Neu enstandene Nebenkosten / Kostenexplosion

  • Hallo zusammen,


    folgender Sachverhalt:


    - Mietvertrag besteht seit 08/2013 ("Schneeräumdienst /Gartenpflege muss selbst übernommen werden"),
    allerdings ist eine Öffnungsklausel für neue, weitere Betriebskosten im Mietvertrag enthalten.
    - Mitte 2014: Ankündigung neue Firma Hausreinigung, Schneeräumdienst, Gartenpflege ab 01/2015 mit dem Hinweis, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot gewahrt ist.


    Für Hausreinigung, Winterdienst und Gartenpflege fallen für das ganze Jahr 2015 3000 Euro (1000 Euro pro Mietpartei) an, das sind ca. 40 % aller abgerechneten Nebenkosten.


    In 2014 waren das noch 1450 Euro (480 Euro pro Mietpartei).


    Die Firma ist in der Woche ca. 30 Minuten im Einsatz, max. 2h30 Minuten im Monat.


    Für Hausreinigung liegt eine Steigerung von ca. 60 % vor, für Winterdienst von ca. 370 %.


    Kann man doch noch von Wirtschaftlichkeit im Sinne des Mietrechts reden?
    Ist das ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis im Sinne des Mietrechts?
    Ist die extreme Kostensteigerung im Vergleich zum Vorjahr einfach so hinzunehmen?


    PS. Die Vermieterin ist ca. 90 Jahre und scheint im allgemeinen zu denken, dass sie tun und lassen kann was sie will, sie hat schlicht und einfach den Überblick verloren.


    Bsp: Sie rechnet zudem Müll für 3 Personen ab (wir sind zu 2t.); Berechnet Gerätemiete für die Heizung (Modernisierung); Denkt, Schimmel oder total abgenutztes Parkett rechtfertigt Mieterhöhungen; usw.


    Ich bedanke mich schon jetzt für Kommentare zu meinen 3 og. Fragen.


    Viele Grüße aus Bayern.

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  • Hallo,


    wir wissen zwar nicht aus welchen Gründen nun die Arbeiten, bzw. Verpflichtungen vom Mieter auf einen Dienstleister übertragen wurde aber das wird sicher seine Gründe haben.


    Durch die Öffnungsklausel im Mietvertrag ist die Dame dazu berechtigt.


    Was sie sonst noch machen kann, kannst du hier nachlesen:


    http://www.nebenkostenabrechnung.com/mieter-kommt-seiner-pflicht-nicht-nach/


    Gruß
    BHShuber

    Antworten und Beiträge basieren auf persönliche Erfahrungen und auschließlich meiner Meinung und sind keinesfalls als Aufforderung zu einer Handlung oder Rechts- oder Steuerberatung aufzufassen! Somit besteht keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit der abgegebenen Kommentare!

  • Zitat


    Kann man doch noch von Wirtschaftlichkeit im Sinne des Mietrechts reden?


    Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt nur dann vor, wenn die Preise des Unternehmens weit über der Ortsüblichkeit anderer vergleichbarer Unternehmen liegen.


    Das die Kosten extrem ansteigen, wenn ein Wechsel von Mieterleistung zu einem Dienstleister erfolgt, ist völlig normal.
    Einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot musst Du übrigens nachweisen. Hier müsstest Du ein paar Angebote von anderen Unternehmen vorlegen, die bei gleichem Leistungsumfang erheblich günstiger wären.


    Zitat

    Berechnet Gerätemiete für die Heizung (Modernisierung);


    Die Gerätemieten sind umlagefähige Betriebskosten.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Hallo Volker89,
    Du hast das Recht, die der BK-Abr. zugrunde liegenden Originalunterlagen einzusehen und Dir auch die Berechnungsweise erklären zu lassen. Sind lt. MV alle von Dir geforderten Kosten auch vereinbart?

  • Hallo und vielen Dank für die Reaktionen.


    Ergänzend möchte ich sagen:


    - die Hausreinigung wurde auch schon die letzten Jahre von einem Dienstleister erledigt, dieser hat die Arbeiten nicht weniger schlecht erledigt, als der aktuell beauftragte Dienstleister.
    - Winterdienst und Gartenpflege hat der Mieter im Erdgeschoss freiwillig und unter Absprache mit der Vermieterin übernommen, dies wurde uns auch bei Einzug so mitgeteilt.


    Aufgrund von Spiegelstrich 1 stellt sich mir eben die Frage: Ist es gerechtfertigt, den Dienstleister zu wechseln? Wie gesagt, Kosten sind um 60 % gestiegen bei fast gleichen Leistungskatalog. Könnte der Vergleich dieser beiden schon als Verstoß gegen die Wirtschaftlichkeit gewertet werden?


    Zum zweiten Spiegelstrich: Im Mietvertrag sind bei den umlagefähigen Nebenkosten (Auflistung) die Punkte "Winterdienst" und "Gartenpflege" NICHT angekreuzt. Handschriftlich hat die Vermieterin bei Vertragsabschluss hinzugefügt: "Muss vom Mieter übernommen werden". Der Mietvertrag enthält leider die Klausel, dass neu entstehende Nebenkosten umgelegt werden dürfen.


    In Urteilen und anderen Foren habe ich folgende Informationen gefunden:
    - Nebenkosten müssen begründet werden, wenn diese um mehr als 10 % ansteigen
    - Die Angekreuzten Nebenkosten spiegeln den Willen (Ausschlaggebend bei Verträgen) des Vermieters, nicht die Öffnungsklausel
    - Betriebskostenspiegel kann als Anhaltspunkt, jedoch nicht als Beweis angeführt werden.
    - Der Vermieter hat auf ein angemessenes (m.E. nicht eingehalten) Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten
    - Der Vermieter hat im Sinne der Mieter zu handeln (Jeder pflegt seinen Garten selbst, bzw noch immer der Erdgeschoss-Mieter. Hausreinigung (3-Parteien-Haus) wollen die Mietparteien selbst erledigen, die Vermieterin weiß das auch.
    - Die Summe könnte für eine kleine Wohneinheit unangemessen hoch sein.


    In welcher Welt dürfen die Gerätemieten (Heizung) auf die Nebenkosten umgelegt werden? Die Miete wurde aufgrund der neuen Heizungsanlage bereits erhöht. Hier habe ich von Vermietern eben die Info erhalten, dass Mieterhöhung ok, Nebenkostenerhöhung aber tabu ist. Ergänzend muss ich sagen, dass die Heizung sehr oft ausgefallen ist. Es handelt sich also eher um eine Instandsetzungsmaßnahme, welche auch nicht wirklich professionell durchgeführt wurde (habe bspw. letzten Herbst selbst Wasser in die Heizung gefüllt (nicht in unsere Heizkörper, sondern in die zentrale Anlage).


    Um Einsichtnahme in die Belege habe ich bereits gebeten, dennoch danke für den Hinweis.


    Nochmal, danke für eure Mühe! :)

  • Zitat

    Aufgrund von Spiegelstrich 1 stellt sich mir eben die Frage: Ist es gerechtfertigt, den Dienstleister zu wechseln? Wie gesagt, Kosten sind um 60 % gestiegen bei fast gleichen Leistungskatalog. Könnte der Vergleich dieser beiden schon als Verstoß gegen die Wirtschaftlichkeit gewertet werden?


    Du weiß aber nicht, inwiefern der ehemalige Dienstleister seine Kosten ebenso erhöht hätte. Stichwort "gesetzlicher Mindestlohn" zum 01.01.15. Da gab es in vielen Bereichen zum Teil erhebliche Erhöhungen.


    Zitat

    Nebenkosten müssen begründet werden, wenn diese um mehr als 10 % ansteigen


    Das ist mir neu. Was für ein Urteil? Eines Amtsgerichts? Wenn ja, kannst Du das vergessen.


    Zitat

    Die Angekreuzten Nebenkosten spiegeln den Willen (Ausschlaggebend bei Verträgen) des Vermieters, nicht die Öffnungsklausel


    Die Öffnungsklausel wäre nur dann sinnlos, bzw. unwirksam, wenn gar keine Betriebskosten vereinbart wurden. Ansonsten ist es ja eben der Sinn dieser Klausel, dass neue Betriebskostenarten eingeführt werden können.


    Zitat

    Betriebskostenspiegel kann als Anhaltspunkt, jedoch nicht als Beweis angeführt werden.


    Ein Betriebskostenspiegel ist ein Fall für die Mülltonne.


    Zitat

    Der Vermieter hat auf ein angemessenes (m.E. nicht eingehalten) Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten


    Und was heißt angemessen? Wie gesagt, es steht Dir frei, ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nachzuweisen (siehe mein erster Beitrag).


    Zitat

    Der Vermieter hat im Sinne der Mieter zu handeln (Jeder pflegt seinen Garten selbst, bzw noch immer der Erdgeschoss-Mieter.


    das ist keine Pflicht. Solange es eine Öffnungsklausel gibt, kann allein der Vermieter frei entscheiden.


    Zitat

    In welcher Welt dürfen die Gerätemieten (Heizung) auf die Nebenkosten umgelegt werden?


    Hier hilft der Blick in den § 1 BetrKV:


    "Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. "


    Gerätemieten (auch eine Heizungsmiete) sind regelmäßig wiederkehrende Kosten und können umgelegt werden.
    Hier wäre aber zu klären, ob der § 2 Pkt. 4 BetrkV diese Kosten beinhaltet, oder ob das unter Punkt 17 separat umgelegt werden muss.


    Was hier aber nicht umgelegt werden kann, sind Modernisierungskosten im Sinne des § 559 BGB.


    Gehen wir mal logisch ran: Wenn die Heizungsanlage gemietet wurde, d.h. keine Anschaffungskosten angefallen sind, welche Kosten sollen dann umgelegt werden?

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • (habe bspw. letzten Herbst selbst Wasser in die Heizung gefüllt (nicht in unsere Heizkörper, sondern in die zentrale Anlage).


    Bei so etwas wär ich sehr vorsichtig. Der richtige Weg wäre hier: Die Vermieterin zeitnah über den Mangel informieren. Und wenn die sagt "machen Sie's doch selbst", erstmal eine schriftliche Ermächtigung mit Haftungsausschluss verlangen. Denn wenn du etwas falsch machst und etwas kaputt geht (im schlimmsten Fall das Haus in die Luft fliegt) wärst du der gekniffene.

  • Hallo Native82,


    danke für den Push, aber: Themaverfehlung!


    Die Vermieterin wurde mehrfach über die defekte Anlage informiert, passiert ist nichts. Wenn ich berufstätig bin und die Frau mit Kind zuhause in der kalten Bude sitzt ist zudem Eile geboten.


    Keine Sorge: Die Maßnahme wurde im Beisein von einem jahrzehntelang selbständigen Heizungsbaumeister durchgeführt, die Gefahr, dass das Haus in die Luft fliegt war also verhältnismäßig gering. Zudem würde es vermutlich den Wert steigern, wenn das der Fall wäre ;)