Nebenkosten zurückfordern beim Vermieter

Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung

Ist dem Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zugegangen, erhebt sich die Frage, ob er Erstattung der bereits erbrachten Abschläge von dem Vermieter verlangen kann.

Die Fälligkeit einer möglichen Nachforderung des Vermieters tritt grundsätzlich mit Erteilung der formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ein. Erst mit Entstehen dieser Nachforderung lebt auch ein möglicher Rückzahlungsanspruch des Mieters aus einem Guthaben auf. Das führt zu dem Ergebnis, dass bei strikter Anwendung des Gesetzesrechts der Mieter solange an der Geltendmachung seines Erstattungsanspruchs gehindert ist, wie der Vermieter die Erteilung der Abrechnung hinauszögert.

Rückzahlungsanspruch bei Beendigung des Mietverhältnisses

Dieses Ergebnis ist mit den schutzwürdigen Belangen des Mieters unvereinbar, hätte es doch der Vermieter in der Hand, die Fälligkeit des Erstattungsanspruchs des Mieters willkürlich hinauszuschieben. Der Bundesgerichtshof entnimmt im Wege ergänzender Vertragsauslegung dem Mietvertrag daher einen Rückzahlungsanspruch von Nebenkostenvorauszahlungen zugunsten des Mieters, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat (BGH, Urteil v. 09.03.05, VIII ZR 57/04). Der Mieter kann demnach die vollständige Erstattung der von ihm bereits geleisteten Vorauszahlungen fordern, wenn der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht nachkommt. Insbesondere stellt der Bundesgerichtshof den Mieter auch davon frei, den Vermieter zunächst auf Erteilung einer Abrechnung zu verklagen. Vielmehr kann der Mieter ohne weiteres sogleich die Erstattung geltend machen. Dieses mieterfreundliche Ergebnis begründet der Bundesgerichtshof mit der Erwägung, dass der Vermieter nicht gehindert ist, eine nachträgliche Abrechnung vorzunehmen und einen etwaigen Nachzahlungsanspruch im Klagewege geltend zu machen.

Zurückbehaltungsrecht bei laufenden Mietverhältnis

Der Bundesgerichtshof urteilt hingegen abweichend, wenn der Mieter den Erstattungsanspruch in einem laufenden Mietverhältnis geltend macht. In diesem Fall kann der Mieter nicht die Rückzahlung seiner Vorauszahlungen begehren, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abrechnet. Der Mieter ist in dieser Situation dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur Erteilung einer Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (BGH, Urteil v. 29.03.06, VIII ZR 191/05). Der Mieter hat dementsprechend ein Leistungsverweigerungsrecht, von dem er solange Gebrauch machen kann, wie der Vermieter seine Nebenkostenabrechnungspflicht nicht erfüllt. Das bedeutet, der Mieter kann solange die Weiterzahlung der vereinbarten Abschlagszahlungen verweigern, bis der Vermieter ihm eine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt. Damit verfügt er nach Ansicht der Rechtsprechung über ein wirkungsvolles Druckmittel, den Vermieter zur Einhaltung der Abrechnungspflicht zu bewegen.

Praktischer Wert der Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Rechtsprechung eine klare, handhabbare Abgrenzung für die Fälle des Rückforderungsrechts des Mieters bei verspäteter Nebenkostenabrechnung ermöglicht. Im beendeten Mietverhältnis ist das vertragliche Austauschprinzip nicht mehr maßgeblich. Der Mieter kann folglich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht verwiesen werden, das für ihn ohne jeglichen praktischen Nutzen wäre. Anders verhält es sich im bestehenden Mietverhältnis. Hier ist dem Mieter durch die Möglichkeit des Einbehalts von Abschlägen ein effektives, aber auch ausreichendes Instrument an die Hand gegeben, seine Rechtsinteressen durchzusetzen.

Rückforderung der Nachzahlung bei Verwirkung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter eine Nebenkostennachzahlung von dem Vermieter zurückverlangen kann, die er an ihn in Unkenntnis bereits eingetretener Verwirkung im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB erbracht hat (BGH, Urt. v. 18.01.06 – VIII ZR 94/05).

Die Zahlung ist rechtsgrundlos geleistet worden, so dass der Vermieter ungerechtfertigt bereichert ist und dem Mieter zur Herausgabe der Nachzahlung verpflichtet ist, § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das Gericht hat diesen Rückzahlungsanspruch auch nicht an § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB scheitern lassen, wonach das zur Befriedigung eines verjährten Anspruchs Geleistete nicht zurückgefordert werden kann, auch wenn in Unkenntnis der Verjährung geleistet worden ist.

Der Bundesgerichtshof führt hierzu aus, dass § 214 BGB nicht analog auf die Nebenkostenabrechnung anwendbar ist, da im Unterschied zu einer verjährten Forderung nach Ablauf der Ausschlussfrist ein Forderungsrecht des Vermieters überhaupt nicht mehr besteht. Da der Mieter insofern auf eine nicht bestehende Forderung des Vermieters geleistet hat, kann der Betrag gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB herausverlangt werden.

Letzte Aktualisierung: 19.01.2016

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