Erste Betriebskostenabrechnung

    Hallo Mietrechtforum,

    ich habe gestern meine erste Betriebskostenabrechnung von 2015 bekommen. Wir, mein Mitbewohner und ich, sind im September 2015 eingezogen und wohnen bis heute hier. Die Betriebskostenabrechnung um die es geht bezieht sich auf die Monate September bis Dezember 2015.

    Vorab, es ist meine erste Betriebskostenabrechnung, da ich vorher im Wohnheim lebte und deswegen so etwas zum ersten mal bekam.

    Jetzt sind mir mehrere Sachen aufgefallen die ich hier jetzt aufliste. Ich habe auch die möglichkeit die Betriebskostenabrechnung einzuscannen und hochzuladen falls das dann erforderlich sein soll.

    Wir bezahlen 425 € Miete warm für 57m², wovon 100,50 € Nebenkosten sind.

    1. In der Betriebskostenabrechnung wird mehrfach 59 m² angegeben obwohl im Mietvertrag nur 57m² drin stehen.

    2. Die Zählerwerte für die Heizungen und Wasserzähler stimmen soweit.
    Die Zählerwerte für die Heizung werden mit einem Faktor Multipliziert der nicht transparent ist, aber ich geh mal davon aus das das richtig ist.

    Dementsprechend haben wir in 4 Monaten 111,3 Einheiten geheizt, 9,84 m³ Warmwasser und 12,27 m³ Kaltwasser verbraucht was zusammen 22,11 m³ Wasser macht.

    3. Gesamteinheiten Heizung, Wasser der Wohnung
    Grundkosten der Heizung (59 m²): 390 von 1000 DIN Gradtaganteilen (Abrechnungszeitraum) (Laut Tabelle stimmt das, im Winter muss man deutlich mehr Heizgrundkosten zahlen) = 23,01 m²
    Verbrauchskosten der Heizung: 111,3 Einheiten

    Grundkosten Warmwasser (59 m²): 122 von 365 Kalendertagen (Abrechnungszeitraum) = 19,72 m²
    Verbrauchskosten Warmwasser : 9,84 m³

    4. Gesamtkosten
    Grundkosten der Heizung: 23,01 Einheiten x 1,857 € = 42,74 €
    Verbrauchskosten der Heizung: 111,3 Einheiten x 0,094 = 10,55 €

    Grundkosten Warmwasser: 19,72 Einheiten x 0,700 € = 13,81 €
    Verbrauchskosten Warmwasser: 9,84 Einheiten x 8,476 € = 83,41 €

    Kaltwasser: 22,11 Einheiten x 1,957 € = 43,28 €
    Abwasser: 22,11 Einheiten x 1,288 € = 28,50 €
    Niederschlagswasser: 19,72 Einheiten x 0,274 € = 5,41 €
    Gerätekosten = 11,69 €
    Abrechnung der NK = 8,46 €
    Nutzerwechselgebühr = 31,86 €

    Gesamtkosten Heizung, Wasser = 279,70 €

    Dazu kommen noch Betriebskosten wie Versicherung, Hauslicht, Reinigung, Reinigung m. Gew. (keine Ahnung was das ist), Müllgebühren, Straßenreinigung, Aufwand Hausverwaltung und Grundsteuer.

    Womit sich die Gesamtkosten auf 580,99 belaufen (für 4 Monate)

    Unsere Vorauszahlung wird angegeben mit 142 € Betriebskosten und 210 € Heizkosten, also gesamt 352 €. Laut unserm Mitvertrag bezahlen wir 100,50 € Nebenkosten, was in 4 Monaten, 402 € sind.

    Jetzt meine Fragen:

    Im Mietvertrag stehen 57 m² für die Wohnung, in der Abrechnung wird überall 59 m² angegeben?
    Sind solche Unterschiede normal?

    Wieso ist da ein Unterschied von 50 € in der angegeben Betriebskostenvorauszahlung und der nach Mietvertrag tatsächlichen Betriebskostenvorauszahlung?

    Sind die Warmwasserkosten normal? Das sind bei uns Wasser + Abwasser + Heizkosten des Wasser von 11,74 € Warmwasser pro m³.

    Oder haben wir einfach nur sehr viel Warmwasser verbraucht, also 9,84 m³ in 4 Monaten? Ich hab da leider keine Erfahrungswerte

    Grundsätzlich haben wir die Wohnung uns unter anderm wegen den Mitkosten ausgesucht und nun bekommen wir für 4 Monate eine Nachzahlung von 228,99€. Für das Jahr 2016 geh ich davon aus das wir bei gleicher Nutzung > 600 € nachzahlen müssen.
    Da ich davon ausgehe das wir relativ wenig verbrauchen fühle ich mich irgendwie "über den Tisch gezogen", da sie uns die Wohnung recht günstig angeboten haben und erst nach 1 Jahr und 4 Monaten teilen sie uns mit das die Betriebskostenvorauszahlungen viel zu niedrig angegeben wurden.

    Was kann ich nun dagegen tun?

    Grüße Andreas

    Zitat

    Ich habe auch die möglichkeit die Betriebskostenabrechnung einzuscannen und hochzuladen

    Dann mach das. Persönliche Daten aber unkenntlich machen.

    Zitat

    Sind die Warmwasserkosten normal? Das sind bei uns Wasser + Abwasser + Heizkosten des Wasser von 11,74 € Warmwasser pro m³.

    Jedenfalls nicht unnormal. Bei z. B. kostet 1 m³ Kaltwasser 5,60 € und 5 - 6 € für die Aufbereitung ist normal.

    Zitat

    Grundsätzlich haben wir die Wohnung uns unter anderm wegen den Mitkosten ausgesucht und nun bekommen wir für 4 Monate eine Nachzahlung von 228,99€.

    Davon 3 Heizmonate. In den sind die tatsächlichen Heizkosten 2 - 3 x so hoch wie die gezahlten.

    Zitat

    Für das Jahr 2016 geh ich davon aus das wir bei gleicher Nutzung > 600 € nachzahlen müssen.

    Da habt Ihr ja in den heizfreien Monaten (Mai - September) kräftig Guthaben für die Heizmonate ansparen können. Das hat Euch 2015 gefehlt.

    Davon abgesehen sind 100 € Vorauszahlungen bei der Wohnfläche und inkl. WW-Aufbereitung schon ziemlich knapp.

    An eurem Wasserverbrauch müßt Ihr etwas "arbeiten". 22 m³ in 4 Monaten für 2 (?) Personen ist ziemlich viel. Man sagt im Schnitt verbraucht eine Person 2 - 3 m³ im Monat.

    Habe noch was gefunden, aber keine Bearbeitenfunktion.

    Zitat von Andrew123

    Dazu kommen noch Betriebskosten wie Versicherung, Hauslicht, Reinigung, Reinigung m. Gew. (keine Ahnung was das ist), Müllgebühren, Straßenreinigung, Aufwand Hausverwaltung und Grundsteuer

    Diese Kosten allein sind zusammen 300 €. Diese Kosten sollten allerdings fix sein und auf die Wohnfläche umgerechnet werden.

    Unter der Nachzahlung steht dann:
    Ihre neue monatliche Betriebskosten-Vorauszahlung beträgt 75 €
    Ihre neue monatliche Heizkosten-Vorauszahlung beträgt 70 €

    Das heißt das sich auch die fixen Betriebskosten geändert haben und dementsprechend im Mietvertrag die Vorauszahlung falsch angegeben wurde.

    Gruß Andreas

    Der Begriff fixe Betriebskosten bedeutet im Klartext das die verbrauchsunabhängige Kosten sind. Und auch die können sich ändern.

    Die Vorauszahlungen sind lediglich ein Überschlag.

    Hallo Andrew123,
    wie bereits vorgeschlagen, können wir erst Stellung beziehen wenn wir die ganze Abrechnung hier einsehen können.
    Übrigens, in der Werbung bzw. auch im Mietvertrag, dürfen vom Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen (sogar bewusst) zu niedrig angegeben werden.

    Zitat von Andrew123

    Und hier noch die zwei ersten Seiten aus dem Mietvertrag mit den unterschiedlichen Angaben zur Wohnungsgröße und zur Betriebskostenvorauszahlung.
    (Man kann leider nur 5 Dateien pro Beitrag anhängen)

    Unterschiedliche Angaben zur Wohnungsgröße und den BK-Vorauszahlungen kann ich nicht finden.

    Zitat von Andrew123

    Komm grad von Arbeit, jetzt hier die komplette Betriebskostenabrechnung.

    Umlage nach Personen einiger Kostenarten, ist das im Mietvertrag vereinbart? Wenn nicht muß der Vermieter nach der Wohnfläche abrechnen.

    Es wurden nur 352 statt 402 € Gesamtvorauszahlungen berücksichtigt.

    Ursache, aus meiner Sicht, für die Nachzahlung sind a) die etwa um 20 € zu geringen Vorauszahlungen, b) geringere Vorauszahlungen berücksichtigt und c) die um 2 m² abweichende Wohnfläche.

    b) und c) müßt Ihr mit dem Vermieter klären.

    Zitat von anitari

    Umlage nach Personen einiger Kostenarten, ist das im Mietvertrag vereinbart? Wenn nicht muß der Vermieter nach der Wohnfläche abrechnen.

    Ich bin den Mietvertrag grad durch und es steht nicht drin ob die Kosten auf die Wohnungsgröße oder auf die Anzahl der Bewohner pro Wohnung umgerechnet werden. Einfach nur das der Mieter die Kosten zu tragen hat. Würden mir bei der Umrechnung auf die Wohnungsgröße Vorteile entstehen?

    Zitat von anitari

    Es wurden nur 352 statt 402 € Gesamtvorauszahlungen berücksichtigt.
    Ursache, aus meiner Sicht, für die Nachzahlung sind a) die etwa um 20 € zu geringen Vorauszahlungen, b) geringere Vorauszahlungen berücksichtigt und c) die um 2 m² abweichende Wohnfläche. b) und c) müßt Ihr mit dem Vermieter klären.

    Wie kommst du jetzt auf 20 € bei Vorauszahlungen? Hast du die Betriebskosten auf das ganze Jahr umgerechnet?

    Wegen b) und c) sollte ich ein Wiederspruch zur Betriebskostenabrechnung machen, mit der Bitte der Neuberechnung?

    Gruß Andreas

    Zitat

    Ich bin den Mietvertrag grad durch und es steht nicht drin ob die Kosten auf die Wohnungsgröße oder auf die Anzahl der Bewohner pro Wohnung umgerechnet werden. Einfach nur das der Mieter die Kosten zu tragen hat. Würden mir bei der Umrechnung auf die Wohnungsgröße Vorteile entstehen?

    Im Mietvertrag müßte vereinbart sein das bestimmte BK nach z. B. Personen umgelegt werden. Ist das nicht der Fall muß der Vermieter anteilig zur Wohnfläche abrechnen.

    Das würde zu Eurem Vorteil sein.

    Am Beispiel Hauslicht:

    Euer Anteil laut Abrechnung für 122 Tage knapp 30 €

    Umlage nach Wohnfläche

    Gesamtkosten (540 €) : Gesamtwohnfläche (789 m²) = Kosten pro m²/Jahr 0,68 €

    Kosten pro m²/Jahr 0,68 € x Eure Wohnfläche lt. Abrechnung (59 m²) = 40,38 € in 365 Tagen

    40,38 € in 365 Tagen : 365 Tage x Euren Nutzungszeitraum 122 Tage = 13,49 €

    Zitat

    Wie kommst du jetzt auf 20 € bei Vorauszahlungen? Hast du die Betriebskosten auf das ganze Jahr umgerechnet?

    Nein. Ich bin davon ausgegangen das Vorauszahlungen für BK inkl. Heizkosten mindestens 2 € pro m² monatlichen betragen sollten, die Wohnfläche auf 60 m² aufgerundet und x 2 genommen.

    Zitat

    Wegen b) und c) sollte ich ein Wiederspruch zur Betriebskostenabrechnung machen, mit der Bitte der Neuberechnung?

    Ja. Und gleichzeitig der Umlage nach Personen widersprechen das diese nicht vertraglich vereinbart ist.

    Zitat von Andrew123

    Ok ich prüf das nochmal alles und schau mir mal die gesetzliche Regelung für die Umlage auf Personen und Wohnfläche an, sonst schonmal vielen Dank für die Hilfe!

    BGB § 556a
    Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

    (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

    Zitat von Andrew123

    Komm grad von Arbeit, jetzt hier die komplette Betriebskostenabrechnung.

    Hallo,

    2 Sachen die Auffallen.

    Reinigung m. Gew.?????
    Aufwand d. Hausverwaltung???

    Hier wäre schon mal Klärungsbedarf und man sollte sich Einsicht in die Unterlagen gewähren lassen, Aufwand d. Hausverwaltung könnte auch Verwaltungskosten darstellen, die nicht umlagefähig sind.

    Gruß
    BHShuber

    Zitat von Andrew123

    Ok ich prüf das nochmal alles und schau mir mal die gesetzliche Regelung für die Umlage auf Personen und Wohnfläche an, sonst schonmal vielen Dank für die Hilfe!


    Tipp: Lass' Dir vom VM die Diskrepanzen schlüssig(!) erklären. Bei Nichterfolg kannste der Abrechnung in den entsprechenden Punkten (schriftlich!) widersprechen, evtl. vom Abrechnungsbetrag pauschal 15% abziehen. Bitte halte uns auf dem Laufenden.

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