Endrenovierungsklausel – wann wirksam im Mietvertrag?

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In vielen Mietverträgen ist eine sogenannte Endrenovierungsklausel festgelegt. Sie besagt, dass der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses die Wohnung in einem ordentlichen Zustand hinterlassen muss, dazu gehören auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Viele Vermieter verlangen darüber hinaus eine Endrenovierung im Mietvertrag. Mieter sollten genau prüfen, ob die Endrenovierungsklausel im Vertrag gültig ist.

Das Wichtigste in Kürze

Sind Mieter verpflichtet die Wohnung beim Auszug zu renovieren?

Eine gesetzliche Renovierungspflicht für Mieter gibt es nicht. Enthält der Mietvertrag eine Endrenovierungsklausel besteht die Verpflichtung für Mieter auch über Schönheitsreparaturen (Malern und Tapezieren) hinausgehende Renovierungsarbeiten vorzunehmen, sofern der Zustand der Wohnung dies erfordert, bspw. bei beschädigten Türen oder Fliesen. Wurde die Wohnung allerdings unrenoviert übergeben oder war die Mietdauer nur kurz, ist die Klausel ungültig!

Wann ist die Endrenovierungsklausel unzulässig?

Die Klausel ist grundsätzlich nicht zulässig, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Das ist bspw. der Fall, wenn sie sich nicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung bezieht, die Wohnung nur für einen kurzen Zeitraum gemietet wurde (bis max. 2 Jahre) oder sie unrenoviert übergeben wurde.

Was bedeutet die Endrenovierungsklausel im Mietvertrag?

Mit dieser Klausel verpflichtet der Vermieter den Mieter bei Beendigung des Mietvertrages die Wohnung renoviert zu übergeben.

Dazu gehören nicht nur Aufgaben wie Malern und Tapezieren, sondern auch die Renovierung von Türen und Türrahmen oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Fliesen in Küche und Bad.

Streichen und Tapezieren von Wänden und Co. zählt zu den Schönheitsreparaturen, die bei Auszug vorgenommen werden müssen, wenn dies im Mietvertrag aufgenommen ist. Mehr dazu unter Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag.

Wann ist die Endrenovierungsklausel zulässig?

Grundsätzlich gilt, dass individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag, denen von beiden Parteien zugestimmt wurde, auch rechtsgültig sind.

Die Endrenovierungsklausel ist außerdem zulässig, wenn beim Auszug tatsächlich Schönheitsreparaturen notwendig sind, zum Beispiel, weil Wände und Böden stark abgenutzt sind oder an Türen und Fliesen Beschädigungen vorliegen.

Eine Übersicht weiterer gültiger Klauseln finden Sie unter Zulässige Klauseln im Mietvertrag.

Unzulässige Endrenovierungsklausel

Allerdings gibt es auch viele Fälle, in denen eine solche Klausel im Mietvertrag unzulässig ist, zum Beispiel wenn

  • Die Endrenovierungsklausel nicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung bezogen ist.
  • die Wohnung nur für einen kurzen Zeitraum gemietet wurde (bis max. 2 Jahre).
  • die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.

Ist dies der Fall, sind sämtliche Endrenovierungsklauseln ungültig und der Mieter kann generell nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden.

Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in einem Urteil im Jahr 2003 entschieden (AZ VIII ZR 308/02). Die Begründung dafür ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, die gegen den § 307 BGB verstößt.

Achtung: Unzulässig ist die Endrenovierungsklausel außerdem, wenn der Mieter zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen mit starren Fristen und einer Endrenovierung verpflichtet ist. Dann sind beide Klauseln unwirksam.

Ebenfalls nicht zwingend verpflichtet zur Endrenovierung sind Mieter, in deren Mietvertrag festgelegt ist, dass sie spätestens bis zum Auszug, bzw. dem Ende des Mietvertrages alle notwendigen Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten ausführen müssen (BGH, Urteil vom 28. April 2004, VIII ZR 230/03). Allerdings kommt es hier auf den Einzelfall an.

Eine Übersicht über weitere unzulässige Klauseln finden Sie unter Unzulässige Klauseln im Mietvertrag.

Formularklausel und Individualklausel

Enthält der Mietvertrag eine Formularklausel, die besagt, dass er die Wohnung bei Auszug renoviert übergeben muss, unabhängig davon, ob Schönheitsreparaturen zu diesem Zeitpunkt notwendig sind, ist diese Klausel unwirksam.

Aufgepasst: Dennoch kann eine Individualklausel wirksam sein, nämlich wenn die beiden Klauseln voneinander unabhängig sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Endrenovierungspflicht nicht im Mietvertrag steht, sondern nachträglich vereinbart wurde.

Sind Abgeltungsklauseln gültig?

In vielen Mietverträgen sind Abgeltungs- oder Quotenklauseln zu finden. Sie besagen, dass der Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten bezahlen müssen, wenn die Schönheitsreparatur noch nicht fällig ist.

Seit März 2015 sind laut BGB solche Klauseln generell unwirksam! Der Mieter wird damit unangemessen benachteiligt, weil er beim Einzug noch nicht abschätzen kann, welche finanziellen Belastungen für ihn entstehen. Das gilt unabhängig davon, in welchem Zustand der Mieter die Wohnung übernommen hat.

Trotz unzulässiger Endrenovierungsklausel renoviert – Was ist zu tun?

Hat ein Mieter die Wohnung endrenoviert, obwohl die Klausel im Mietvertrag ungültig ist, besteht ein Erstattungsanspruch des Mieters an den Vermieter.

Er kann die Kosten zurückverlangen, allerdings nur in einem Zeitraum bis zu 6 Monate nach Ende des Mietvertrages.

Grundsätzlich unzulässig bei Benachteiligung des Mieters

Ob eine Endrenovierungsklausel zulässig ist, hängt davon ab, ob der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn im Mietvertrag bereits unzulässige Kleinreparaturklauseln vereinbart wurden.

Eine gültige Endrenovierungsklausel im Mietvertrag muss sich auf den Zustand der Wohnung beziehen, um wirksam zu sein. Ebenfalls gilt dies für individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.

Wann eine Kleinreparaturklausel gültig oder ungültig ist erfahren Sie unter: Kleinreparaturklausel im Mietvertrag – Was müssen Mieter zahlen?

Zuletzt aktualisiert: 04.08.2021

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