Widerspruch gegen fehlerhafte Nebenkostenabrechnung

Was gilt, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zwar fristgerecht innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums maßgeblichen Zeitraumes erstellt hat, diese aber an einem inhaltlichen Mangel leidet? Enthält die Abrechnung beispielsweise Rechenfehler, die zu fehlerhaften Ergebnissen zu Lasten des Mieters und damit zu einer Mehrbelastung führen, so stellt sich die Frage, ob eine derartige Nebenkostenabrechnung überhaupt Wirkung entfaltet.

Inhaltliche Mängel unschädlich

Die Rechtsprechung beurteilt solche Fälle eindeutig. Entscheidend ist allein, dass dem Mieter fristgerecht eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugeht, also eine Abrechnung, die die erläuterten Mindestangaben enthält. Auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es dagegen für die Frist nicht an (BGH, Urt. v. 17.11.04, VIII ZR 115/04; OLG Koblenz, Urt. v. 17.01.05, 12 U 1424/03).

Im vom Bundesgerichtshof zur Beurteilung stehenden Sachverhalt ging es um die Verwendung eines fehlerhaften Umlageschlüssels in einer Nebenkostenabrechnung, die der Mieter deshalb als formell nicht ordnungsgemäß betrachtete. Der Bundesgerichtshof vertritt dazu die Ansicht, dass es für die Einhaltung der Abrechnungsfrist auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht ankommt. Maßgebend ist nur, dass die Abrechnung die vier Pflichtangaben aufweist.

Ist das der Fall, liegt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, auch wenn – wie im entschiedenen Sachverhalt – eine der Angaben inhaltlich unzutreffend ist. Solche inhaltlichen Fehler führen nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, denn der Zweck der Fristenregelung in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist darauf gerichtet, dem Mieter möglichst zeitnah Klarheit darüber zu verschaffen, ob er mit einem Guthaben rechnen kann oder sich Nachzahlungsansprüchen gegenüber sieht. Dieses Ziel wird aber auch dann nicht verfehlt, wenn in der Abrechnung ein falscher Umlageschlüssel verwendet wird, denn auch in diesem Fall kann der Mieter grundsätzlich abschätzen, ob sich ein Saldo zu seinen Gunsten ergibt oder der Vermieter eine Nachzahlung beanspruchen kann.

Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung

In einer weiteren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung präzisiert. Nach ihr richtet sich die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Abrechnung und deren inhaltlicher Richtigkeit danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit).

Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft demgegenüber die inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung (BGH, Urt. v. 19.11.08, VIII ZR 295/07).

Korrektur der Abrechnung

Hat der Vermieter die formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung innerhalb der Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zukommen lassen, kann er mögliche inhaltliche Fehler daher auch noch nach Fristablauf korrigieren (BGH, Urt. v. 17.11.04, VIII ZR 115/04).

Allerdings stellt die Rechtsprechung die nachgebesserte Nachzahlungsforderung unter eine wichtige Einschränkung. Führt die materiell unrichtige Abrechnung nach ihrer Korrektur zu einer höheren Nachforderung, als ursprünglich geltend gemacht wurde, so kann der Vermieter den Erhöhungsbetrag nicht verlangen, wenn er den Abrechnungsfehler selbst zu vertreten hat.

Das wird nur in Ausnahmefällen nicht gelten, denn wenn er die Abrechnung in eigener Person erstellt hat, hat er für den Fehler stets einzustehen, weil er die erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen hat, § 276 Abs. 1 Satz 2 BGB. Hat der Vermieter sich aber eines Dritten (z.B. Hausverwaltung, Abrechnungsunternehmen) zur Fertigstellung der Nebenkostenabrechnung bedient, so hat er für dessen Verschulden gleichfalls einzustehen, § 278 Satz 1 BGB. Im Regelfall wird eine Korrektur der Abrechnung deshalb zu keiner höheren Nachbelastung des Mieters führen dürfen. Dagegen ist eine Korrektur zugunsten des Mieters immer an diesen weiterzugeben.

Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnung

Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.

Einwendungen

Ist der Mieter mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden, kann er Einwendungen geltend machen. Diese können die formelle wie die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung betreffen. Der Mieter ist allerdings nicht berechtigt, unter Verweis auf seine Einwendungen die laufenden Vorauszahlungen einzustellen, wenn die Abrechnung formell richtig erteilt wird.

Eingeschränktes Zurückhaltungsrecht von Vorauszahlungen

Ein Zurückbehaltungsrecht an künftig zu zahlenden Abschlägen steht dem Mieter nur unter den oben erläuterten Voraussetzungen zu, wenn der Vermieter seine Pflicht auf Vorlage einer formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung nicht fristgerecht nachkommt.

Vertritt der Mieter die Ansicht, die Abrechnung sei formell nicht korrekt, muss er den Vermieter zunächst zur Nachbesserung oder Neuausstellung auffordern. Nur wenn dieser der Aufforderung nicht Folge leistet, ist ein Zurückbehaltungsrecht denkbar. Dieses Zurückbehaltungsecht darf aber nur in Höhe der Summe der für den Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen ausgeübt werden (KG Berlin, 15.10.01, 8 U 2549/00). Vertritt der Mieter den Standpunkt, die ansonsten formell richtige Abrechnung leide an einem materiellen Fehler, gibt ihm das unter keinen Umständen ein Zurückbehaltungsrecht. Er kann laufende Vorauszahlungen mit dieser Begründung nicht zurückhalten (LG Berlin, 12.04.99, 62 S 320/98).

Einwendungsausschluss

§ 556 Abs. 3 Sätze 4 und 5 BGB liegt der gleiche Regelungsmechanismus zugrunde wie den Sätzen 2 und 3 der Vorschrift. Einwendungsfrist und Einwendungsausschluss sollen wie Abrechnungsfrist und Nachforderungsausschluss für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit sorgen. Ebenso wie der Mieter darauf vertrauen können muss, dass der Vermieter nach der Abrechnungsfrist mit Ansprüchen ausgeschlossen bleibt, gilt umgekehrt, dass der Vermieter nach Abschluss des maßgeblichen Einwendungszeitraumes davon ausgehen muss und darf, der Mieter habe die Nebenkostenabrechnung akzeptiert.

Diese Überlegungen waren auch leitend in den Beratungen des Rechtsausschusses, die der Ratifikation der Bestimmung vorausgingen. Der Gesetzgeber hat durch Einfügung dieser Fristenregelungen die zuvor weithin als äußerst unbefriedigende Rechtslage beseitigen und ein Mittel bereitstellen wollen, das beide Vertragsparteien zu zeitnaher Geltendmachung ihrer Ansprüche und Rechte anhält. Insofern fördern die Fristenregeln in § 556 Abs. 3 BGB nicht nur die Schaffung klarer Verhältnisse, sondern ihnen kommt eine Befriedungsfunktion zu, die das Mietverhältnis von sich über lange Zeiträume hinziehenden Auseinandersetzungen freihält.

Letzte Aktualisierung: 19.01.2016

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