Nebenkostenpauschale

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Nebenkostenpauschale

Das Gesetz eröffnet den Mietvertragsparteien in § 556 Absatz 2 Satz 1 BGB die Möglichkeit, die Betriebskosten als Nebenkostenpauschale oder aber als Nebenkostenvorauszahlung auszuweisen. Hier müssen Mieter und Vermieter eine klare Vereinbarung treffen, welchen Zahlungsmodus sie zugrunde legen wollen.

Pauschale Abgeltung der Nebenkosten

Die Parteien können sich im Mietvertrag zur Abgeltung der Nebenkosten auf die Zahlung einer Nebenkostenpauschale verständigen. Mit Zahlung dieses Pauschalbetrages sind dann sämtliche anfallenden Nebenkosten abgegolten, eine Nebenkostenabrechnung wird regelmäßig nicht erstellt. Fallen die mit der Pauschale abgegoltenen Kosten tatsächlich höher aus, ist der Mieter nicht zur Nachzahlung verpflichtet. Andererseits steht ihm selbst aber auch kein Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter bei Überbezahlung zu.

Erhöhung einer vereinbarten Nebenkostenpauschale

Haben die Parteien eine Nebenkostenpauschale vereinbart, muss der Vermieter dem Mieter die Erhöhung nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB in Textform mitteilen, wenn der Mietvertrag eine Betriebskostenerhöhung grundsätzlich erlaubt. In dieser Mitteilung ist ferner der Grund für die Umlage zu bezeichnen und zu erläutern, § 560 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Fehlt es daran, ist die Erklärung der Nebenkostenerhöhung unwirksam, und eine Zahlungspflicht wird nicht ausgelöst. Begründet der Vermieter die Erhöhung mit einer Steigerung der Nebenkosten in der Vergangenheit, so ist nur der Zeitraum des vorangegangenen Kalenderjahres maßgeblich. Der Vermieter muss spätestens drei Monate nach Kenntnis von den gestiegenen Kosten dem Mieter die schriftliche Erklärung zukommen lassen, § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB.

Daraus folgt, dass der Vermieter die Betriebskostenpauschale auch rückwirkend erhöhen kann, wobei die entsprechende Nachzahlungspflicht von der Vorschrift aber auf die maximale Dauer von einem Kalenderjahr beschränkt.

Maßgeblich für die Fälligkeit der Betriebskosten ist der Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung. Eine rechtmäßige Betriebskostenerhöhung ist somit erstmalig zu Beginn des übernächsten Monats zur Zahlung fällig, der auf das Erhöhungsverlangen folgt. Dies ergibt sich aus § 560 Abs. 2 BGB. Hat der Mieter die Erhöhung im April verlangt, wird sie erstmalig fällig Anfang Juni.

Letzte Aktualisierung: 20.10.2020

Titelbild: LE Photo / shutterstock.com

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