Wann steht Erwerber einer Eigentumswohnung Miete zu?

  • Liebe Community,


    ich hoffe, das hier ist das richtige Unterforum :)


    X hat eine Eigentumswohnung gekauft. Der Kaufvertrag wurde im Dezember unterschrieben.


    Die Verkäuferin ist eine insolvente GmbH. Der Insolvenzverwalter hat dem Mieter, der bislang in der Wohnung wohnt, aufgrund der Insolvenz zum 31.12.2016 wirksam gekündigt. Der Mieter selbst will dort wohnen bleiben, was auch dem Wunsch des X entspricht, da X die Eigentumswohnung nicht beziehen will (Kapitalanlage). Da der Insolvenzverwalter aber (warum auch immer?) keinen neuen Mietvertrag ab dem 01.01.2017 abschließen wollte, wohnt der Miete aktuell ohne Mietvertrag in der Wohnung und zahlt weiterhin die Miete - dies natürlich mit Wissen und Billigung des Insolvenzverwalters.


    Nun wüsste ich gerne zunächst, ab wann dem X in diesem fiktiven Fall die Mieteinnahmen zustehen.


    Im Kaufvertrag finden sich u.a. folgende zwei Regelungen:


    1. „Die Übergabe erfolgt Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung.“


    2. „Mit der Übergabe gehen Nutzungen, die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung des Vertragsgegenstandes und die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über.“


    Gehe ich also richtig davon aus, dass dem X nicht erst im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (Eintragung im Grundbuch, was noch sehr lange dauern kann), sondern bereits im Zeitpunkt der Übergabe (Besitzübergabe) die Mieteinnahmen zustehen? Nach meiner Auffassung sind Mieteinnahmen ja unstrittig Nutzungen. Ich frage deswegen, weil der Insolvenzverwalter dem X sagte, diesem würden die Mieteinnahmen erst ab Eigentumsumschreibung zustehen, was ja meines Erachtens totaler Quatsch ist. Dies dürfte sich doch alleine schon aus § 446 S. 2 BGB ergeben?!


    Anschlussfrage: Wie läuft denn die Übergabe bzw. Besitzübergabe der Eigentumswohnung in der Praxis ab? Schlüssel wird der X ja nicht bekommen, weil diese allesamt wohl beim jetzigen Mieter sind und auch verbleiben werden. Wird einfach nur ein Protokoll bzgl. Wasserstand etc. gemacht und der X besichtigt nochmal die Wohnung? Wird das dann (in der Praxis) die Hausverwaltung machen oder doch ein Vertreter des Verkäufers?


    Und noch eine letzte Frage: Wenn die Besitzübergabe mitten im Monat ist, wem stehen dann die Mieteinnahmen (vom Mieter am Anfang des Monats bezahlt) zu? Werden diese dann geteilt?


    Ein Beispiel: Besitizübergabe ist am 22. Januar. Ist es dann zutreffend, dass die Miete vom 1. - 21. Januar der Verkäuferin und ab inkl. 22. Januar dem X zustehen?


    Danke schonmal :)

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  • wird hier sehr schön beschrieben.
    ich selbst war 1,5 Jahre wirtschaftlicher Eigentümer.
    musste auf den Grundbuch so lange warten.


    mit der Zahlung des Kaufpreises wirst du wirtschaftlicher Eigentümer.
    du zahlst z.B die Grundsteuer.
    so stehen dir auch die Mieteinnahmen zu.


    Die Übergabe- Nutzen- und Lastenwechsel