100 % verbauchsabhänige Heizkostenabrechnung

  • Hallo zusammen,


    Zunächste ein paar Eckdaten:
    - Zweifamilien-Fachwerkhaus (eine Partei Vermieter)
    - Schlechte Dämmung, teilweise nicht entkoppelte Alufenster und nur teilweise gedämmte Heizungsrohre im Keller.
    - Gas-Zentralheitung mit Wärmemengenzähler im Keller + Holz-Kamin in der Wohnung des Vermieters
    - Unsere Wohnung geht über 2 Etagen mit ca. 93 qm. die Wohnung der Vermieter müsste größer sein.


    Nachdem wir 2013 eine sehr hohe Nachzahlung bei den Nebenkosten hatten (hauptsächlich Heizkosten) wurde Anfang 2014 die Zentral-Gasheizung richtig eingestellt (Vorlauftemperatur von 73 auf 55 Grad gesenkt) und ich habe mir diese Elektronischen Heizungsregler für die Wohnung angeschafft. Außerdem haben wir die Vorauszahlung etwas angehoben. Für 2014 gab es dann bei den Nebenkosten eine Rückerstattung von ca. 500,- €.


    Letzte Woche habe ich dann endlich die Nebenkostenabrechnung von 2015 erhalten und trotz vom Vermieter angeküntigtem Guthaben im gleichen Berreich von 2014 gab es dann "nur" eine Rückerstattung von ca. 190,- €. Die Heizkosten haben sich trotz gleicher Einstellung und meines Empfinden ähnlichem Winter fast Verdoppelt.


    Da der Vermieter mir Anfang des Jahres etwas anderes gesagt hatte wie jetzt auf der Abrechnung stand habe ich mich näher mit dieser beschäftigt und habe festgestellt, dass diese nicht einmal die Mindestanforderung an eine Nebenkostenabrechnung erfüllt (keine Gesamtkosten / keine Verteilerschlüssel).


    Außerdem ist mir aufgefallen, dass im Mietvertrag gar keine 100 % verbrauchsabhänige Abrechnung der Heizkosten angegeben wurde. Dort steht nur nach BGB. Ich muss allerdings sagen, dass dies bei der Besichtigung damals mündlich mitgeteilt wurde.


    Nun werde ich auf jeden Fall eine vernünftige Nebenkostenabrechnung verlangen und diese dann ggf. auch nochmal über meine Rechtsschutz vom Anwalt prüfen lassen.


    Da die 100% Verbrauchsabhänige Heizkostenverteilung offenbar eher unüblich ist findet man im Internet sehr wenige brauchbare informationen und ich hoffe, dass sich vieleicht hier jemand damit auskennt.


    Da unsere Vermieter sehr viel mit Ihrem Kamin heizen und nur die Nebenräume über die Gasheitzung laufen wird wohl der Großteil des Verbrauchs über uns laufen. Von daher ist die 100 % Verbrauchsabhänige Abrechnung für den Vermieter natürlich sehr schön, da die Kosten für die Bereitstellung in der Übergangszeit haptsächlich von uns getragen werden.


    Nun stellt sich natürlich für mich auch die Frage was mit den Kosten für z.B. Schornsteinfeger und Wartung passiert die sind ja nicht Verbrauchsabhänig. Muss der Vermieter diese dann komplett übernehmen?


    Gibt es bei der 100% verbrauchsabhänigen Abrechnung der Heizkosten andere sachen die ich berücksichtigen muss?


    Mich ärgert außerdem, dass bei einer Nachzahlung die Nebenkostenabrechnung noch im Januar im Briefkasten liegt und bei einer Rückerstattung ein Jahr gewartet. Ich weiß das es rechtlich in Ordnung ist aber trotzdem ärgert mich diese Vorgenensweise.


    Gruss

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  • Zitat

    Da die 100% Verbrauchsabhänige Heizkostenverteilung offenbar eher unüblich ist


    Wohnen Mieter und Vermieter im selben Haus welches nur 2 Wohnungen hat das zulässig.


    Hier wäre es auch zulässig zu 100 % rein nach der Wohnfläche abzurechnen.


    Heizkostenverordnung § 2


    Zitat

    Nun stellt sich natürlich für mich auch die Frage was mit den Kosten für z.B. Schornsteinfeger und Wartung passiert die sind ja nicht Verbrauchsabhänig. Muss der Vermieter diese dann komplett übernehmen?


    Die kann der Vermieter, falls vertraglich nicht anders vereinbart, anteilig zur Wohnfläche umlegen.


    Vorausgesetzt die Umlage dieser Kosten ist überhaupt vertraglich vereinbart.

    Was ich hier schreibe ist lediglich meine Meinung, resultierend aus Erfahrungen und etwas angelesenem Wissen.
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    "Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von "Das sag ich meiner Mama":p

    Gruß anitari

  • Da die 100% Verbrauchsabhänige Abrechnung müsste dann aber aber Explizit im Vertrag stehen oder? So habe ich es jedenfalls an fast allen stellen gelesen. Da das nicht der Fall ist, könnte man dies wohl anfechten wenn man will.


    Da in der Nebenkostenabrechnung keine Kosten für Schornsteinfeger und Wartung der Heizung aufgeführt wurden gehe ich davon aus, dass diese in die Verbrauchskosten gerechnet wurden das wäre aber nicht zulässig oder?

    Einmal editiert, zuletzt von Phoenix85 ()

  • Hallo zusammen,


    Mich ärgert außerdem, dass bei einer Nachzahlung die Nebenkostenabrechnung noch im Januar im Briefkasten liegt und bei einer Rückerstattung ein Jahr gewartet. Ich weiß das es rechtlich in Ordnung ist aber trotzdem ärgert mich diese Vorgenensweise.


    Gruss


    Hallo,


    hier wäre unter Umständen ein Ansatz, wenn die Abrechnung nicht rechtzeitig zugestellt wurde, kommt auf den Abrechnungszeitraum an.


    Zudem, Rückzahlungen an den Mieter sind in der Regel sofort nach Zustellung der Abrechnung fällig und nicht erst ein Jahr danach, entscheidend wird aber sein, ob im Mietvertrag andere Fristen für Guthaben oder Nachzahlungen vereinbart sind.


    Ansonsten schließe ich mich den Ausführungen des Vorschreibers an.


    Gruß
    BHShuber

    Antworten und Beiträge basieren auf persönliche Erfahrungen und auschließlich meiner Meinung und sind keinesfalls als Aufforderung zu einer Handlung oder Rechts- oder Steuerberatung aufzufassen! Somit besteht keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit der abgegebenen Kommentare!

  • Zitat

    Da die 100% Verbrauchsabhänige Abrechnung müsste dann aber aber Explizit im Vertrag stehen. Das ist nicht der Fall somit könnte man dies wohl anfechten wenn man will.



    Nein


    § 556a
    Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten


    (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.


    Zitat

    Da in der Nebenkostenabrechnung keine Kosten für Schornsteinfeger und Wartung der Heizung aufgeführt wurden gehe ich davon aus, dass diese in die Verbrauchskosten gerechnet wurden das wäre aber nicht zulässig oder?


    Ist zulässig. Schornsteinfeger und Wartung der Heizung sind sog. Heiznebenkosten und dürfen zu den Gesamtheizkosten gerechnet werden. Ebenso der Betriebsstrom der Heizungsanlage.


    Ob der Vermieter Schornsteinfeger und Wartung mit einberechnet hat, läßt sich ganz einfach überprüfen.


    Verlange die Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Originalbelege. Das muß der Vermieter ermöglichen.


    Eh Du ab daran denkst irgend welche "Maßnahmen" zu ergreifen beachte folgendes:


    § 573a
    Erleichterte Kündigung des Vermieters


    (1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

    Was ich hier schreibe ist lediglich meine Meinung, resultierend aus Erfahrungen und etwas angelesenem Wissen.
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    Gruß anitari

  • Vieleicht lässt sich das Problem mir der nicht nachvollziehbaren Nebenkostenabrechnung anhand eines Bild besser nachvollziehen.


    Anbei meine Nebenkostenabrechnung:


    Unbenannt.jpg


    Grundsetzlich zahle ich alles was ich verbrauche ich will nur nicht "über den Tisch gezogen werden" und wenn man Anfang des Jahres nachdem die entsprechenden Rechnungen eingegangen sind gesagt bekommt es gibt eine Rückzahlung in höhe von ca. 500,- € und nach dem man die ABrechnung aufgrund dessen, dass man "gerade kein Geld hat" bis Ende des Jahres aufschiebt und dann die Rückzahlung lediglich ca. 190,- € beträgt fragt man sich natürlich wo sie Differenz her kommt.


  • gesagt bekommt es gibt eine Rückzahlung in höhe von ca. 500,- €


    In welcher Welt lebst du? Ich kann mich noch gut daran erinnern, dass ein Norbert Blüm ganz laut gesagt hat, dass die Renten sicher sind. Und er hat sogar Plakate mit dem Slogan geklebt!


    Was Anfang des Jahres erzählt wurde ist von der Realität überholt worden. Und ja, diese Abrechnung enrspricht nicht den Erfordernissen einer ordentlichen Betriebskostenabrechnung. Jetzt kannst du eine neue Abrechnung verlangen und/oder Einblick in die Rechnungen nehmen. Das wird dann dazu führen, dass dein Vermieter die Möglichkeit einer erleichterten Kündigung wahr nimmt und für dich ist in 6 Monaten Schicht am Schacht.


  • Was der Vermieter so einschätzt und was tatsächlich raus kommt sind nun mal 2 verschiedenen Latschen.


    Wie groß ist denn die Wohnung?


    Mal davon abgesehen ist dieser Zettel keine formell korrekte Abrechnung.


    Dazu fehlen einige Mindestvoraussetzungen wie z. B. die Gesamtkosten des Hauses und der Umlageschlüssel.


    Du hast jetzt 2 Möglichkeiten:


    1. Der Abrechnung wegen Formfehler widersprechen und eine korrekte Abrechnung fordern.


    2. Bis zum 1.1.2017 warten und dann vom Vermieter, nachweisbar, die Abrechnung für das Jahr 2016 fordern.


    So in etwas sollte eine korrekte Abrechnung aussehen:


    BK-Abrechnung ohne HK.jpg

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    Gruß anitari

  • Vieleicht lässt sich das Problem mir der nicht nachvollziehbaren Nebenkostenabrechnung anhand eines Bild besser nachvollziehen.


    Anbei meine Nebenkostenabrechnung:


    Unbenannt.jpg


    Hallo,


    die waage Aussage über ein Ergebnis der Abrechnung ist nicht bindend, ich glaub das erkennst du auch oder?


    Das Ergebnis steht fest, wenn alle Unterlagen berücksichtigt wurden, die zum Ergebnis einer Abrechnung führen.


    Dieser Schmierzettel ist in gar keinem Fall eine Abrechnung über Neben- Betriebs- und Heizkosten, das ist Murks.


    Überlege dir gut in wie weit du gehen möchtest, wie bereits mehrmals erwähnt, wäre es dem Vermieter ein leichtes das Ärgernis mit dem Mieter abzustellen, unberücksichtigt, dass dem Mieter eine förmlich und inhaltlich richtige Abrechnung zusteht.


    Hier kannst mal schauen wie die Mindestanforderungen für eine Abrechnung aussehen:


    https://www.mietrecht-reform.de/praxistipps-mietrecht/anforderungen-betriebskostenabrechnung/


    Gruß
    BHShuber

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    Einmal editiert, zuletzt von BHShuber ()

  • Ich würde zunächst mal beim VM Einsicht in die Originalunterlagen erbitten, ebenfalls eine Erklärung über die Berechnungsweise.