Gewerbliche NK : MwSt Problem aufgrund Hausverwaltung

  • Hallo,
    ich bin Eigentümer in einem Wohnkomplex mit mehreren Eigentumswohnung. Der Komplex wird von einer Hausverwaltung verwaltet, welche die Eigentümergemeinschaft bestellt hat. Diese erstellt auch jährlich die NK Abrechnung.
    Diese Abrechnungen erfolgen immer in Bruttoform. Niergendwo sind Nettobeträge und MwSt zu sehen.
    Nun habe ich eine dieser Wohnungen gewerblich vermietet inkl. Optierung. Ich weise also MwSt aus.
    Jetzt stelle ich mir die Frage, wie ich die NK Abrechnung für den Mieter erstellen soll, wenn alle umlegbaren Kosten der NK Abrechnung Brutto waren?
    Der Mieter möchte ja von mir eine ausgewiesene MwSt haben?
    Danke für die Hilfe


  • Diese Abrechnungen erfolgen immer in Bruttoform. Niergendwo sind Nettobeträge und MwSt zu sehen.
    Nun habe ich eine dieser Wohnungen gewerblich vermietet inkl. Optierung. Ich weise also MwSt aus.


    Da werden Sie auch nicht fündig werden.

    Zitat

    Jetzt stelle ich mir die Frage, wie ich die NK Abrechnung für den Mieter erstellen soll, wenn alle umlegbaren Kosten der NK Abrechnung Brutto waren?

    Kann ich nicht beantworten. Vielleicht hilft Ihnen das Gewerbeamt.
    Aber Vorsicht! Inwieweit Wohnraum in Gewerberaum umgewandelt werden darf, wage ich nicht zu beantworten.

  • Zitat

    wie ich die NK Abrechnung für den Mieter erstellen soll, wenn alle umlegbaren Kosten der NK Abrechnung Brutto waren?

    Die MwSt raus rechnen und extra ausweisen.

  • Hallo,

    diese Frage wurde dir doch im Vermieterforum bereits ausführlich beantwortet, was genau gefällt dir daran nicht?

    Gruß
    BHShuber

  • Hallo zusammen:
    BHShuber: Man sollte sich Meinung immer von Mehreren einholen. Wie du oben bei der Antwort von anitari lesen kannst wird da z.B. gesagt, dass ich aus den Bruttobeträgen die MwSt rausrechnen und diese dann ausweisen soll. Das wurde im Vermietforum ausdrücklich als falsch dargestellt. Andere sagen wiederum, dass ich auf die Bruttobeträge der NK der Hausverwaltung pauschel 19% draufschlagen muss. Also auch Bruttobeträge die ggf. nur 7% hatten oder auch bei der Grundsteuer, die keiner MwSt unterliegt.

    Das zu deiner Frage "Was gefällt dir daran nicht?"
    Bisher hatte ich also dazu noch keine Aussage, die sich mit anderen deckt.
    Ich gehe davon aus, dass es in Deutschland eine Masse an Eigentümern gibt, die ihre NK von einer Hausverwaltung bekommt, die keine Netto + MwSt auf der NK ausweisen. Und solche Eigentümer vermieten auch an gewerbliche Mieter mit Optierung und wollen/müssen dafür die MwSt ausweisen. Deshalb nochmal die Frage. Wie gehen diese hier vor?

  • Hallo zusammen:
    BHShuber: Man sollte sich Meinung immer von Mehreren einholen. Wie du oben bei der Antwort von anitari lesen kannst wird da z.B. gesagt, dass ich aus den Bruttobeträgen die MwSt rausrechnen und diese dann ausweisen soll. Das wurde im Vermietforum ausdrücklich als falsch dargestellt. Andere sagen wiederum, dass ich auf die Bruttobeträge der NK der Hausverwaltung pauschel 19% draufschlagen muss. Also auch Bruttobeträge die ggf. nur 7% hatten oder auch bei der Grundsteuer, die keiner MwSt unterliegt.

    Das zu deiner Frage "Was gefällt dir daran nicht?"
    Bisher hatte ich also dazu noch keine Aussage, die sich mit anderen deckt.
    Ich gehe davon aus, dass es in Deutschland eine Masse an Eigentümern gibt, die ihre NK von einer Hausverwaltung bekommt, die keine Netto + MwSt auf der NK ausweisen. Und solche Eigentümer vermieten auch an gewerbliche Mieter mit Optierung und wollen/müssen dafür die MwSt ausweisen. Deshalb nochmal die Frage. Wie gehen diese hier vor?

    Hallo,

    verstehe, du hast aber von Andres im Vermieterforum die Angelegenheit erklärt bekommen und der hat wirklich Ahnung von den was er sagt und ist fachlich in diesem Gebiet ausgezeichnet.

    So nun ist dir hoffentlich klar, dass diese Foren nur von Laien genutzt und benutzt werden, wenn du eine sachlich-fachlich einwandfreie Beantwortung deiner Frage haben möchtest, dann kommst du nicht umhin dich an einen Steuerberater zu wenden.

    Gefährliches Halbwissen hilft dir nicht, denn die Kosten eines Gerichtsverfahrens ob nun mit dem Mieter oder Finanzamt, kosten dich mehr als die Steuerberatung, nur so ein Tipp am Rande.

    Gruß

    BHShuber

  • Hallo BHShuber:

    Genau das ist das Problem der ganzen Foren.Jeder schreibt "Frag einen Anwalt, Frag einen StB oder sonst wen" Wozu gibt es dann diese Foren??
    Ich freu mich, das Andres in dem anderen Forum versucht mir zu helfen. Es geht im Kern ja auch darum, dass ich die Grundzüge verstehe und nicht, wie ich aus der dort persönlichen Situation raus komme. Aber ich habe immer noch keine eindeutige Aussage dazu, wie man als Vermieter die NK an den gewerbliche Mieter erstellt und dort die Beträge richtig mit MwSt ausweist, wenn man als eigene NK Rechnung seitens einer Hausverwaltung nur Bruttobeträge bekommen hat. Dazu muss es doch eine ganz klare Vorgehensweise geben. Bei einer NK Abrechnung für mich mit Netto + MwSt Ausgabe wäre mir das Vorgehen vollkommen klar. Aber halt nicht bei einer reinen Brutto NK.

    Vocaris

  • Jeder schreibt "Frag einen Anwalt, Frag einen StB oder sonst wen" Wozu gibt es dann diese Foren??


    Und das ist nicht das Problem der Foren, sondern einzig und allein deins. Foren dürfen keine Rechtsberatung ausüben. Und genau die erwartest du und du willst nicht kapieren, dass in Foren Laien an der Tastatur sitzen, die ihre liebe Not mit solchen Ignoranten haben, wie du einer bist.

  • Nein sehe ich nicht so. Ich möchte in einem Forum keine Rechtsberatung bekommen sondern den dort geschilderten Fall verstehen und auch den Ablauf. Ich kann die Fälle auch immer so umschrieben, dass es sich um eine ausgedachte Situation/Fall handelt und ich gerne wüsste, wie man diese Situation richtig bewältigt.
    Wenn ich in einem IT oder Softwareforum die Frage stelle: Wie kann ich Windows 10 von einem USB Stick insatllieren und mir die User dort sagen " Da musst du bei Microsoft anrufen", dann hilft ein solches Forum ungemein.
    Sorry. Das soll jetzt kein Angriff oder so sein. Aber meine Frage ist ganz klar und kann ganz allgemein gestellt werden:

    "Wie erstellt man für einen gewerblichen Mieter mit Optierung eine NK Abrechnung unter Ausweisung der MwSt, wenn der Vermieter selber eine NK Abrechnung in Bruttoform bekommen hat?"

  • Aber meine Frage ist ganz klar und kann ganz allgemein gestellt werden:

    "Wie erstellt man für einen gewerblichen Mieter mit Optierung eine NK Abrechnung unter Ausweisung der MwSt, wenn der Vermieter selber eine NK Abrechnung in Bruttoform bekommen hat?"

    Meine Antwort ganz klar:

    Die meisten User in Mietrecht-Foren haben keine Erfahrung damit!

  • Um Meinungen und Erfahrungen auszutauschen. Rechts- und Steuerberatung ist verboten.

    In den meisten Foren zum Mietrecht geht es hauptsächlich um Wohnraumvermietung.

    Vielleicht hilft Dir das hier ja etwas weiter.

    http://www.mietrecht.org/nebenkosten/mehrwertsteuer-nebenkostenabrechnung/

    Hei,
    habe ich schon gelesen . Hilft aber auch nicht. Denn ich weiß immer noch nicht, was ich mit den Bruttobeträgen von der Hausverwaltung an mich anstellen darf. Gehen wir das doch mal an einem Beispiel durch.

    Die NK Abrechnung der Verwaltung hat drei Positionen:
    Heizung = 650€
    Wasser = 120€
    Gebäudeversicherung mit Feueranteil = 50€

    Von der Stadt kommt die Grundsteuer iHv = 364€

    1. Lösung:
    Ich erstelle eine NK Abrechnung
    Heizung = 650€
    Wasser = 120€
    Versicherung = 50€
    Grundsteuer = 364€
    Zwischensumme = 1.184€
    zzgl. 19% MwSt = 224,96€
    Gesamtbetrag: 1.408,96€

    2. Lösung
    Ich rechne die jeweilige Steuer selber raus. Bei Heizung 19%, bei Wasser 7%, bei der Vers. 16,34%, Grundsteuer 0%.
    Danach schlage ich auf alles 19% drauf.
    Heizung = 546,22€
    Wasser = 112,15€
    Versicherung = 42,98€
    Grundsteuer = 364€
    Zwischensumme = 1.065,35€
    zzgl. 19% MwSt = 202,42€
    Gesamtbetrag: 1.267,77€

    In Lösung 1 hätte ich für die UmSt Jahresmeldung wohl keine Vorsteuer in Abzug zu bringen.
    In Lösung 2 würde ich dann die herausgerechenten MwSt für die UmSt Jahresmeldung in Abzug zu bringen.

    Ob eine der Lösung richtig ist weiß ich nicht. Oder ob es noch eine 3. gibt???
    Das versuche ich hier herauszufinde.

  • Hei,
    habe ich schon gelesen . Hilft aber auch nicht. Denn ich weiß immer noch nicht, was ich mit den Bruttobeträgen von der Hausverwaltung an mich anstellen darf. Gehen wir das doch mal an einem Beispiel durch.

    Ob eine der Lösung richtig ist weiß ich nicht. Oder ob es noch eine 3. gibt???
    Das versuche ich hier herauszufinde.

    Hallo nochmal,

    genau das wird dir auch wenn du dir das noch so wünscht, keiner in einem Forum verdeutlichen können und wollen, denn es wäre unter Umständen eine verbotene Rechtsberatung oder eine Aussage die nur ein Steuerberater treffen kann, die den User unter Umständen in rechtliche Schwierigkeiten bringen kann.

    Zur Info, Variante 2 wäre für mich die logischte.

    Gruß
    BHShuber

  • ach ja die verbotene Rechtsberatung in einem Forum.. kommt gleich nach verbotener Eigenmacht :)

    ich finde den anderen Hinweis von BHSHuber viel wichtiger: Außer Andres wird dir in einem Forum niemand helfen.
    bleib in dem Thread und frag ihn genau das da nochmal.

  • OK. Schade.
    Es sollte keine Rechtsberatung werden sondern einfach ein Statement "So macht macht es". Denn ich persönlich glaub, dass es für diese Situation eine eindeutige Definition/Herangehensweise geben wird und muss. Und das würde mir ja auch eine StBe sagen.

    Wir kommen somit hier nicht weiter und wir können den Thread dann zu machen.
    Aber Danke an alle, die hier geantwortet haben.

  • Ich denke mal so:
    Die Nebenkostenabrechnung, welche der Mieter zu zahlen hat beinhaltet schon die Mehrwertsteuer, ohne das diese besonders ausgewiesen werden muß. Der Normalverbraucher hat damit eigentlich nichts zu tun.
    Anders ist jedoch die Lage, wenn Sie solche Beträge aufgrund einer gewerblichen Vermietung weitergeben müssen.
    Dieser gewerbliche Mieter berechnet sine Produkte auch mit MwST.
    Diese setzt sich dann aus eigener Leistung und der Leistung der Zulieferer zusammen. Deswegen fordert er auch von Ihnen die Ausweisung.

  • Ich denke mal so:
    Die Nebenkostenabrechnung, welche der Mieter zu zahlen hat beinhaltet schon die Mehrwertsteuer, ohne das diese besonders ausgewiesen werden muß. Der Normalverbraucher hat damit eigentlich nichts zu tun.
    Anders ist jedoch die Lage, wenn Sie solche Beträge aufgrund einer gewerblichen Vermietung weitergeben müssen.
    Dieser gewerbliche Mieter berechnet sine Produkte auch mit MwST.
    Diese setzt sich dann aus eigener Leistung und der Leistung der Zulieferer zusammen. Deswegen fordert er auch von Ihnen die Ausweisung.

    Hallo Kolinum,
    warum man das macht und was das bringt ist klar. Die Frage bezieht sich aber darauf, wie ich dien NK Rechnung RICHTIG erstelle. Die Randdaten sind im Thread ja enthalten.

  • Ich habe jetzt hier und im anderen Forum nicht alle Beiträge gelesen. Vielleicht auch was überlesen.

    Was hat der Mieter denn für einen Vertrag?

    Einen Wohnraum- oder einen Gewerberaum-Mietvertrag?