Der Mietvertrag ist der Rahmen, in dem der Vermieter dem Mieter Nutzung der Mieträume gewährt und der Mieter die vereinbarte Miete bezahlt. Um einen Mietvertrag nicht nur als Formalie zu betrachten, sind beide Parteien gut beraten, ihre im Mietvertrag geregelten gegenseitigen Rechte und Pflichten zumindest in Grundzügen zu kennen.

Hauptpflichten aus dem Mietvertrag

Aus den Hauptpflichten eines Mietvertrages ergibt sich in der Folge, was an Rechten und Pflichten wichtig ist. Der Mietvertrag verpflichtet

• den Vermieter, dem Mieter die Nutzung der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und
• die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu halten,
• den Mieter, die vereinbarte Miete zu entrichten und
• bei entsprechender Vereinbarung die anfallenden Nebenkosten zu bezahlen.

Mindestangaben eines Mietvertrages

• Partei des Mietvertrages
• Mietsache
• Miete
• Mietdauer
• ggf. Vereinbarung über Nebenkosten

Alles andere, das nicht vertraglich geregelt wird, ergibt sich aus dem Gesetz (§§ 535 ff BGB).

Wer ist Partei des Mietvertrages?

Stehen auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen, ist wichtig, jede Person genau zu bezeichnen. Unklarheiten führen oft dazu, dass Kündigungen oder Mieterhöhungen an eine andere Person adressiert werden, die nicht Vertragspartner ist.

Gehört die Wohnung einem Ehepaar oder zieht ein Ehepartner als Mieter in die Wohnung ein, sollten beide Ehegatten als Vertragspartner benannt werden. Trennt sich das Ehepaar, hat die Trennung keine Auswirkungen auf den Mietvertrag. Idealerweise unterschreiben alle beteiligten Parteien den Mietvertrag. Handelt eine Partei ohne Vorlage einer schriftlichen Vollmacht in Stellvertretung für eine andere, besteht das Risiko, dass die vertretene Partei den Mietvertrag nicht genehmigt.

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Welche Räume werden zu welchem Zweck vermietet?

Es empfiehlt sich, im Mietvertrag die Mieträume vollständig zu bezeichnen. Dies gilt auch für mitvermietete Nebenräume wie Keller oder Speicher oder Gartenanteile. Soweit Räumlichkeiten zu Wohnzwecken überlassen werden, sind gelegentliche Büroarbeiten oder Tätigkeiten ohne Mitarbeiter und Kundenverkehr nicht zu beanstanden. Die Grenze liegt dort, wo geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art nach außen in Erscheinung treten.

Welche Rolle spielt die Wohnfläche?

Mietverträge enthalten meist Angaben zur Wohnfläche. Maßstab ist im Regelfall die Wohnflächenverordnung. Liegt die Wohnfläche mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist der Mieter wegen eines Mangels zur Mietminderung berechtigt. Dies gilt auch, wenn die Wohnfläche mit „circa“ angegeben ist. Eine generelle Pflicht zur Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag besteht jedoch nicht.

Wie hoch ist die Mietkaution?

Vereinbaren die Parteien eine Mietkaution (Sicherheitsleistung), darf die Kaution drei Monatsmieten (ohne Nebenkostenkostenvorauszahlungen) nicht übersteigen. Der Mieter ist zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut mündelsicher anzulegen.

Hausordnung als Ergänzung

Um den Mietvertrag nicht zu überfrachten und das Zusammenleben aller Mietparteien der Hausgemeinschaft zu regeln, regelt die Hausordnung, welche Regeln bei der Nutzung der Mieträume und des Mietobjekts zu beachten sind (z.B. Treppenhausreinigung, Abstellen von Fahrrädern im Hausflur). Die Hausordnung hängt dem Mietvertrag meist an und ist Bestandteil des Mietvertrages.

Formvorschriften für den Mietvertrag

Im Prinzip genügt der Handschlag. Zum Beweis, was vereinbart ist, empfiehlt sich zwingend die Schriftform. Es empfiehlt sich, die Schlüssel immer erst zu übergeben und die Wohnung erst zu übernehmen, wenn der schriftliche Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben ist. Schriftform bedeutet, dass der Mietvertrag von Vermieter und Mieter eigenhändig durch Namensunterschrift auf derselben Urkunde unterzeichnet werden muss und jede Partei eine Ausfertigung hält (§ 126 BGB).

Wird der Vertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen und nicht schriftlich dokumentiert, gilt der mündlich abgeschlossene Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 550 BGB).

Bearbeitungsgebühren zulässig?

Es gehört zu den Verwaltungsaufgaben des Vermieters, den Mietvertrag auszufertigen. „Mietvertrags-Ausfertigungsgebühren“ oder „Servicepauschalen“ können im Regelfall nicht wirksam vereinbart werden.

Arten von Mietverträgen

Unbefristeter Mietvertrag

Ist kein Zeitpunkt vereinbart, an dem das Mietverhältnis endet, ist der Mietvertrag unbefristet – das ist die gängigste Form. Beide Parteien können das Mietverhältnis unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfristen jederzeit ordentlich kündigen. Der Vermieter braucht allerdings ein berechtigtes Interesse zur Kündigung, z.B. Eigenbedarf. Gibt es einen wichtigen Grund, der die Fortführung des Mietvertrages für eine Partei unzumutbar erscheinen lässt, ist jederzeit die fristlose Kündigung möglich.

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Befristeter Mietvertrag / Zeitmietvertrag

Ist der Mietvertrag befristet (Zeitmietvertrag), haben die Parteien das Mietverhältnis für einen bestimmten Zeitraum vereinbart. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des vereinbarten Zeitraums, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Der Zeitmietvertrag bedarf der Begründung und ist schriftlich im Mietvertrag zu bezeichnen. Ungeachtet dessen bleibt die fristlose Kündigung aus wichtigem Grunde immer möglich.

Nach Ablauf des vereinbarten Zeitraumes kann der Vermieter die Wohnung nur unter den Voraussetzungen des § 549 Abs. II BGB erneut befristet vermieten (z.B. Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch, möbliertes Zimmer, Wohnraum für Studenten oder Jugendliche). Ansonsten ist ein „Kettenmietvertrag“, der sich automatisch um einen bestimmten Zeitraum verlängert, entgegen der früheren Rechtslage nicht mehr möglich.

Untermietvertrag

Will der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume untervermieten, braucht er die Zustimmung des Vermieters. Im Regelfall hat der Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung, soweit er ein berechtigtes Interesse darlegt (z.B. berufliche Abwesenheit). Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der es ihm unzumutbar macht, seine Zustimmung erteilen zu müssen.

Staffelmietvertrag

Der Staffelmietvertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages festgelegt wird, wann und in welcher Höhe sich die Miete in den folgenden Jahren erhöht. Mehr dazu unter Staffelmiete.

Indexmietvertrag

Wird ein Indexmietvertrag vereinbart, kann der Vermieter die Miete in regelmäßigen Abständen nach Maßgabe des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalt in Deutschland – entspricht der Inflationsrate – anpassen. Mehr dazu unter Indexmiete.

Wohnrecht auf Lebenszeit

Der Vermieter kann mit dem Mieter einen Mietvertrag auf Lebenszeit abschließen und so lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Dann ist die Kündigung unzulässig. Wird der Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren das Mietverhältnis kündigen. Zur weiteren Absicherung des Mieters könnten die Parteien die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch vereinbaren.

Vorformulierter Mietvertrag (Mustermietvertrag)

Klauseln in einem Mietvertrag, die vorformuliert sind und nicht zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt wurden, müssen die gesetzlichen Vorgaben beachten (AGB-Bestimmungen in §§ 305 ff BGB) und unterliegen der gerichtlichen Kontrolle. Wird eine Klausel gerichtlich für unwirksam erklärt, gilt die gesetzliche Regelung. Wird ein Mustermietvertrag verwendet, empfiehlt sich, die einzelnen Vertragsbestimmungen im Detail zu lesen und so weit als möglich individuell auszugestalten.

Individuell formulierter Mietvertrag

Ungeachtet dessen können Mieter und Vermieter Rechte und Pflichten nach Maßgabe der gesetzlichen Regelungen individuell vereinbaren. Voraussetzung ist, dass der Mieter so mit dem Vermieter verhandeln kann, dass seine eigenen Interessen zur Sprache kommen und in den Mietvertrag einfließen. Ist dies nicht der Fall, ist von einem vorformulierten Mietvertrag auszugehen. Wichtig ist, dass die gesetzlichen Regelungen (z.B. Kündigung, Schönheitsreparaturen, Mieterhöhung) nicht ausgehebelt werden.

Schönheitsreparaturen

In Mietverträgen verpflichtet sich Mieter regelmäßig dazu, Schönheitsreparaturen zu erbringen oder die Wohnung bei Einzug oder Auszug zu renovieren. Die Rechtsprechung hat viele der damit verbundenen mietvertraglichen Klauseln beanstandet. Vor allem wurden starre Renovierungsfristen, die den Mieter ohne jeden Vorbehalt ungeachtet der Notwendigkeit einer Reparatur verpflichten, nach Ablauf bestimmter Jahresfristen Schönheitsreparaturen vorzunehmen, für unwirksam erklärt.

Auch eine Anfangsrenovierungsklausel ist meist unwirksam, weil der Mieter für die von seinem Vormieter verursachten Abnutzungen verantwortlich gemacht wird, es sei denn, dem Mieter wird ein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt. Geht es um eine Endrenovierung bei Auszug, sind viele Klausel unwirksam, soweit Schönheitsreparaturen während der Mietzeit unberücksichtigt bleiben.

Kleinreparaturklausel

Im Mietvertrag wird der Mieter meist verpflichtet, Bagatellschäden selbst zu bezahlen. Eine Kleinreparaturklausel ist wirksam, soweit die Reparaturkosten im Einzelfall auf einen bestimmten Betrag beschränkt sind und für den Fall mehrerer Kleinreparaturen im Laufe des Jahres eine angemessene Höchstgrenze nicht überschritten wird.

Tierhaltung

Enthält der Mietvertrag keine Individualvereinbarung zur Tierhaltung, gehört die Haltung von Kleintieren zum vertragsgemäßen Gebrauch. Bei Hunden und Katzen bedarf es einer Einzelfallprüfung unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten. Ein uneingeschränktes Verbot jeglicher Tierhaltung ist unwirksam.

Salvatorische Klausel

Erweist sich eine Klausel im Mietvertrag als unwirksam, regelt eine salvatorische Klausel, dass der Vertrag im Übrigen fortbesteht. Ergänzend wird meist geregelt, dass an die Stelle der unwirksamen Bestimmung eine Regelung tritt, die der wirtschaftlichen Zielsetzung der Parteien am nächsten kommt.

Mietvertrag bei Eigentümerwechsel

Verkauft der Vermieter die vermietete Wohnung, übernimmt der Erwerber das bestehende Mietverhältnis so wie es besteht. Beim Eigentümerwechsel gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Will der Käufer den Mietvertrag kündigen, braucht er ein berechtigtes Interesse. Gleiches gilt beim Tod des Vermieters – die Erben treten als Rechtsnachfolger in den Mietvertrag ein.

Mietvertrag bei Tod des Mieters

Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter (z.B. Ehepaar), wird der Mietvertrag beim Tod eines Mieters mit dem überlebenden Mieter fortgesetzt. Hat der verstorbene Mieter den Mietvertrag allein unterzeichnet, tritt der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, in das Mietverhältnis ein und führt es unverändert fort. Mehr dazu unter Tod des Mieters

Das Mietverhältnis endet, wenn dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes des Mieters mitgeteilt wird, dass das Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden soll. Tritt der Ehegatte nicht ein, können auch Kinder oder andere Familienangehörige des Mieters, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, das Mietverhältnis übernehmen.

Widerrufsrecht beim Mietvertrag

Ein von beiden Parteien unterzeichneter Mietvertrag beinhaltet kein Recht zum Widerruf. Der Mietvertrag kann nur ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist oder aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden. Ein Widerruf ist ausnahmsweise möglich, wenn der Vermieter Unternehmer und der Mieter Verbraucher ist, die Parteien ein Rücktrittsrecht vereinbart haben oder der Mietvertrag als Fernabsatzvertrag (z.B. über Telefon, E-Mail) abgeschlossen wurde.