Hauskauf mit Mieterin

  • Hallo,

    ich möchte gerne ein Haus kaufen in dem im Moment noch eine Mieterin wohnt. Die Besitzerin ist gestorben und die Erben möchten nun das 2 Familienhaus verkaufen.
    Ich möchte der Mieterin wegen Eigenbedarf kündigen, wir erwarten Nachwuchs und die untere Wohnung alleine ist zu klein für 3 Personen.

    Die Mieterin wohnt seit 50 Jahren in dem Haus, es besteht aber erst seit 08/2015 ein schriftlicher Mietvertrag.

    Wie lang ist die Kündigungsfrist ? Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei Eigentümerwechsel ?
    Wann kann ich der Mieterin kündigen, sobald der Vertrag unterschrieben ist oder erst wenn ich im Grundbuch stehe?

    Desweiteren hat die verstorbene in ihrem Testament den Wunsch geäußert dass die obere Wohnung für die Mieterin erhalten bleiben soll, so lange Sie möchte.
    Ergibt sich daraus ein Rechtsanspruch oder ist es nur ein Wunsch?

    Danke

  • Zitat

    Die Mieterin wohnt seit 50 Jahren in dem Haus, es besteht aber erst seit 08/2015 ein schriftlicher Mietvertrag.

    Irrelevant. Es zählt die Wohndauer.

    Zitat

    Wie lang ist die Kündigungsfrist ?

    9 Monate, vielleicht sogar 12.

    Zitat

    Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei Eigentümerwechsel ?

    Nein.

    Zitat

    Wann kann ich der Mieterin kündigen, sobald der Vertrag unterschrieben ist oder erst wenn ich im Grundbuch stehe?

    Ab Grundbuchänderung.

    Zitat

    Desweiteren hat die verstorbene in ihrem Testament den Wunsch geäußert dass die obere Wohnung für die Mieterin erhalten bleiben soll, so lange Sie möchte.
    Ergibt sich daraus ein Rechtsanspruch oder ist es nur ein Wunsch?

    Gute Frage. Auf die ich leider keine Antwort weiß.

  • Hallo,

    ich schließe mich den Ausführungen von anitari an, einzig der Umstand der dir das Genick brechen kann ist folgender:

    Du schreibst die Erben, diese werden automatisch wenn das Erbe nicht ausgeschlagen wird, zu einer Erbengemeinschaft unerheblich dessen, was der Erblasser verfügt hat, wäre diese Erbengemeinschaft zu allererst einmal auseinander zu setzen bei einem Verkauf der Immobilie.

    Ist das bereits geschehen?

    Dann schreibst du von einer oberen Wohnung, dass soll heissen, dass es zumindest noch eine untere Wohnung gibt oder?

    Wenn ja, wie bitte möchtest du das dann in einer Eigenbedarfskündigung begründen, wenn doch mehrere Wohnungen zur Verfügung stehen, dass du genau diese Wohnung der Mieterin benötigst, sollten es sich hierbei um 2 abgeschlossene Wohneinheiten handeln?

    Und ob nun der letzte Wille des Erblassers rechtlich zu bewerten ist, sollte der Nachlassverwalter oder ein Anwalt wissen.

    Gruß
    BHShuber

  • ... Dann schreibst du von einer oberen Wohnung, dass soll heissen, dass es zumindest noch eine untere Wohnung gibt oder?

    Wenn ja, wie bitte möchtest du das dann in einer Eigenbedarfskündigung begründen, wenn doch mehrere Wohnungen zur Verfügung stehen, dass du genau diese Wohnung der Mieterin benötigst, ...


    War auch mein erster Gedanke.


  • Du schreibst die Erben, diese werden automatisch wenn das Erbe nicht ausgeschlagen wird, zu einer Erbengemeinschaft unerheblich dessen, was der Erblasser verfügt hat, wäre diese Erbengemeinschaft zu allererst einmal auseinander zu setzen bei einem Verkauf der Immobilie.

    Ist das bereits geschehen?

    Das erschließt mir noch nicht ganz, es gibt zwei Erben die das Erbe bereits angetreten haben und sich einig sind das Haus zu verkaufen.


    Aktuell bestehen zwei Wohnungen im Haus, ich möchte daraus eine Wohneinheit machen weil die untere Wohnung einzeln für uns zu klein ist und wir Nachwuchs erwarten, deshalb die Kündigung wegen Eigenbedarf.


  • Dann schreibst du von einer oberen Wohnung, dass soll heissen, dass es zumindest noch eine untere Wohnung gibt oder?

    Wenn ja, wie bitte möchtest du das dann in einer Eigenbedarfskündigung begründen, wenn doch mehrere Wohnungen zur Verfügung stehen, dass du genau diese Wohnung der Mieterin benötigst, sollten es sich hierbei um 2 abgeschlossene Wohneinheiten handeln?

    Hallo,

    Was habt ihr denn daran nicht verstanden?
    "Ich möchte der Mieterin wegen Eigenbedarf kündigen, wir erwarten Nachwuchs und die untere Wohnung alleine ist zu klein für 3 Personen"

    Zum Thema:
    Ich denke die Eigenbedarfskündigung ist, nach eurer Eintragung im Grundbuch, durchaus möglich. Die Kündigungsfrist dürfte 12 Monate betragen.

    Wie der Wunsch der Erblasserin sich auswirkt, ist schwer zu beurteilen. Die Verfügung dürfte deutlich genug sein, so dass der Testamentsverwalter möglicherweise einen Kündigungsausschluss für die Mieterin ins Grundbuch eintragen lässt. Dann ist es sowieso vorbei mit der Kündigung.

    Insgesamt musst du dich darauf einstellen, dass du sehr lange auf die obere Wohnung warten musst. Selbst wenn du wegen Eigenbedarf kündigen kannst, wird das locker 1,5 Jahre dauern, bis die Mieterin raus muss - und dass auch nur, wenn sie sich nicht wehrt.

    Ich persönlich würde die Finger davon lassen, wenn du auf die Nutzung der oberen Wohnung angewisen bist. Das wäre mir zu unsicher. Unabhängig davn finde ich es auch moralisch nicht einwandfrei ein Mieterin nach 50 Jahren aus der Wohnung zu werfen. IHr seid schließlich nicht in einer Notlage.

    Gruß
    H H


  • Ich persönlich würde die Finger davon lassen, wenn du auf die Nutzung der oberen Wohnung angewisen bist. Das wäre mir zu unsicher. Unabhängig davn finde ich es auch moralisch nicht einwandfrei ein Mieterin nach 50 Jahren aus der Wohnung zu werfen. IHr seid schließlich nicht in einer Notlage.

    Ich denke auch nicht, dass eine Mieterin sich nach 50 Jahren in der Wohnung nicht wehren wird und dann dauert das ganze noch viel länger als 1,5 Jahre. Womöglich bringt sie Härtegründe vor, die das Gericht anerkennt und damit ist die Sache bis auf weiteres (= natürlicher Auszug der Mieterin) verschoben.

    Dann ist da noch die Sache mit dem Wunsch der Erblasserin. Wenn das dann noch gerichtlich geklärt werden muss, herzlichen Glückwunsch. Kosten und Zeitraum völlig offen und dann ist die Kündigung entweder komplett vom Tisch oder man ist wieder bei den Härtegründen.

    Wenn ihr ein Haus zur Selbstnutzung sucht, kauft ein leer stehendes, auch wenn es teurer ist. Ich denke, in dieses Haus könnt ihr nicht zeitnah (also innerhalb der nächsten Jahre) einziehen. Außer, die Mieterin lässt mit sich reden und zieht gegen eine ordentliche Summe freiwillig aus. Dann ist allerdings die Frage, ob das Haus immer noch günstig zu haben ist.

  • Ich schliesse mich den Vorpostern an. Eine Wohnung ist ein hohes Gut, und der Richter wird sicherlich die einzelnen Interessen gegeneinander abwägen...