Höhe der Untervermietung (Steuern)

  • Hallo,


    ich miete eine Dreizimmerwohnung bei der ich bislang immer ein Zimmer untervermietet habe. Nun habe ich einen befristeten Vertrag in einer anderen Stadt und dafür möchte ich die Wohnung nicht aufgeben, da ich nicht weiß, ob der Vertrag verlängert wird.


    Deshalb war meine Idee noch ein weiteres Zimmer unterzuvermieten, das ist auch ok für den Vermieter (ich darf nur nicht die ganze Wohnung untervermieten). Bei der Festlegung der Untermiete gibt es für mich zwei Probleme, weswegen ich mich an das Forum wende:


    1) Ich würde natürlich gerne so untervermieten, dass ich kaum zusätzliche Kosten haben werde. Da ich das Zimmer, was ich offiziell noch behalte, so gestalten werde, dass es in meiner Abwesenheit (ich schätze ich werde nur ca. 5 Tage im Monat da sein) von den anderen Mietern als Wohnzimmer gemietet werden kann, fände ich es absolut fair, wenn ich das auf die Miete aufschlage. Für meine Untermieterinnen wäre das mehr als i.O. Nun frage ich mich aber, wie ich das rechtlich machen kann. Ich darf ja offiziell nur zwei Zimmer untervermieten. Wie gebe ich das denn überhaupt in der Steuererklärung an. Gebe ich dort immer die Gesamtmiete als Ausgabe der WOhnung an (also das was ich an meinen Vermieter bezahle) oder nur das was ich anteilig berechnet habe. Gäbe es denn noch andere Wege etwas auf die Miete aufzuschlagen? Ich vermiete möbliert und auch alle meine Gerätschaften und Küchengeräte dürfen mitgenutzt werden. Wieviel kann ich da denn aufschlagen. Ich habe gelesen, dass ich knapp 20% auf die Kaltmiete aufschlagen kann ohne das es als Wucher gilt, stimmt das?


    2) Die Nebenkostenvorauszahlung ist leider sehr sehr niedrig angesetzt, da sie sich nach meinem Vormieter richtet, der sehr sparsam war. Nun habe ich aber Untermieterinnen, die gerne für jedes Aufbackbrötchen den Ofen anwerfen und gerne lange duschen und auch mit der Heizung nicht geizen. Ich denke es ist verständlich, dass ich da mehr berechnen muss. Wäre es denn schlauer eine Vorauszahlung zu vereinbaren oder eine Pauschale. Falls Pauschale, wie hoch ist denn realistisch bzw. noch zulässig? Bei der Vorauszahlung frage ich mich, ob wenn ich dann den evtl. anfallenden Überschuss an die Personen auszahle, ob ich dass dann in der Steuererklärung auch angeben kann? Falls ja, was wäre hier ein Nachweis?


    Also meine Hauptfrage bezieht sich eigentlich darauf, wie es möglich wäre, etwas mehr Miete zu verlangen, ohne in die Wuchergrenze zu kommen, dadurch dass ich kaum da sein werde und somit ja auch die Nebenkosten nicht wirklich mitverursache. Gäbe es denn eine Möglichkeit das auch geltend zu machen (z.B. wenn ich nachweislich nur an 3 Tagen in der Woche da wäre, kann ich auch so argumentieren, dass die meisten Nebenkosten auf meine Untermieter umgelegt werden? Also auch hier wieder die Frage, gebe ich tendenziell in der Steuererklärung die GEsamtkosten der Wohnung an oder nur das was ich an die Untermieter umgelegt habe?).


    Schonmal danke für die Antworten!

  • Was mir noch einfällt: Wenn ich eine Nebenkostenpauschale festlege (also z.B. 100 Euro pro Person) und ich dadurch Einnahmen erziele, weil z.B. nur 80 Euro verbraucht wurden. Diese müsste ich versteuern, richtig? Gibt es hier Freibeträge? Vielleicht könnte ich ja hierdurch die mitbenutzung meines Zimmers teilfinanzieren?

  • Hallo walterbenjamin,


    bei Neuvermietung kannst Du mit dem Mieter den Preis in den üblichen Grenzen frei vereinbaren. Die Betriebskostenvorauszahlungen solltet Ihr anhand der Daten des vergangenen Jahres überschlagsmässig festlegen, mit etwas Spielraum nach oben, um Nachzahlungsforderungen zu vermeiden.
    Bedenke bitte, dass Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dem Finanzamt zu erklären sind. Hierbai hilft Dir die Anlage V.
    Wenn Du befürchtest, dass einer der beiden Mieter energie- und/oder wasserverbrauchsmässig schmarotzt, so ist das letztlich Dein/Euer Problem aufgrund der Konstellation der Mietsachen bzw. Mieter.

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..

  • Lieber Benny,


    danke für die schnelle Antwort, ich verstehe das jedoch nicht so ganz. Was heißt, dass ich mit dem Mieter (du meinst Untermieter in diesem Fall) den Preis in den "üblichen Grenzen" frei vereinbaren kann. Was sind denn die üblichen Grenzen?


    inwieweit kann ich denn die Betriebskosten festlegen? MOmentan sind es 140 Euro an den Vermieter. DAs kommt aber leider nie hin. Wie könnte ich argumentieren, dass ich eine Pauschale oder Vorauszahlung von 100 Euro festlege. Falls es eine VOrauszahlung wäre, könnte ich sie doch recht hoch ansetzen und den Überschuss doch immer noch zurückzahlen, oder?


    Gibt es denn eine Möglichkeit die Mitbenutzung meines Zimmers steuerrechtlich und mieterrechtsfreundlich auf meine Untermieter umzulegen? Wie hoch darf eine Pauschale der Mitbenutzung meiner Möbel etc. denn sein?

  • "Was heißt, dass ich mit dem Mieter (du meinst Untermieter in diesem Fall) den Preis in den "üblichen Grenzen" frei vereinbaren kann. Was sind denn die üblichen Grenzen?"
    - Im Mietrecht gibt es nur Vermieter und Mieter. Die üblichen Grenzen belaufen sich zw. geschenkt (Null) und zu hoch (nicht mehr vermietbar). Dies jedoch bei Neuvermietungen, nicht bei Mieterhöhungen.


    "inwieweit kann ich denn die Betriebskosten festlegen? MOmentan sind es 140 Euro an den Vermieter. DAs kommt aber leider nie hin."
    - Dann bemühe Dich darum, von Deinem VM die aktuellen Zahlen zu bekommen.


    "Wie könnte ich argumentieren, dass ich eine Pauschale oder Vorauszahlung von 100 Euro festlege."
    - Sowas wird nicht argumentiert, sondern zw. den Vertragsparteien vereinbart.


    "Falls es eine VOrauszahlung wäre, könnte ich sie doch recht hoch ansetzen und den Überschuss doch immer noch zurückzahlen, oder?"
    - Ja, nicht könnte, sondern müsste: Jahresbetrag der BK / 12 = mtl. VZ.


    "Gibt es denn eine Möglichkeit die Mitbenutzung meines Zimmers steuerrechtlich und mieterrechtsfreundlich auf meine Untermieter umzulegen?"
    - Das wäre mit der Mietzahlung abgegolten.


    "Wie hoch darf eine Pauschale der Mitbenutzung meiner Möbel etc. denn sein?"
    - Verhandlungssache.

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..

  • Hallo Berny (sorry, hatte eben Benny geschrieben),


    ist die Mitbenutzung der Möbel wirklich nur verhandlungssache? Müsste ich in der STeuererklärung dann nicht Belege etc. für die ganzen Sachen mit angeben?


    Und inwieweit wäre eine Mitbenutzung meines Zimmers mit der Mietzahlung abgegolten, wenn ich offiziell ja nur je ein Zimmer vermieten darf? Was schreibe ich da in den Mietvertrag. Wäre mein Zimmer als Gemeinschaftszimmer zu betrachten? Dann würde ich ja doch fast die ganze Wohnung untervermieten?


    Viele Grüße

  • Junger Mann. Sie möchten hier eine kostenlose Rechtsberatung in Sachen Vermietung. Das ist nicht erlaubt. Ihr Fragenkatalog veranlasst mich leider zu dem Hinweis.


    Wieso soll das nicht erlaubt sein? Und wer entscheidet das? Mods gibt's hier ja keine.
    Und berny schreibt unter jeden Beitrag, dass es sich nur um seine Meinung und nicht um eine Rechtsberatung handelt. Wieso zweifelst du an Bernys Wort?

  • Das hat mit Berny nichts zu tun. Es war an den Fragesteller gerichtet.
    Wieso soll das nicht erlaubt sein? Und wer entscheidet das?


    Hier die Erklärung:


    Gesetz über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG)
    § 6 Unentgeltliche Rechtsdienstleistungen
    (1) Erlaubt sind Rechtsdienstleistungen, die nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit stehen (unentgeltliche Rechtsdienstleistungen).
    (2) Wer unentgeltliche Rechtsdienstleistungen außerhalb familiärer, nachbarschaftlicher oder ähnlich enger persönlicher Beziehungen erbringt, muss sicherstellen, dass die Rechtsdienstleistung durch eine Person, der die entgeltliche Erbringung dieser Rechtsdienstleistung erlaubt ist, durch eine Person mit Befähigung zum Richteramt oder unter Anleitung einer solchen Person erfolgt. Anleitung erfordert eine an Umfang und Inhalt der zu erbringenden Rechtsdienstleistungen ausgerichtete Einweisung und Fortbildung sowie eine Mitwirkung bei der Erbringung der Rechtsdienstleistung, soweit dies im Einzelfall erforderlich ist.

  • Vorher musst du aber in § 2 den Begriff der Rechtsdienstleistung nachschlagen.
    Wir sind hier genauso soweit von einer Rechtsdienstleistung entfernt wie vom Mond


    Letzterer jedoch z.Zt. in abnehmender Tendenz.:eek:

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..