinweis: „Künftige Mietzahlungen sind als Vorauszahlungen zu verstehen“ – am besten auch im Verwendungszweck der Überweisung nennen. So ist es im Nachhinein möglich, die zu viel bezahlte Miete wieder zurückzufordern.

Achtung bei Mietnachlass durch Baulärm: Wenn der Mieter die Miete zu stark reduziert und sich herausstellt, dass die Mietminderung in der Höhe ungerechtfertigt ist, gerät der Mieter in einen Mietzahlungsrückstand. Bei einer irrtürmlichen Mietminderung mit Zahlungsrückstand kann der Vermieter dem Mieter sogar kündigen. Um auf der sicheren Seite zu sein, beachten Sie folgende Hinweise zur Mietminderung durch den Mieter.

Titelbild: Alison Hancock / shutterstock.com

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