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Eigenbedarfskündigung

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

  • 10.12.2023
  • Michael Weber

Möchte der Vermieter eine vermietete Wohnung selbst nutzen oder einem nahen Angehörigen zur Verfügung stellen, so hat er die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung. Allerdings sollten Vermieter einen Mietvertrag nicht leichtfertig auflösen, denn die Kündigung wegen Eigenbedarf muss strenge gesetzlichen Vorgaben erfüllen.

Das Wichtigste vorab zusammengefasst

  • Vermieter dürfen wegen Eigenbedarf kündigen, wenn sie die Wohnung für sich oder einen engen Familienangehörigen benötigen.
  • Die Eigenbedarfskündigung Gründe müssen zulässig und nachprüfbar sein.
  • Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen beachtet werden.
  • Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht und kann ggf. einen Härtefall geltend machen.
  • Mieter können bei widerrechtlicher Kündigung bzw. vorgetäuschten Eigenbedarf Schadensersatz fordern.

Eigenbedarfskündigung nach BGB

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nennt § 573, Absatz 2 Nr. 2 die rechtliche Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung. Dort heißt es:

„Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn […] der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […].“

Das bedeutet: Der Vermieter kann einem Mieter dann kündigen, wenn er selbst oder eine ihm nahestehende Person die Wohnung nutzen können soll. In diesem Fall darf der Vermieter den Vertrag mit seinem Mieter fristgemäß kündigen.

Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Der Vermieter muss bei der Eigenbedarfskündigung sein berechtigtes Interesse an der Wohnung nachweisen. Das ist in der Regel dann gegeben, wenn er, eines seiner Haushaltsmitglieder oder ein naher Verwandter die Wohnung beziehen möchte. In der Rechtsprechung hat sich herauskristallisiert, dass nicht jedes familiäre Band eine ausreichende Begründung für eine solche Kündigung darstellt. Zugleich kann der Vermieter die Wohnung in einigen Fällen auch für Nicht-Familienmitglieder fordern. Die folgende Tabelle veranschaulicht dies.

Personanerkannt berechtigtNachweis erforderlich*
Verwandte in gerader Linie wie Kind, Eltern, Enkel und Großeltern sowie Geschwisterjanein
Lebenspartner und Eheleutejanein
Engere Verwandte wie Nichten, Neffenjanein
Schwiegerelternjanein
Verwandte wie Cousin, Cousine, Großneffen, Großnichten, Stiefenkel,jaja
Stiefkinder, Stiefeltern sowie Schwager, Schwägerin und auch Onkel, Tantejanicht abschließend geklärt
Geschiedene Partner, Ex-Schwiegereltern, Ex-Schwiegerkindernein
Hausangestellte, Pflegepersonaljanein
Dritte wie Freundenein
* Nachweis: Der Vermieter muss eine besonders enge Beziehung zur Person nachweisen.

Wichtig: Grundsätzlich kann eine Einzelfallbetrachtung zu anderen Ergebnissen führen. Das gilt insbesondere dann, je weitläufiger eine Verwandtschaft oder je lockerer eine Bindung zu einem engen Verwandten ist.

Eigenbedarfskündigung: Gründe

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter nachprüfbare Gründe angibt. Dadurch sollen sich die Mieter vergewissern können, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich oder einen Dritten benötigt.

Die Eigenbedarfskündigung Gründe sind häufig Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten. Vermieter sollten diese Gründe daher sehr genau formulieren und Mieter entsprechend prüfen.

Anerkannte Gründe für Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter muss in seiner Kündigung nachprüfbar darlegen, dass der Eigenbedarf gerechtfertigt ist. Ebenso muss er einen Termin für den Bedarf angeben, eine ungefähre Absichtserklärung reicht nicht aus. Ebenso ist das Argument unzulänglich, der Vermieter möchte seine Wohnung selbst für sich nutzen. Folgende Gründe gelten in der Regel als anerkannt:

  • Vermieter selbst oder berechtigte Dritte benötigt durch geplanten oder abgeschlossenen Familienzuwachs mehr Wohnraum bzw. Zimmer (BVerfG, Urteil vom 20.02.1995, Az. 1 BvR 665/94).
  • Vermieter selbst möchte Wohnung als Altersruhesitz nutzen, weil diese zum Beispiel kleiner ist (LG Braunschweig, Urteil vom 14.10.1992, Az. 9 S 119/92).
  • Vermieter selbst oder berechtigter Dritter muss aus gesundheitlichen Gründen andere Wohnung beziehen (Allergien, körperliche Einschränkungen).
  • Wohnung ist – zum Beispiel nach Zuzug – im gleichen Ort wie die Arbeitsstätte des neuen Bewohners (LG Hamburg, Urteil vom 12.10.1989, Az. 16 S 98/89).
  • Durch Umzug in die Wohnung verkürzt sich der Arbeitsweg deutlich.
  • Wohnung ist besser aufgeteilt, sodass die Person dann ein Arbeitszimmer nutzen kann oder ein zusätzliches Schlafzimmer für Kinder, Enkel, Pflegebedürftige oder Pflegepersonal zur Verfügung steht.
  • Kind oder ein ähnlich enger Angehöriger zieht aus und benötigt eigenen Wohnraum.
  • Vermieter möchte die Wohnung nach einer Scheidung beziehen.
  • Mehrere Wohnungen/Haushalte werden zusammengelegt, die Wohnung entspricht dem neuen Bedarf.
  • Vermieter möchte die Wohnung oder Teile davon privat und gewerblich nutzen (eine detaillierte Begründung ist erforderlich; BGH, Urteil vom 05.10.2005, Az. VIII ZR 127/05).
  • Finanzielle Gründe: Die Wohnung ist deutlich günstiger als die aktuelle Wohnung.
  • Befristeter Eigenbedarf: Der Vermieter möchte die Wohnung gelegentlich als Übernachtungsmöglichkeit, Zweitwohnsitz oder Stadtwohnung nutzen (BVerfG, Urteil vom 23.11.1993, Az. 1 BvR 697/93). Eine Nutzung von ca. 25 bis 30 Prozent der Zeit kann ein ausreichender Grund für einen Eigenbedarf sein.

Der Vermieter muss konkret angeben, für wen und ab wann der Eigenbedarf vorliegt. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Begründung unzureichend und die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Er muss dabei jedoch keine konkreten Namen nennen, sondern kann das Verhältnis zur Person beschreiben. Zum Beispiel reicht der Hinweis als Begründung aus, dass seine Schwester mit ihrem Partner gemeinsam eine größere Wohnung benötigen und zum genannten Termin in die betroffene Wohnung einziehen möchten.

Auch interessant: Zulässige Kündigungsgründe für Vermieter

Unzureichende Gründe einer Eigenbedarfskündigung

  • Eine Ankündigung, dass der Vermieter oder eine andere Person die Wohnung beziehen möchte. Der Begünstigte muss klar erkennbar sein.
  • Die Absichtserklärung, dass jemand „später“ die Wohnung beziehen möchte (BGH, Urteil vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14). Der Umzug muss für einen bestimmten Monat/Zeitraum angekündigt sein und tatsächlich stattfinden.
  • Ein fehlender Termin, wann jemand die Wohnung beziehen möchte.
  • Der Vermieter möchte die Wohnung rein gewerblich nutzen, hat aber ohne die Wohnung keine erheblichen Nachteile. Hier ist eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, ein Urteil des Bundesgerichtshofs legt jedoch nahe, dass der Vermieter nur in sehr engen Grenzen den Eigenbedarf nachweisen kann (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16).
  • Jemand möchte in die Wohnung einziehen, weil in Zukunft Kinder geplant sind und die Zimmeraufteilung ein Kinderzimmer erlaubt. Hier fehlt der klar erkennbare Bedarf, wann das Kinderzimmer erforderlich ist.
  • Der Vermieter möchte seinen Cousin in die Wohnung einziehen lassen, begründet aber nicht das besonders enge Verhältnis zur Bedarfsperson.

Vorratskündigung immer unzulässig

Die Eigenbedarfskündigung ist unzulässig, wenn der Vermieter ohne konkreten Grund „auf Vorrat“ kündigen möchte. Erwägt er zum Beispiel, einem Verwandten die Wohnung zu überlassen, darf er nicht kündigen, bevor die Weitergabe der Wohnung konkret in die Tat umgesetzt werden soll.

Grund für Eigenbedarf entfällt

Sollte im Zuge der Kündigung der Grund für den Eigenbedarf entfallen muss der Vermieter den Mieter darüber informieren und die Kündigung zurücknehmen (OLG Karlsruhe, 07.10.1981, Az. 3 REMiet 6/81). Aber: Nach Ende der Kündigungsfrist entfällt diese Pflicht (BVerfG, Urteil vom 18.04.2006, Az. 1 BvR 31/06 und BGH, Az. VIII ZR 339/04 vom 09.11.2005). Sollte es darüber zum Streit kommen, hat der Vermieter vor Gericht eine besondere Darlegungspflicht (BVerfG 30.05.1997 – 1 BvR 1797/95).

Vermieter hat mehrere Wohnungen

Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen, muss er in seiner Begründung darlegen, warum er genau diese eine Wohnung für seinen Eigenbedarf anmeldet. Liegt die für ihn reklamierte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, kann er allerdings frei entscheiden, welchem Mieter er kündigt. Darüber hinaus ist er verpflichtet, dem gekündigten Mieter eine Ersatzwohnung anzubieten, sofern eine solche

  • sich im gleichen Haus befindet,
  • bis zum Kündigungstermin frei wird,
  • in etwa der bisherigen Wohnfläche / Zimmerzahl entspricht.

In diesem Fall muss er dem gekündigten Mieter die Konditionen nennen. Unterlässt er das Angebot, kann der Mieter für dadurch entstehende Mehrkosten (beispielsweise für einen Umzug in eine andere Straße) auf Schadensersatz klagen. Die Kündigung bleibt jedoch wirksam.

Versäumter Hinweis auf zukünftigen Eigenbedarf

Hat der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags über den zukünftigen Eigenbedarf Kenntnis, muss er den Mieter darüber informieren. Versäumt er diesen Hinweis, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam, da treuwidrig. Er selbst ist dann schadensersatzpflichtig.

Dieser Fall betrifft nur konkrete Kenntnisse. Es ist beispielsweise nicht erforderlich, eine mögliche zukünftige Schwangerschaft der Tochter und einen daraus resultierenden Bedarf an der Wohnung abzuschätzen. Einen maximal angemessenen Zeitraum zum Abschätzen von Eigenbedarf hat das Bundesverfassungsgericht mit fünf Jahre beziffert (BVerfG, Urteil vom 23.04.2014, Az. 1 BvR 2851/13).

Sonderfall: Ausschluss durch Mietvertrag und Wohnrecht auf Lebenszeit

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nicht möglich, wenn im aktuellen Mietvertrag ein Eigenbedarf ausgeschlossen oder das Mietverhältnis „auf Lebenszeit“ geschlossen ist bzw. Nießbrauch vorliegt. Diese Vereinbarungen gelten auch bei einem möglichen Eigentümerwechsel.

Eigenbedarf anmelden: Kündigungsschreiben

Möchte der Vermieter Eigenbedarf anmelden, muss er seinem Mieter in der gesetzlichen Frist schriftlich kündigen. Dabei muss er einige formelle Punkte beachten:

  • Er muss schriftlich kündigen und das Schreiben fristgemäß zustellen. E-Mail oder ein Fax reichen nicht aus. Die Form als Einschreiben ist zu empfehlen.
  • Die Kündigung muss den Hinweis auf Eigenbedarf enthalten.
  • Die Begründung muss die Bedarfsperson, die genauen Umstände und ggf. die Beschreibung eines besonders engen Verhältnisses zur Bedarfsperson enthalten sowie einen konkreten und begründeten Zeitraum angeben.
  • Der Vermieter muss eine eventuell vorhandene Ersatzwohnung mit Konditionen nennen.
  • Der Vermieter muss seinen Mieter auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB hinweisen. Ebenfalls muss er auf darauf hinweisen, dass der Mieter seinen Widerspruch schriftlich und bis zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses formulieren muss.
  • Der Vermieter muss die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten.
  • Die Kündigung ist zu unterschreiben.

Eigenbedarfskündigung Fristen für Vermieter

Der Vermieter muss bei der Eigenbedarfskündigung Fristen einhalten. Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind dabei abhängig von der bisherigen Mietdauer:

MietdauerKündigungsfrist
bis 5 Jahre3 Monate
ab 5 Jahren6 Monate
ab 8 Jahren9 Monate
Mietvertrag vor 2001im Vertrag festgehaltene Frist

Sperrfrist bei Eigentümerwechsel

Wenn jemand eine Wohnung oder ein Haus kauft oder erbt, ist ebenfalls eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich. Allerdings muss der neue Eigentümer in diesem Fall grundsätzlich Sperrzeiten beachten. Diese richten sich nach dem Wohnort und sind teilweise innerhalb der Bundesländer unterschiedlich. In den meisten Regionen beträgt diese Sperrfrist drei Jahre. Die Kündigung darf er frühestens zum Ende der Sperrzeit aussprechen.

Lesetipp: Vorkaufsrecht für Mieter

Ausnahmen: Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen

Die Sperrzeit gilt generell nicht für Einfamilienhäuser. Bei Wohnungen hat der neue Besitzer ein Recht auf Eigenbedarf ohne Sperrzeit. Das gilt insbesondere, wenn er selbst in einer Mietwohnung lebt. Erwirbt der neue Eigentümer eine Wohnung, die gerade von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und noch vermietet ist, gilt die Ausnahme von der Sperrzeit jedoch nicht.

Was passiert bei Formfehlern?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist automatisch unwirksam, wenn der Vermieter einen Formfehler begeht und eine Vorgabe nicht korrekt umsetzt. Der Mieter muss dann nicht reagieren und nicht ausziehen. Es steht dem Vermieter jedoch frei, die Kündigung korrekt zu wiederholen.

Dürfen juristische Personen wegen Eigenbedarf kündigen?

Juristische Personen wie eine GmbH oder eine AG dürfen keinen Eigenbedarf anmelden. Bei einer Personengesellschaft ist dies anders. Eine GbR oder eine Erbengemeinschaft kann den Weg über die Eigenbedarfskündigung beschreiten.

Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung

Der Mieter hat bei einer Eigenbedarfskündigung ein Widerspruchsrecht. Dieses Recht muss er spätestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin in Anspruch nehmen und schriftlich äußern. Doch der Widerspruch ist nicht automatisch erfolgreich. Aussicht auf Erfolg hat er nur, wenn die Kündigung fehlerhaft bzw. unwirksam ist. Ein Widerspruch hat dann Aussicht auf Erfolg, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft:

  • Der Vermieter hat den Eigenbedarf nicht ausreichend begründet.
  • Der Vermieter hat einen Eigenbedarf in Aussicht gestellt, ohne einen konkreten Zeitraum zu nennen, oder der Vermieter hat nicht die Absicht, den Eigenbedarf tatsächlich umzusetzen.
  • Die Wohnung ist für den beabsichtigen Zweck des Eigenbedarfs nicht geeignet.
  • Ein Verdacht auf überhöhten Wohnbedarf ist begründet, die Wohnung ist für die Zwecke deutlich zu groß.
  • Der Vermieter ist keine natürliche Person
  • Die Wohnung wird ausschließlich zu gewerblichen Zwecken benötigt (Einzelfallentscheidung, tendenziell hat der Mieter eine gute Chance).
  • Der Mieter kann eine unzumutbare Härte nachweisen (siehe unten).

Ist ein Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung bei Härtefall möglich?

Besteht für den Mieter durch eine Eigenbedarfskündigung eine unzumutbare Härte, kann er Widerspruch einlegen. Bei Erfolg kommt eine Sozialklausel im Härtefall zur Anwendung (BGH, Urteil vom 20.10.2004, Az. VIII ZR 246/03). Typische Härtefälle sind betagte Personen, die nicht mehr umziehen können und sozial fest am Wohnort verankert sind, Menschen mit einer Behinderung oder Krankheit. Bei einer Schwangerschaft kann im Einzelfall ebenso eine Härtefallregelung zur Anwendung kommen wie bei einem Studierenden, der gerade seine Abschlussarbeit verfasst.

Wichtig: Jeder Widerspruch ist eine Einzelfallentscheidung. Im Zweifelsfall muss ein Gericht ein unabhängiges Gutachten beauftragen (BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 167/17 und VIII ZR 180/18) und die Argumente beurteilen. Daher gibt es auch keine pauschale Unkündbarkeit von Mietern.

Widerspruch: Eigenbedarfskündigung bei Bürgergeld

Der Bezug von Bürgergeld oder Sozialhilfe ist grundsätzlich kein ausreichender Grund für einen Widerspruch. Im zu prüfenden Einzelfall kann jedoch eine besondere Härte vorliegen.

Wann ist ein Widerspruch nicht erfolgreich?

Sobald die Interessen des Vermieters überwiegen, schwinden die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs gegen eine Eigenbedarfskündigung. Schon im Vorfeld lassen sich einige Möglichkeiten als wenig erfolgversprechend abschätzen. So ist ein Wechsel der Schule oder des Kindergartens kein Argument gegen eine Eigenbedarfskündigung. Gleiches gilt für fehlende finanzielle Mittel oder einen schwierigen Wohnungsmarkt. Auch hier kommt es jedoch auf eine Einzelfallprüfung an.

Wie setzt ein Mieter seinen Widerspruch durch?

Der Mieter muss seinen Widerspruch rechtzeitig, spätestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin schriftlich mitteilen. Können sich beide Parteien nicht einigen, steht dem Mieter der Rechtsweg offen. Betroffene sollten sich bei einem Mieterschutzverein oder einem spezialisierten Anwalt vorab über die Erfolgsaussichten und weitere Schritte beraten lassen. Je nach Einzelfall kann es sinnvoller sein, im persönlichen Gespräch oder über einen Rechtsbeistand eine Abfindung für den Mieter oder eine Beteiligung des Vermieters an den Umzugskosten zu vereinbaren.

Widerspruch: Muss ein Mieter bei fehlender Einigung ausziehen?

Können sich beide Parteien nicht einigen oder die gerichtliche Klärung ist für den Mieter negativ verlaufen, muss dieser ausziehen. Weigert er sich, kann der Vermieter eine Räumungsklage wegen Eigenbedarf auf den Weg bringen und die Kündigung vollstrecken lassen.

Auch interessant: Nutzungsentschädigung, da Mieter nicht auszieht

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Leider gibt es immer wieder Fälle, bei denen der Vermieter einen Eigenbedarf vortäuscht. Häufig möchte er auf diesem Weg einen ungeliebten Mieter „loswerden“. Ein klassischer Fall: Eine Immobilie ohne Mieter lässt sich besser verkaufen. Der Vermieter geht mit vorgetäuschten Eigenbedarf ein großes Risiko ein. Denn er kann gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig sein.

Vorgetäuschten Eigenbedarf erkennen

Es ist für den Mieter schwer, im Vorfeld einen vorgetäuschten Eigenbedarf zu erkennen. Vorsicht ist geboten, wenn es einen Streit mit dem Vermieter gab, dieser früher bereits Eigenbedarf vortäuschte, eine Mieterhöhung erfolglos durchzusetzen versuchte oder bekanntermaßen einen Verkauf der Immobilie beabsichtigt. Leider lassen sich diese Gründe meistens allenfalls nach einem Auszug überprüfen.

Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung: Strafe

Grundsätzlich muss im Streitfall ein Gericht entscheiden. Stellt dieses eine Kündigung aufgrund vorgetäuschten Eigenbedarfs fest, ist der Vermieter schadensersatzpflichtig gegenüber dem Mieter (BGH, Urteil vom 18.05.2005, Az. VIII ZR 368/03). Der Vermieter begeht außerdem Betrug und kann zusätzlich wegen Prozessbetrugs verurteilt werden.

Schadensersatz bei vorgetäuschten Eigenbedarf

Sollte offensichtlich oder entschieden sein, dass der Vermieter Eigenbedarf vorgetäuscht hat, hat der Mieter ein Recht auf Fortsetzen des Mietverhältnisses. Hatte er bereits Ausgaben, ist der Vermieter grundsätzlich schadensersatzpflichtig. Sollte der Mieter schon ausgezogen sein, aber die Wohnung noch frei, kann er grundsätzlich dorthin zurückkehren. Die entstandenen Kosten muss der Vermieter ersetzen. Sollte die Wohnung bereits wieder vergeben sein, kann der ausgezogene Mieter für seine entstandenen Umzugskosten samt Maklerausgaben sowie ggf. für die Mietdifferenz Schadensersatz verlangen. Die Höhe des Schadensersatzes können beide Parteien frei verhandeln, im Streitfall entscheidet ein Gericht über die Summe.

Zweckverfehlung

Ähnliches gilt bei einer Zweckverfehlung. Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, muss er diesen auch in der angekündigten Weise umsetzen. Sollte er die Wohnung anders als beabsichtigt nutzen, handelt es sich um eine Zweckverfehlung mit Schadensersatzfolge.

Wer trägt die Beweislast?

Sollte der Mieter einen vorgetäuschten Eigenbedarf oder eine Zweckentfremdung vermuten, muss er diese vor Gericht beweisen. Der Vermieter hat seinerseits jedoch die Pflicht, Gegenargumente vorzubringen.

Alternativen zur Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung kann für den Vermieter mit gewissen Risiken verbunden sein. Ebenso trifft sie Mieter meistens unvorbereitet. Als Alternative können beide Parteien einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. Dieser kann dem Mieter eine längere Frist zum Auszug gewähren bzw. ihm zusätzlich einen finanziellen Anreiz (Abfindung) gewähren. Von einem solchen Aufhebungsvertrag können beide Seiten profitieren, sofern sie sich auf den Inhalt einigen können.

Titelbild: fizkes / shutterstock.com