Vierparteien-Knebelvertrag rechtens?

  • Guten Tag liebe Gemeinde,

    ich würde gerne Rat einholen für folgenden Sachverhalt:

    Ein Mietvertrag wurde mit einer Mindestlaufzeit von 24 Monaten geschlossen für ein Mietobjekt (4-Zimmer-Whg), das mit 4 Mietern als Wohngemeinschaft bewohnt wird. Alle Mieter wurden in diesem Vertrag als jeweilige Hauptmieter eingetragen, die Hausverwaltung wollte zusätzlich eine Bürgschaft der Eltern jedes Beteiligten.
    Die Bürgen haben den Vertrag ebenfalls unterschrieben. Eine Kaution wurde gemeinsam und anteilig auf einem Kautionskonto hinterlegt.

    Nun sind die 24 Monate vorbei und ein Mieter möchte zusammen mit seinem Bürgen aus diesem Vertrag ausscheiden, sendet dazu eine schriftliche Kündigung mit seiner Unterschrift und der Unterschrift seines Bürgen an die Hausverwaltung. In dem Schreiben wurde die gesetzliche Kündigungsfrist angegeben, da der Mieter es nicht eilig mit dem Auszug hat. Kurz darauf kommt eine schriftliche Antwort, die Hausverwaltung lehnt die Kündigung ab da nicht alle Mieter und Bürgen die Kündigung mitunterzeichnet haben.
    Zudem ist die Kommunikation seitens der Hausverwaltung sehr behindernd, da man nicht auf Anrufe oder E-Mails reagiert, eine schriftliche Antwort kam erst nach tagelangem 'Telefonterror' seitens des Mieters.

    Ist dies rechtens? Wie ist es möglich aus einem solchen Vertrag herauszukommen gesetzt dem Fall ein anderer Mieter verwehrt seine Zustimmung? Wie bekommt der Mieter seine Teilkaution aus dem Vertrag? Würde ein Einschreiben mit Rückschein ausreichen, um die Kündigung vor Gericht zu belegen sofern die Hausverwaltung absichtlich nicht auf die Schreiben reagiert? Bzw. was gäbe es noch für Möglichkeiten?

    Ich danke für alle konstruktiven Beiträge und die Hilfe im Voraus!!
    MFG Aesc

  • Zitat

    Ist dies rechtens?

    Ist rechtens.

    Alle Personen der jeweiligen Vertragspartei haften gemeinsam und können auch nur gemeinsam Willenserklärungen, wie z. B. Kündigungen, abgeben.

    Zitat

    Wie ist es möglich aus einem solchen Vertrag herauszukommen gesetzt dem Fall ein anderer Mieter verwehrt seine Zustimmung?

    Den/die anderen Personen der Partei Mieter auf Zustimmung verklagen.

    Zitat

    Wie bekommt der Mieter seine Teilkaution aus dem Vertrag?

    Vom Vermieter gar nicht.

    Zitat

    Würde ein Einschreiben mit Rückschein ausreichen, um die Kündigung vor Gericht zu belegen ...

    Eine Teilkündigung ist unwirksam. Daran ändert auch kein ES + Rückschein was.

    Zitat

    Bzw. was gäbe es noch für Möglichkeiten?

    Alle am Vertrag beteiligten Personen versuchen eine, für alle, einvernehmliche Lösung zu finden.


  • Wie ist es möglich aus einem solchen Vertrag herauszukommen gesetzt dem Fall ein anderer Mieter verwehrt seine Zustimmung?

    Ihr Problem hat schon einen sehr langen Bart.
    Ein gemeinsamer Vertrag kann nur gemeinsam gekündigt werden. Da gibt es keine, vielleicht hier im Forum gesuchten, Schliche, um das zu umgehen. Ihnen bleibt nur der Klageweg.

  • Zusätzlich zu meinen Vorprostern: Die Mietaution ist an die Mietsache gebunden, Teilrückzahlungen sind nicht vorgesehen.
    Ein Einschreiben sollte sinnvollerweise per Einwurf- verschickt werden, nicht mit Rückschein.

  • Warum eigentlich Knebelvertrag? Wurdet Ihr mit vorgehaltener Waffe zur Unterschrift genötigt?

    Grundsätzlich ist es doch klar, dass Ihr zu viert als eine Vertragspartei auftreten und folglich auch nur gesamt kündigen könnt.
    Wenn einzelne Bewohner nun die Zustimmung zur Kündigung verweigern, hilft hier nur eine Klage. Dann wird die Unterschrift durch das Urteil ersetzt.

    Zitat

    Wie bekommt der Mieter seine Teilkaution aus dem Vertrag?

    Gar nicht. Eine Kaution ist Wohnungsgebunden und nicht Personengebunden.

    Zitat

    Bzw. was gäbe es noch für Möglichkeiten?

    Vielleicht lässt sich der Vermieter darauf ein, wenn Du einen Nachmieter stellst?

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Hallo,

    das ist doch kein Vierparteien-Knebelvertrag, sondern ein normaler Mietvertrag mit fünf Parteien, 1 Vermieter und 4 Mieter. Aus diesem Vertrag kommst du ohne die Zustimmung der anderen Parteien (inkl. Vermieter) nicht raus. Ehrlich gesagt verstehe ich nicht, dass vor zwei Jahren nicht ein Einziger der vielen Beteiligten (4 Personen samt Eltern) aufgefallen ist, dass so eine Konstellation sehr riskant ist. Wie es im Volksmund heißt " wer bürgt, wird gewürgt".

    Der Vertrag kann auch "einseitig" von den Mietern gekündigt werden. Dann bist du zum Ende der Kündigungsfrist aus dem Vertrag raus. Die anderen Mieter allerdings auch (ob diese es wollen oder nicht).

    Wenn niemand mitspielt, kannst jetzt natürlich Druck aufbauen und androhen die Zustimmung der anderen Mieter einzuklagen (das müsste sich durchsetzen lassen). Dann haben die anderen natürlich ein großes Kostenrisiko und werden möglicherweise einknicken und mit dir zusammen kündigen. Je nachdem, wie die Wohnungssituation vor Ort ist, wird sich vielleicht auch der Vermieter auf eine Entlassung von nur einer Person bzw. der Stellung eines Nachmieters einlassen.

    Gruß
    H H

  • Vielen Dank für die Antworten,

    dann hätte ich eine andere Frage. Gesetzt dem Fall ich hätte die Zustimmung und alle Unterschriften der anderen Mieter, bleibt immer noch die bewusste Weigerung der Hausverwaltung zur Kontaktaufnahme. Auf welchem Wege würde die Kündigung am Besten übermittelt werden? Es wurde vorhin geschrieben dass ein Einschreiben mit Einwurf besser wäre, dabei dachte ich ein Rückschein würde noch sicherer sein da der Empfänger den Empfang quittiert?? Und wie lasse ich mir die Kündigung bestätigen?
    Danke!

    Einmal editiert, zuletzt von Aesc (31. Mai 2016 um 14:44)

  • Aesc:

    "Gesetzt dem Fall ich hätte die Zustimmung und alle Unterschriften der anderen Mieter,"
    - Dann wäre eine Kündigung rechtssicher.

    "bleibt immer noch die bewusste Weigerung der Hausverwaltung zur Kontaktaufnahme."
    - Dazu ist sie auch nicht verpflichtet.

    "Auf welchem Wege würde die Kündigung am Besten übermittelt werden? Es wurde vorhin geschrieben dass ein Einschreiben mit Einwurf besser wäre, dabei dachte ich ein Rückschein würde noch sicherer sein da der Empfänger den Empfang quittiert??"
    - Denk' nach: Der Empfänger ist nicht verpflichtet, auch nur den kleinen Finger krumm zu machen zwecks Quittung oder gar Das inschreiben bei der Post abzuholen. Deshalb wirft der Postbote den Schrieb in den Briefkasten (Verfügungsbereich des Empfängers) und bestätigt diese Amtshandlung des Zugangs mit seiner Unterschrift.

  • Es wurde vorhin geschrieben dass ein Einschreiben mit Einwurf besser wäre, dabei dachte ich ein Rückschein würde noch sicherer sein da der Empfänger den Empfang quittiert?? Und wie lasse ich mir die Kündigung bestätigen?


    Eine Verwaltung, die sich tot stellt und auf Anrufe und Mails nicht reagiert, bringt es sicherlich fertig ein Einschreiben nicht anzunehmen, bzw. es nicht vom Postamt abzuholen. Für diese Fälle ist das Einwurfeinschreiben die ideale Lösung. Bei der Kündigung der Wohnung ist nur wichtig, dass das Schreiben rechtzeitig beim Vermieter eintrifft, denn die Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung, die keiner Bestätigung bedarf. Und diese Rechtzeitigkeit bestätigt der Postbote durch seine Unterschrift, die dann per Sendungsverfolgung im Internet abrufbar ist.

  • Kann denn der Inhalt der Sendung ebenfalls von der Post offiziell bestätigt werden?

    Ich habe einen Entwurf für folgendes Kündigungsschreiben gemacht, was haltet ihr davon?

    hiermit kündige ich meine Hauptmieterschaft und damit die Pflichten meines Bürgen X innerhalb des Vertrages Nummer X. Dies ist eine Teilkündigung und in diesem Schreiben nur auf meine Hauptmieterschaft beschränkt.

    Als Nachmieter schlage ich Herrn X vor sowie seinen Bürgen X.
    Sollten Sie nicht innerhalb einer Frist von 14 Tagen schriftlich antworten, verstehe ich dies als Ablehnung des genannten Mieters und kündige hiermit innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten zum 01. September 2016. Bitte senden Sie mir eine schriftliche Bestätigung mit Ihrer Entscheidung zu genannter Frist an die oben stehende Adresse.

    Danke im Voraus!

  • Aesc,

    was Du da vorhast, kann nicht funktionieren:

    "Kann denn der Inhalt der Sendung ebenfalls von der Post offiziell bestätigt werden?"
    - Du wirst niemanden dafür finden.

    "Ich habe einen Entwurf für folgendes Kündigungsschreiben gemacht, was haltet ihr davon?"
    - Das ist Mist, weil:

    "hiermit kündige ich meine Hauptmieterschaft und damit die Pflichten meines Bürgen X innerhalb des Vertrages Nummer X. Dies ist eine Teilkündigung und in diesem Schreiben nur auf meine Hauptmieterschaft beschränkt."
    - Teilkündigung ist rechtsunwirksam.

    "Als Nachmieter schlage ich Herrn X vor sowie seinen Bürgen X."
    - Wen interessiert's?

    "Sollten Sie nicht innerhalb einer Frist von 14 Tagen schriftlich antworten, verstehe ich dies als Ablehnung des genannten Mieters"
    - Du bist nicht in der Position, Bedingungen zu stellen.

    "... und kündige [rechtsunwirksam, nun begreife es doch endlich!] hiermit innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten zum 01. September 2016 [abgesehen davon, dass Mietverhältnisse grundsätzlich zum Monatsende enden, aber das nur btw.].

    "Bitte senden Sie mir eine schriftliche Bestätigung mit Ihrer Entscheidung zu genannter Frist an die oben stehende Adresse."
    - Die müssen noch nicht einmal darauf antworten.

  • Hallo Berny, das habe ich ja bereits begriffen, ich gehe davon aus dass alle Mieter dieses Schreiben unterschreiben würden.
    Kann ich denn nicht teilkündigen wenn der Rest der Mieter dabei zustimmt?
    Und warum interessiert's nicht? Es ist ja nur die Option darauf, falls die Hausverwaltung sich Arbeit ersparen will - oder?
    Im Übrigen habe ich doch nur freundlich gefragt - kein Grund herablassend zu werden? Man entschuldige dass ein 19-jähriger Auszubildener noch wenig bis keine Ahnung von Mietrecht u.ä. hat. :)

  • Hallo Berny, das habe ich ja bereits begriffen, ich gehe davon aus dass alle Mieter dieses Schreiben unterschreiben würden.
    Kann ich denn nicht teilkündigen wenn der Rest der Mieter dabei zustimmt?
    Und warum interessiert's nicht? Es ist ja nur die Option darauf, falls die Hausverwaltung sich Arbeit ersparen will - oder?
    Im Übrigen habe ich doch nur freundlich gefragt - kein Grund herablassend zu werden? Man entschuldige dass ein 19-jähriger Auszubildener noch wenig bis keine Ahnung von Mietrecht u.ä. hat. :)


    Gibt es rechtswirksam NICHT.

  • Hallo,

    ich finde das Schreiben nicht schlecht, auch wenn es nicht rechtlich durchsetzbar wäre. Aber wenn alle Mieter unterschrieben und sich der Vermieter darauf einlässt funktioniert es.

    Schick es so raus, wenn der Vermieter nicht reagiert, ist die Wohnung von allen gekündigt und du bist deine Sorgen los. Den Kündigungstermin musst du noch aus 31.08. ändern und im zweiten Absatz deutlich machen, dass nicht du kündigst, sondern alle vier.

    Gruß
    H H

  • Hallo,

    ich finde das Schreiben nicht schlecht, auch wenn es nicht rechtlich durchsetzbar wäre. Aber wenn alle Mieter unterschrieben und sich der Vermieter darauf einlässt funktioniert es.

    Schick es so raus, wenn der Vermieter nicht reagiert, ist die Wohnung von allen gekündigt und du bist deine Sorgen los. Den Kündigungstermin musst du noch aus 31.08. ändern und im zweiten Absatz deutlich machen, dass nicht du kündigst, sondern alle vier.

    Gruß
    H H

    Dankeschön! Dann versuche ich es das letzte mal auf rechtsunwirksamem Wege ...