Nebenkostenvorauszahlung

Haben Mieter und Vermieter sich auf eine Nebenkostenvorauszahlung geeinigt, ist der Vermieter verpflichtet, über die Nebenkosten abzurechnen. Die in der Regel monatlich zu leistenden Vorauszahlungen stellen einen Vorschuss dar. In der Nebenkostenabrechnung werden daher jährlich die tatsächlich angefallenen Nebenkosten den erbrachten Abschlägen  gegenübergestellt. Aus diesem Vergleich kann sich entweder ein Guthaben zugunsten des Mieters oder ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters ergeben.

Ist eine Vereinbarung über die Nebenkostenvorauszahlung getroffen, begrenzt § 556 Abs. 2 S. 2 BGB die Höhe der Abschläge auf ein wirtschaftlich angemessenes Maß. Erweist sich die zwischen den Parteien vereinbarte Vorauszahlung als von Anfang an unangemessen hoch, ist der Mieter nicht verpflichtet, den überhöhten Teil zu zahlen. Er hat dann gegen den Vermieter einen Anspruch auf entsprechenden Herabsetzung der Nebenkostenvorauszahlung (BayObLG, Urteil v. 05.10.95, REMiet 1/95).

Erhöhung der Nebenkosten

Ist eine Erhöhung der Betriebskosten (Nebenkosten) eingetreten, so ist der Vermieter gemäß § 560 BGB berechtigt, eine Erhöhung der Warmmiete vorzunehmen. Zulässig ist eine Mieterhöhung in diesem Sinne nur dann, wenn im Mietvertrag die Betriebskosten als Nebenentgelt gemäß § 560 Abs. 1 BGB in Form einer Pauschale oder gemäß § 560 Abs. 4 BGB als Vorauszahlung gesondert ausgewiesen sind.

Grundlage für die Geltendmachung erhöhter Betriebskosten kann nur eine ausdrückliche vertragliche Bestimmung sein. Sie finden sich in zahlreichen Mietverträgen und sind regelmäßig darauf gerichtet, den Mieter zu verpflichten, eine notwendig werdende Erhöhung einzelner Nebenkosten während der Dauer des Mietverhältnisses in vollem Umfang zu tragen.

Soweit solche Mehrbelastungsklauseln zum Gegenstand des Mietvertrages gemacht werden, betrachtet die Rechtsprechung sie als zulässig mit der Einschränkung, dass ausschließlich die in § 2 BetrKV niedergelegten Betriebskosten umlagefähig sind (OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 10.02.99, 17 U 210/97).

Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung

Für Nebenkostenvorauszahlungen sieht § 560 Abs. 4 BGB die Möglichkeit für beide Vertragsparteien vor, nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vorzunehmen. Weist die Nebenkostenabrechnung also etwa einen veränderten Verbrauch auf, so können sowohl Mieter als auch Vermieter den Abschlag den tatsächlichen Verhältnissen anpassen.

Für die Inanspruchnahme des Erhöhungsrechts durch den Vermieter verlangt die Rechtsprechung, dass sich zu seinen Gunsten ein Anspruch auf Nachzahlung aus der Jahresabrechnung ergeben muss (LG Berlin, Urteil v. 08.12.03, 67 S 235/03; AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 12.02.02, 409 C 497/01). Zudem bindet das Gesetz in § 560 Abs. 5 BGB das Erhöhungsverlangen an den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Die Umlageerhöhung muss – wie auch bei der Erhöhung der Betriebskostenpauschale – in einem nachvollziehbaren Verhältnis zu den gestiegenen Betriebskosten stehen, auf die der Vermieter die Erhöhung stützt.

Das Gesetz enthält in diesem Fall keine Regelung über den Fälligkeitszeitpunkt. Die Rechtsprechung ist sich jedoch einig, dass die erhöhten Kosten sofort zu zahlen sind (Siehe: Derckx NZM 2004, 325). Demgemäß besteht keine rückwirkende Zahlungsverpflichtung.

Rechte des Mieters bei Mieterhöhung nach § 560 BGB

Im Falle einer Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB nicht zu. Bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale bzw. Vorauszahlung hat der Mieter jedoch das Recht die Belege einzusehen und die Nebenkostenabrechnung zu prüfen in die Unterlagen. Dem Mieter steht im Streitfall auch zunächst ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die geltend gemachten Erhöhungsbeträge zu. Sollte sich herausstellen, dass das Erhöhungsverlangen unberechtigt war, der Mieter diese Beträge gleichwohl gezahlt hat, kann der Mieter nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) die überzahlten Beträge vom Vermieter zurückverlangen.

Absenkung der Nebenkostenvorauszahlung

Ergibt sich aus den Nebenkostenvorauszahlungen ein deutliches Guthaben auf Seiten des Mieters, so gewährt § 560 Abs. 3 S. 1 BGB Vermieter und Mieter das Recht, die Nebenkostenvorauszahlungen angemessen abzusenken. Dem Mieter ist die Ermäßigung unverzüglich mitzuteilen, § 560 Abs. 3 S. 2 BGB. Der Mieter kann allerdings kein einseitiges Kürzungsrecht für sich in Anspruch nehmen, sondern muss im Weigerungsfall den Vermieter auf Abgabe der Zustimmung zur Ermäßigung verklagen. Die Rechtsprechung gewährt dem Mieter in diesen Fällen auch ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB, um seinem Verlangen Nachdruck zu verleihen. Erfüllt der Vermieter bei unzweifelhafter Sachlage aus sachfremden Gründen den Zustimmungsanspruch nicht, kann der Mieter äußerstenfalls die Zahlung der monatlichen Abschlagszahlung solange verweigern, bis der Vermieter seiner Verpflichtung nachkommt, § 273 Abs. 1 BGB.

Letzte Aktualisierung: 24.06.2020

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