Diskussion mit Vermieter / Auslegung Mietspiegel München

  • Hallo liebe Foren-Mitglieder,


    ich habe eine Frage an euch bzw. bitte euch um Erfahrungen und Einschätzungen. Der Sachverhalt:


    - Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter, Bezugnahme auf Mietspiegel


    An den meisten Stellen kann ich die Argumentation des Vermieters mitgehen, an drei Stellen sind wir uns nicht einig. Der gewichtigste, weil mit dem höchsten Abschlag behaftet, ist der Punkt Fußboden. Der Abschlag beträgt satte 1,88 EUR/m², was natürlich weh tut (entweder mir oder dem Vermieter).



    Ausgangslage: bei mir ist in allen Wohnräumen PVC verlegt, der mindestens 15 Jahre alt ist. Der Mietspiegel München gibt mir 4 Optionen.



    Einfacher Boden in allen Wohnräumen


    Die Wohnung besitzt in allen Wohnräumen weder Parkett-/Laminat-/hochwertige Holzdielenböden noch Teppich-/Teppichfliesenböden, Korkböden oder Naturstein-/Fliesenböden.


    Einfacher Boden teilweise


    Die Wohnung besitzt in mindestens einem Wohnraum (aber nicht in allen Wohnräumen) weder einen Parkett-/Laminat-/hochwertigen Holzdielenboden noch einen Teppich-/Teppichfliesenboden, Korkboden oder Naturstein-/ Fliesenboden. Der Abschlag wird nicht gegeben, wenn in mindestens einem Wohnraum ein Natursteinboden vorhanden ist oder ein Parkett- oder ein hochwertiger Holzdielenboden, der 2007 oder später verlegt, modernisiert oder instandgesetzt wurde.


    Guter neuer Boden


    Die Wohnung besitzt in allen Wohnräumen entweder Böden, die 2007 oder später verlegt, modernisiert oder instandgesetzt wurden oder einen Natursteinboden.


    Eine der beiden folgenden Aussagen muss zudem zutreffen:


    a) Neuer hochwertiger Boden: In mindestens der Hälfte der Wohnräume befindet sich ein hochwertiger Boden, d.h. Parkett, hochwertige Holzdielen oder Naturstein.


    b) Neuer Laminatboden: In allen Wohnräumen befindet sich Laminat, Parkett, hochwertige Holzdielen oder Naturstein, wobei der Laminatboden überwiegt, d.h. in mehr als der Hälfte der Wohnräume vorhanden ist.


    keiner dieser Typen
    keine Beschreibung im Mietspiegel, auch im Onlineberechnungssystem nicht



    Diskussionspunkt: ich wähle "einfacher Boden in allen Wohnräumen", der Vermieter wählt "keiner dieser Typen", mit dem Argument, es ist ein hochwertiger PVC verlegt und nicht vom Mietspiegel erfasst. Die Auswahl "keiner dieser Typen" ist seitens der Stadt München nicht erklärt bzw. weiter definiert. Eine Anfrage an die Stadt ging raus, ist aber noch nicht beantwortet.


    Die Quizfrage an euch: was habe ich bei der Eingabe auszuwählen?


    Danke im Voraus für eure Meinungen.


    Viele Grüße
    outie

  • Hallo H H,


    danke für deine Einschätzung. Ich hoffe, die Stadt antwortet mir recht deutlich, dann ist das Thema durch....aber der Vermieter hat schon angekündigt, von seiner Position nicht abweichen zu wollen.


    Die Rechtschutzversicherung ist entsprechend informiert, aber im Sinne einer weiteren guten Beziehung will ich irgendwie meinen Vermieter dazu bringen, die (für ihn mMn nachteiligen) Regeln des Mietspiegels zu akzeptieren. Und auf Gericht und Co. habe ich schlichtweg keine Lust, scheue im Zweifel den Weg aber nicht.


    Vielleicht gibt es noch weitere / abweichende Meinungen im Forum?


    Danke
    outie

  • Noch eine weitere Frage, wenn es gestattet ist. Ich als Vermieter würde, sofern ich (Mieter) jetzt Erfolg habe mit dem Abschlag, den Boden umgehend gegen einen Laminat tauschen um danach unter Einhaltung der Fristen das Abschlagsmerkmal obsolet zu machen und erhöhen? Das darf er vermutlich, ohne dass ich was gegen den Bodentausch machen kann, oder?

  • Noch eine weitere Frage, wenn es gestattet ist. Ich als Vermieter würde, sofern ich (Mieter) jetzt Erfolg habe mit dem Abschlag, den Boden umgehend gegen einen Laminat tauschen um danach unter Einhaltung der Fristen das Abschlagsmerkmal obsolet zu machen und erhöhen? Das darf er vermutlich, ohne dass ich was gegen den Bodentausch machen kann, oder?


    Ein Bodenbelagstausch wäre ein vom Mieter zu genehmigender Eingriff in die Mietsache.

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..

  • Hallo Berny,


    danke für die Info, das ist schon mal hilfreich (im zweiten Schritt). Hast du zufällig auch eine Meinung, wie man den Mietspiegel bei dem Thema des Eingangspostings zu lesen hat? Mein Vermieter ist so beharrlich bei seiner Position hinsichtlich des Bodens, dass ich langsam selbst an meiner Logik zweifle.....


    Viele Grüße
    outie

  • Hallo Berny,


    danke für die Info, das ist schon mal hilfreich (im zweiten Schritt). Hast du zufällig auch eine Meinung, wie man den Mietspiegel bei dem Thema des Eingangspostings zu lesen hat? Mein Vermieter ist so beharrlich bei seiner Position hinsichtlich des Bodens, dass ich langsam selbst an meiner Logik zweifle.....


    Viele Grüße
    outie


    Hallo aus dem Umland von München,


    an dieser Logik darfst du auch zweifeln, auch an dem Mietspiegelberechnungsprogramm.


    Wenn der Boden nicht aufgeführt ist, bzw. keines von den Auswahlmöglichkeiten, dann fließt dieser auch nicht in die Berechnung mit ein.


    Da es sich hierbei um keinen qualifizierten Mietspiegel handelt, sondern lediglich um die Berechnung einer unter Anführungszeichen der ortsüblichen Vergleichsmieten, was ja von vielen Juristen in Bezug auf die Mietpreisbremse und Mieterhöhungsverlangen sehr oft und scharf kritisiert wird, ist das Ergebnis nicht geeignet um hier überhaupt eine Überlegung anstellen zu können.


    Nimmt der Vermieter jetzt noch mind. 3 Vergleichswohnungen auf in sein Mieterhöhungsbegehren, wäre es nicht mehr abzuwehren.


    Du kannst natürlich dem Mieterhöhungsverlangen widersprechen, das führt dann dazu, dass der Vermieter das Mieterhöhungsbegehren beim Amtsgericht einklagen wird oder eben auch nicht, da er das Prozessrisiko scheut.


    Ein einfacher Widerspruch schriftlich reicht erst mal, der Vermieter muss den Anspruch begründen, nicht der Mieter.


    Gruß


    BHShuber

    Antworten und Beiträge basieren auf persönliche Erfahrungen und auschließlich meiner Meinung und sind keinesfalls als Aufforderung zu einer Handlung oder Rechts- oder Steuerberatung aufzufassen! Somit besteht keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit der abgegebenen Kommentare!

  • Mein Vermieter ist so beharrlich bei seiner Position hinsichtlich des Bodens, dass ich langsam selbst an meiner Logik zweifle.....


    Würde ich ähnlich sehen. Die Frage ob und wie hochwertig ein PVC-Boden wirklich ist, wird im zweifel wohl ein Richter/Gutachter klären, mindestens dann wenn der nicht im Mietspiegel erwähnt wird.
    Und es gibt durchaus hochwertige PVC Böden, die mehr kosten als z.Bsp. ein Fliesenbelag. Zum Faktor Zeit. Wie alt etwas ist spielt eigentlich keine Rolle, wichtig ist die Funktionstüchtigkiet. Kurz gesagt, 100 Jahre alte Jugendstilfliesen werden nicht minderwertig nur weil sie alt sind.

  • Hallo outie,


    leider ist PVC-Boden nicht gleich PVC-Boden. Es gibt einfache Rollenware, die bekommt man schon ab zwei, drei Euro pro m2. Hier kann man wohl kaum von einem hochwertigen Boden ausgehen. Andererseits gibt es auch den sogenannten Design-Boden, auch Vinylboden genannt. Das ist auch nur PVC, allerdings kannst Du dafuer bis zu EUR 50 pro m2 hinlegen. Das Zeugs ist von der Anmutung, Wohnqualitaet und Haltbarkeit erheblich hoeher als Laminat anzusiedeln und kommt echtem Holz- oder Steinboden schon ziemlich nahe. Dazwischen gibt es natuerlich reichlich Abstufungen.


    Mit der Aussage PVC = einfacher Boden waere ich also etwas vorsichtig.


    cu
    Guenni

  • Hallo allerseits,


    danke für die vielfältigen Rückmeldungen. Ich möchte hier jeweils, sollte es der Klarstellung dienen, noch Kommentare hinzufügen:


    BHShuber


    der Mietspiegel München gilt meiner Recherche nach als qualifizierter Mietspiegel. Damit wird es mit Vergleichswohnungen schwierig, gerade auch hinsichtlich der Definition, ob überhaupt Vergleichbarkeit besteht. Du hast recht, PVC ist nicht namentlich aufgeführt, aber fällt 100% in die Definition "einfacher Boden in allen Wohnräumen"....würde jedoch ein Vollgoldboden der Definition nach auch.


    AJ1900


    ja, aber den Gerichts-/Gutachterweg will ich nicht unbedingt gehen. Der PVC ist in meinen Augen vermieterfreundliche Rollenware, ca. 2,5mm dick.


    Guenni


    der Boden ist definitiv Rollenware, Vinyl kenne ich von unserem Eigenheim, die Wertigkeit ist deutlich unterschiedlich. Die Bodendicke des PVC beträgt um die 2,5mm. Zustand ok, aber meines Erachtens damals das "Billigste", was man nach Estrich Mietern in 2001 noch vorsetzen konnte, ohne dass sie schreiend davonliefen. Der Vermieter ist ja auch nicht blöd und behauptet, das ist State-Of-The-Art PVC. Das ist eine vertrackte Geschichte.


    @all:


    der Unterschrift leistende Unterzeichner des Mieterhöhungsbegehrens ist der Sohn der Vermieterin, eine entsprechende Vollmacht wurde nicht beigefügt. Rein vom Vorgehen her, auch im Wissen, dass ich damit höchstens verzögernd einwirke, nimmt ein Gericht eine Zustimmungsklage überhaupt an bei solchen simplen Formfehlern?


    Danke & VG
    outie

  • der Unterschrift leistende Unterzeichner des Mieterhöhungsbegehrens ist der Sohn der Vermieterin, eine entsprechende Vollmacht wurde nicht beigefügt. Rein vom Vorgehen her, auch im Wissen, dass ich damit höchstens verzögernd einwirke, nimmt ein Gericht eine Zustimmungsklage überhaupt an bei solchen simplen Formfehlern?


    Die Klage annehmen wirde ssicherlich, aber, wenn Du dann bei der Verhandlung wegen Formfehler widersprichst, könnter die/der Kläger/in mglw. scheitern.:o Ich würde es "so" machen.

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..

  • Die Klage annehmen wird es sicherlich, aber, wenn Du dann bei der Verhandlung wegen Formfehler widersprichst bzw. Ablehnung beantragst, könnte die/der Kläger/in mglw. scheitern.:o Ich würde es "so" machen.


    Habe mal die Kuchenkrümel unter der Tastatur entfernt...;)

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..

  • Kurzes Update:


    1.
    Gespräch mit Anwalt der Mieter-RS: wir versuchen es zuerst im Guten, da mir an einem guten Verhältnis zum Vermieter gelegen ist, d.h. ich werde die andiskutierten Abschläge im Mietspiegel-Berechnungsprogramm prozentual reduzieren, d.h. nicht voll zum Abzug bringen.


    2.
    Die Stadt hat recht deutlich zum Thema Einordnung geantwortet und folgt meinen Ansichten, wobei natürlich mit dem Hinweis, dass ein Gericht das anders sehen kann.



    Nun, nachdem ich mich (notgedrungen und eigentlich ohne Lust) mit dem Thema Mieterhöhung weiter beschäftigt habe, werden meine Fragen nicht weniger. Vielleicht habt ihr dazu noch Meinungen?


    Frage 1: Das Mieterhöhungsverlangen geht, sofern meine Einstufung Bestand hat, über den oberen Spannenwert hinaus (Durchschnitt: 10,85 EUR, Spanne: 9,13 - 12,60 EUR). Ist die Mieterhöhung damit wirksam? Oder nur bis max. 12,60 EUR?


    Frage 2:
    Der Mittelwert des Mietspiegels liegt bei mir bei 10,85 EUR, mit den Zugeständnissen meinerseits (also freiwillige Reduzierung der Abschläge) lande ich bei 11,77 EUR (Durchschnitt mit begründeten Abweichungen). Kann er von mir aus haben, bis da hin werde ich teilzustimmen. Kann der Vermieter begründungslos innerhalb der Spanne hantieren, wie er mag? Oder muss er auch vom Mittel ausgehen und mir erklären, warum er vom kalkulatorischen Mittel (10,85 EUR) stark (> 13 EUR) abweichen will? Was ist als Begründung zulässig? Im Brief steht, dass ja alles teurer wird und gesetzliche Rahmenbedingungen sich ändern und er in der Vergangenheit Mieterhöhungen verpennt hat. Deswegen verlangt er jetzt von mir die Zustimmung zur (O-Ton: moderaten :confused:) Erhöhung bis zur Kappungsgrenze. Süß, wie ich finde, aber mit "alles wird teurer" ist mir das ein wenig mau begründet.


    Frage 3:
    ist das Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich wirksam, wenn Einwertungen des Vermieters im Mietspiegel (vermutlich) inkorrekt vorgenommen wurden? Oder klärt das erst das Gericht beim Termin? Ich wollt schon immer mal zum kgl.-bayrischen Amtsgericht :)


    Viele Grüße & Danke im Voraus für alle, die hier mit Rat und Tat zur Seite stehen.


    outie