Nebenkosten vergessen zu bezahlen

  • Folgendes Szenario:


    2012 wurde ein Mietvetrag unterschrieben und beim erstellen des Dauerauftrags zur Mietbegleichung aus Versehen die KM angegeben, statt die KM + Nebenkosten.


    Das fällt dem Vermieter jetzt nach 4.5 Jahren aufgefallen. Hat der Vermieter nun das Recht die vollen NK einzufordern, oder ist ein Teilforderung schon verfallen?

  • Hallo Peter,


    die regelmaessige Verjaehrungsfrist im Mietrecht betraegt 3 Jahre und beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist. Somit waeren Stand heute Forderungen aus 2012 verjaehrt, ab 2013 musst Du bezahlen.


    Etwas anderes koennte sich ergeben, wenn eine Vorauszahlung vereinbart war und Du nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten hast, dann koennten eventuell kuerzere Fristen gelten (12 Monate nach Ende des Abrechnunszeitraums). Das solltest Du dann aber unbedingt mit einem Anwalt klaeren, da gibt es ziemlich viele Fallstricke und reichlich Interpretationsspielraum fuer Gerichte.


    Davon abgesehen wird es das Verhaeltnis zu Deinem Vermieter nicht unbedingt verbessern, wenn Du mit rechtlichen Aspekten kommst. Ich wuerde zuerst versuchen, mich guetlich mit dem Vermieter zu einigen und nur zur Rechtskeule greifen, wenn der Vermieter so gar nicht einigungsbereit ist.


    cu
    Guenni

  • Das einzige was verjährt ist sind die Forderungen aus 2012.

    Was ich hier schreibe ist lediglich meine Meinung, resultierend aus Erfahrungen und etwas angelesenem Wissen.
    ____________________________________________________________________________
    "Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von "Das sag ich meiner Mama":p

    Gruß anitari

  • Folgendes Szenario:
    2012 wurde ein Mietvetrag unterschrieben und ...


    Ebenfalls ohne Gruss:
    Es kommt eher darauf an, wann das Mietverhältnis begann bzw. die Mietzinszahlungen begannen.

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..

  • Ebenfalls ohne Gruss:
    Es kommt eher darauf an, wann das Mietverhältnis begann bzw. die Mietzinszahlungen begannen.


    Hallo,


    das würde ich auch meinen und der Umstand ob jemals eine Neben- Betriebs- und Heizkostenabrechnung durchgeführt wurde und dem Mieter zugestellt.


    Nach 4,5 Jahren fällt einem Vermieter auf, dass Nebenkostenvorauszahlungen nicht geleistet wurden, die Lachnummer des Jahres 2016.


    Und wenn der Mieter frech genug ist aufgrund dessen, dass keine Abrechnung stattgefunden hat, könnte er die Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen, in diesem Fall gegen die Forderung des Vermieters stellen, die Verjährungsfrist ist diegleiche.


    Gruß
    BHShuber

    Antworten und Beiträge basieren auf persönliche Erfahrungen und auschließlich meiner Meinung und sind keinesfalls als Aufforderung zu einer Handlung oder Rechts- oder Steuerberatung aufzufassen! Somit besteht keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit der abgegebenen Kommentare!

  • Noch ne' Lachnummer:


    Nach 4,5 Jahren fällt dem Mieter auf, dass Nebenkostenvorauszahlungen nicht geleistet wurden, die Lachnummer des Jahres 2016.


    ;) jo, stimmt

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  • Und wenn der Mieter frech genug ist aufgrund dessen, dass keine Abrechnung stattgefunden hat, könnte er die Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen,


    Das nur wenn das Mietverhältnis beendet ist und wenn der Mieter nachweisen kann das er trotz Aufforderung keine Abrechnung(en) erhalten hat.


    Ansonsten kann der Mieter lediglich die Vorauszahlungen zurückbehalten.

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    Gruß anitari

  • Das nur wenn das Mietverhältnis beendet ist und wenn der Mieter nachweisen kann das er trotz Aufforderung keine Abrechnung(en) erhalten hat.


    Ansonsten kann der Mieter lediglich die Vorauszahlungen zurückbehalten.


    Jaja, es dreht sich ja um die geleisten BK-VZ...

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    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..

  • Das nur wenn das Mietverhältnis beendet ist und wenn der Mieter nachweisen kann das er trotz Aufforderung keine Abrechnung(en) erhalten hat.


    Ansonsten kann der Mieter lediglich die Vorauszahlungen zurückbehalten.


    Hallo,


    ja, du hast Recht, doch zurückbehalten berechtigt und gegen Forderungen setzten oder so wie ich es geschrieben habe, in diesem Fall Jacke wie Hose, denn es besteht dann eine Gegenforderung.


    Gegenforderung in der Form, dass der Mieter von seinen Recht zur Zurückbehaltung gebrauch macht und der Vermieter im nachhinein nichts mehr zu Fordern hat.


    Gruß
    BHShuber

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  • Bevor ihr hier weiter rum spekuliert, Die Antwort ist wie immer kommt darauf an :-)


    Und zwar auf die Existenz einer Abrechnung. Wenn der VM noch nie abgerechnet hat, kann er bis auf 2015 keine Vorauszahlungen mehr fordern, weil die alle abrechnungsreif sind. Er kann aber jetzt noch die Abrechnungen von 2012 bis heute machen und das Ergebnis der Abrechnung einfordern.

    If your going through hell, keep going ! - Winston C.

  • Bevor ihr hier weiter rum spekuliert, Die Antwort ist wie immer kommt darauf an :-)


    Und zwar auf die Existenz einer Abrechnung. Wenn der VM noch nie abgerechnet hat, kann er bis auf 2015 keine Vorauszahlungen mehr fordern, weil die alle abrechnungsreif sind. Er kann aber jetzt noch die Abrechnungen von 2012 bis heute machen und das Ergebnis der Abrechnung einfordern.


    Hallo,


    können tut er ob er damit erfolgreich ist steht auf einem anderen Blatt, denn der Mieter kann sein Zurückbehaltungsrecht aufgrund fehlender Abrechnung dagegensetzen.


    So wäre es wohl das Einfachste, ab Zeitpunkt X zu vereinbaren, dass sowohl Mieter als auch Vermieter die Vereinbarungen aus dem Mietvertrag gänzlich einhalten.


    Gruß
    BHShuber

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  • Hallo Huber,


    wenn der VM wie ich geschrieben habe, die Abrechnungen nachträglich vorlegt, kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Abrechnung geltend machen.


    Meine Kernaussage ist aber, das nichts von den Forderungen verjährt ist, die sind alle noch einholbar, sofern der VM bisher keine Abrechnungen vorgelegt hat.

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  • Hallo Huber,


    wenn der VM wie ich geschrieben habe, die Abrechnungen nachträglich vorlegt, kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Abrechnung geltend machen.


    Hallo,


    hierzu hat der Vermieter aber fristen einzuhalten, so hat er die einzige Möglichkeit die Abrechnung für 2015 nachzureichen bis 31.12.2016, alle anderen nicht mehr möglich.


    Zitat

    Meine Kernaussage ist aber, das nichts von den Forderungen verjährt ist, die sind alle noch einholbar, sofern der VM bisher keine Abrechnungen vorgelegt hat.


    Das wäre der Fall, wenn der Vermieter eine bestimmte Position in der Abrechnung nachzufordern hätte aber niemals wenn er von je her erst gar keine Abrechnung erstellt hat?


    Der Mieter hätte die Abrechnung einfordern müssen, hat er aber nicht getan, weil er durchaus wusste, nur Nettokaltmiete zu überweisen, zudem könnte er alle Abrechnungen die nicht der 3 jährigen Verjährungsfrist unterliegen, auch jetzt noch einfordern.


    Ebenso könnte der Vermieter das auch machen, wenn er denn nicht versäumt hätte, überhaupt erst eine Abrechnung zu erstellen, was nun mal Tatsache sein wird, sonst hätte er ja auch im ersten Jahr gemerkt, dass der Mieter keine Vorauszahlungen geleistet hat.


    Da aber hier keine Abrechnung über Neben- Betriebs- und Heizkosten stattfand, kann der Mieter die Vorauszahlungen zurückhalten bis der Vermieter eine Abrechnung fristgemäß erstellt. Immer vorausgesetzt, er hätte die Abrechnung beim Vermiete eingefordert.


    Somit hat der Vermieter keine Nachforderung zu stellen, genauso wenig könnte der Mieter Vorauszahlungen zurückfordern wenn er denn diese bezahlt hätte, was ja nicht geschehen ist.


    Diese Patsituation können nur der Mieter und der Vermieter gemeinsam lösen einvernehmlich oder einen Richter darüber entscheiden lassen so kurios diese Situation einem erscheinen mag.


    Gruß
    BHShuber

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  • Hallo Huber,


    es gibt keine Frist in der eine BKA vorgelegt werden muss. 566 BGB Abs. 3 besagt nur, dass nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums keine Nachforderungen geltend gemacht werden können.
    Zwar verjährt der Abrechnungsanspruch des Mieters nach 3 Jahren, die Möglichkeit für den VM die Abrechnung doch noch zu erstellen verjährt aber nie. LG Berlin v. 9.4.2014 – 67 S 432/1


    Und nun zum eigentlichen Hammer:
    Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Urteils VIII ZR 57/04 ). BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06

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  • Hallo Huber,


    es gibt keine Frist in der eine BKA vorgelegt werden muss. 566 BGB Abs. 3 besagt nur, dass nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums keine Nachforderungen geltend gemacht werden können.
    Zwar verjährt der Abrechnungsanspruch des Mieters nach 3 Jahren, die Möglichkeit für den VM die Abrechnung doch noch zu erstellen verjährt aber nie. LG Berlin v. 9.4.2014 – 67 S 432/1


    Hallo,


    das betrifft aber doch nur und ausschließlich nur die Erstellung der Abrechnungen!


    Zitat

    Und nun zum eigentlichen Hammer:
    Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Urteils VIII ZR 57/04 ). BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06


    So und nun muss ich passen, das war mir als immer fristgerechter Abrechner nicht geläufig und man sieht, man lernt nie aus. Mein Denkfehler war, ich hing an den Nachforderungen aus der Abrechnung fest, besten Dank AKKI


    Gruß
    BHShuber

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  • Vereinfacht: Erstellt der VM während des Mietverhältnisses keine Abrechnung steht dem M. das Zurückbehaltungsrecht der NK zu. Zurückforderung der NK steht dem M erst nach Auszug zu, da dann kein Zurückbehaltungsrecht mehr besteht. Meine Kenntnis.