Hallo,
vorab eine kurze Einleitung:
Ein Hausmeister ist in einem "städtischen" Gebäude seit 1999 tätig. Der "städtische Dienstbungalow" grenzt wiederum direkt an dem besagten Gebäude an. Da es sich um eine Dienstwohnung handelt, beruht das Benutzungsrecht auf der öffentlich-rechtlichen Zuweisung und nicht auf einem Mietvertrag.
Der Stadtrat hatte in einer Vollversammlung vom 19.03.2013 die Änderung der städtischen Regelungen über die Dienstwohnungsverordnung (DWV) beschlossen, dass der Mieter ab 01.07.2013 die neu festgelegten Nebenkosten mit zu tragen hat.
Der Mieter wurde erst am 24.07.2013 über diese Änderung in Kenntnis gesetzt und dass unter anderem erhebliche Mehrkosten zu bezahlen sind.
Strom und Gas wurden und werden seit dem Jahr 1999 direkt vom Mieter mit den Stadtwerken München abgerechnet.
Nun zum Wesentlichen:
Im Schreiben der Betriebskostenabrechnung 2013 steht, dass "sofern keine Verbrauchserfassung vorgenommen werden konnte, die durchschnittlichen Betriebskosten gemäß Tabelle 1 des aktuellen Mietspiegels 2013 herangezogen wird".
Es wurde vorher weder angefragt noch geprüft, ob z.B. eine Wasseruhr vorhanden sei, sondern einfach eine Pauschale nach Quadratmeter des Bungalows für diverse Nebenkosten wie Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Kaminkehrer, Straßenreinigung, Wartung Gastherme und auch eine Pauschale für Hausmeistertätigkeiten festgesetzt.
Der Mieter hatte fristgerecht im August 2013 dem aller ersten Bescheid widersprochen.
- Wasserverbrauch: Der Mieter teilte im Widerspruch dem Vermieter mit, dass sich im autark stehendem Bungalow seit Neubau des Bungalows eine Kaltwasseruhr befindet, die Eichung allerdings im Jahr 2005 abgelaufen ist. Der Mieter teilte seinem Vermieter im Widerspruch mit, dass entweder die Wasseruhr neu geeicht oder ausgewechselt werden muss, damit zukünftig nach neuer bzw. neu geeichter Wasseruhr, also nach effektiven Verbrauch abgerechnet werden kann.
- Wartung Gastherme: Der Mieter teilte seinem Vermieter mit, dass es seit 1999 keinen Wartungsvertrag gibt und die Gastherme bis dato noch nie gewartet wurde. Somit die Pauschale für Wartungskosten nicht berechnet werden darf.
- Hausmeister- Pauschale: Der Mieter teilte seinem Vermieter mit, dass es sich um ein autark stehenden Bungalow mit. Es gibt bei dem Dienstbungalow weder Flure, Treppenhausfenster, Wegelampen, Tiefgaragen, Gartenanlage, noch gibt es irgendwelche techn. Geräte die überwacht oder gewartet werden. Auch das der Dienstbungalow am öffentlichen Gehweg grenzt, der Mieter daher auch kein Schneeräumdienst eines Hausmeisters in Anspruch nimmt. Etwaige Kosten für Schneeräumen des öffentlichen Gehweges sind mit der Nebenkostenpauschale "Straßenreinigung" abgegolten.
Es fallen daher keinerlei Hausmeisterkosten an für Reinigung des Gebäudes/ Geländes, Reinigungsmaterial, Garagenreinigung, Lampenmaterial, Überprüfung techn. Anlagen, usw.
Der Mieter teilte dem Vermieter außerdem mit, dass er den Hausmeister laut BGH- Urteil nicht "Pauschal" berechnen darf, sondern:
- Kosten für Hausmeistertätigkeiten bei der Nebenkostenabrechnung sind differenziert aufzuschlüsseln. Es müssen die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Anteile genau erfasst werden
- Als Mieter muss ich genau nachvollziehen können, für welche Aufgaben ich zahlen muss.
- Arbeiten für Instandhaltung, Instandsetzung sowie Kleinreparaturen in der Wohnung sind nicht umlagefähig.
Der Widerspruch vom August 2013 wurde bis heute ignoriert. Die genannten Nebenkoste wurden weiter pauschal berechnet.
Der Mieter hatte der darauf folgenden Jahresnebenkostenabrechnung von 2014 fristgerecht im Jahr 2015 auch widersprochen. Der Mieter teilte wieder genau die oben benannten Punkte im Widerspruch mit.
Bis dato wurde auch dieser Widerspruch ignoriert. Dem Mieter werden weiter die benannten Nebenkosten pauschal berechnet.
Der Mieter bittet dem Vermieter außerdem mehrmals, dass er eine Firma beauftragen solle, um einen neu geeichten Wasserzähler einzubauen, damit der Mieter zukünftig nach effektivem Verbrauch abrechnen kann. Dies wurde bis Januar 2016 ignoriert.
Der Mieter hat daraufhin Ende Januar 2016 selbst eine Fachfirma beauftragt, die Wasseruhr auszutauschen. Die Kosten bezahlte der Mieter.
Nun die Fragen: Bitte aber beachten. Es handelt sich um eine städtische Dienstwohnung und es tritt die "DWV" Dienstwohnungsverordnung in Kraft.
Frage zum Wasser:
Darf der Vermieter trotz Widerspruch im August 2013 bezüglich Wasseruhr diese Kosten weiterhin als Pauschale festlegen??
Der Mieter beruft sich auf ein persönlichen Gespräch, dass schließlich die Wasseruhr bis dato nicht geeicht war und er deshalb pauschal berechnen darf. Obwohl ich ihm schon im Widerspruch 2013 darauf hingewiesen hatte, dass die Uhr umgehend ausgewechselt werden muss. Muss ich dann trotzdem nach "Pauschale" bezahlen, oder kann ich laut dem Zählerstand des nicht geeichten Wasserzählers vom 01.07.2013 - 01.02.2016 abrechnen? Wenn ich laut Pauschale bezahlen muss, habe ich für diese zweieinhalb Jahre über 250.-€ an Mehrkosten anstatt des effektiven Verbrauchs.
Frage Wartungskosten Gastherme:
Bin ich befugt, dass ich einfach diese Kosten zukünftig nicht mehr bezahle?
Bin ich befugt, die vom 01.07.2013 - 31.12.2015 berechnete und von mir bezahlte Pauschale von der zukünftigen Miete einzubehalten?
Es existiert definitiv kein Wartungsvertrag für diese Gastherme. Der Mieter ist schließlich auch der jenige, der die "angebliche" Wartungsfirma unterschreiben müsste, falls eine Wartung stattgefunden hätte.
Frage Hausmeisterpauschale:
Muss ich denn gesetzlich trotzdem eine "Hausmeisterpauschale nach Quadratmetergröße des Dienstbungalows" bezahlen, obwohl für den Bungalow keine Hausmeistertätigkeiten anfallen????
Bin ich befugt, die zukünftige Hausmeisterpauschale zukünftig nicht mehr zu bezahlen?
Darf ich auch hier die bis dato bezahlte Hausmeisterpauschale rückwirkend bis 01.07.2013 in der Mietzahlung einbehalten?
Der Mieter selbst ist einerseits als Hausmeister für das städtische Gebäude und Gelände eingestellt und auch zuständig. Andererseits bewohnt er den besagten Dienstbungalow, bei dem aber nicht wie in einem Mehrparteienhaus die üblichen Hausmeistertätigkeiten anfallen.
Kleinreparaturen übernimmt der Mieter auf seine eigenen Kosten.
Vielen Dank vorab