Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung

  • Guten Tag,

    ich habe leider ein wenig ärger mit meiner Nebenkostenabrechnung und wollte mal kurz nach Rat fragen. Folgender Fall liegt vor.

    Wir wohnen seit 6 Jahren hier in der Wohnung, das Gebäude teilt sich in folgende Einheiten auf:

    EG: Gewerbefläche - Büro
    OG: 2 Wohnungen mit jeweils 2 Etagen (Zwei Hälften)

    Grundflächen sind laut Vermieter bei allen 3 Einheiten 100m2

    Als wir eingezogen sind, waren unsere Vermieter ein Ehepaar, wobei sich der Herr um alle Angelegenheiten gekümmert hat und wir auch die Miete an ihn überwiesen haben. Die Frau von ihm ist Eigentümerin der Firma im Gewerbeteil des Hauses. Wir hatten auch bei diversen Sachen mit ihr Kontakt gehabt, z.B. für mehr Mülltonnen.

    Diese haben sich nun vor ungefähr einem Jahr getrennt und sie ist nun alleinige Eigentümerin des Mietobjektes, dies haben wir schriftlich mitgeteilt bekommen. Ihr Büro ist weiterhin im Gebäude.

    Nun haben wir die Nebenkostenabrechnung von einer Immobilienverwalterin bekommen, wo meiner Meinung nach diverse Fehler drin sind. Ich habe auch schon mehrfach Einspruch eingelegt, diese beruft sich jedoch erneut drauf, dass dies so rechtens ist.

    Heizkosten und Wasser sind nach m2 - Wohnfläche aufgeteilt. Wärmezähler und geeichte Wasseruhren sind vorhanden. Laut der Verwalterin hatte die Vermieterin keine Möglichkeit nach Heizkostenverordnung abzurechnen, da das Objekt in der Schwebe lag. Sie hatte aber Zugang zu den Zählern, da sie ja mit dem Büro auch im Gebäude ist. Das heißt für mich, sie hatte direkt vor das Mietobjekt zu übernehmen und hätte die Ablesung schon vornehmen können, da sie ja zutritt hatte.

    Neu in der Nebenkostenabrechnung ist nun auch die Grundsteuer. Diese haben wir noch nie gezahlt. Die Grundsteuer steht im Mietvertrag im Kleingedruckten (war so ein Mustermietvertrag), jedoch hatte der Vermieter die Nebenkosten extra so Vermerkt:

    Nebenkosten: Heiz- und Wasserkosten, Winterdienst, Gebäudeversicherung

    Hatte er uns auch damals so mitgeteilt, dass dies die Nebenkosten sind.


    Also folgende Punkte

    1. Wenn die Vermieterin wirklich keine Möglichkeit hatte die Zählerstände abzulesen, muss sie dann nicht anhand des Vorjahresverbrauches ähnlich abrechnen (Prozentual)? Schließlich ist unten ein Büro mit Kundschaft, wo die Tür auf und zu geht und die Heizkosten entsprechend höher sind. Und kann sie sich darauf berufen, dass das Gebäude in der Schwebe war?

    2. Darf die Grundsteuer dann berechnet werden, wenn es so vereinbart war?

    3. Muss Grundsteuer und Gebäudeversicherung nicht anders auf den Mieter umgelegt werden, da es sich um einen Gewerbeteil handelt? Wurde auch auf die 100m2 aufgeschlüsselt.

    Ich danke euch im voraus die Hilfe.

    Viele Grüße

  • Bei solchen Streitigkeiten, bei denen es auf jedes geschriebene Wort ankommt, ist ein Forum nur dritte Wahl. Alle Unterlagen zusammenpacken und damit zu einem Anwalt für Mietrecht, denn ich kann mir gut vorstetellen, dass sich die Verwalterin von einem anonymen Forenuser nichts vorschreiben lässt.

    Zweite Wahl wäre der örtliche Mieterverein, der sich mit solchen Dingen bestens auskennt

  • Hallo phil1912,

    bei mir gibt es keine schwebenden Mietobjekte.

    Das von Dir bewohnte Objekt ist zwingend nach Heizkosten- bzw. Wohnflächenverordnung abzurechnen. Inwiefern Gewerbe von Wohnungen (vorab) zu trennen sind, müsste eher vor Ort festgestellt werden. Ich empfehle Dir, mit allen Unterlagen einen Fachanwalt aufzusuchen.

  • Zitat

    Wenn die Vermieterin wirklich keine Möglichkeit hatte die Zählerstände abzulesen, muss sie dann nicht anhand des Vorjahresverbrauches ähnlich abrechnen (Prozentual)?

    Wenn der Vermieter hier schätzt oder nach m² aufteilt, dann kannst Du nach § 12 Heizkostenverordnung 15% von deinen Kosten abziehen.

    Zitat


    2. Darf die Grundsteuer dann berechnet werden, wenn es so vereinbart war?

    Hier gibt es im Vertrag zwei verschiedene Aussagen. Schwierig...Ich würde tendenziell sagen, ja, aber nur mit vorheriger Ankündigung der neuen Betriebskostenart.

    Zitat

    Muss Grundsteuer und Gebäudeversicherung nicht anders auf den Mieter umgelegt werden, da es sich um einen Gewerbeteil handelt? Wurde auch auf die 100m2 aufgeschlüsselt.

    Die Grundsteuer und Gebäudeversicherung wird ja nicht teurer, wenn sich im Haus ein Gewerbe befindet.
    Hier würde ich eher mal auf Dinge, wie Allgemeinstrom oder Müll achten.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Die Grundsteuer und Gebäudeversicherung wird ja nicht teurer, wenn sich im Haus ein Gewerbe befindet.
    Hier würde ich eher mal auf Dinge, wie Allgemeinstrom oder Müll achten.

    Doch, teilweise sogar erheblich. Die Grundsteuer ist bei Gewerbeobjekten regelmäßig höher, weil diese letztlich mit dem Mietzins, der bei Gewerbe i.d.R. höher ist, zusammenhängt. Je nach Gewerbe ist dies auch bei der Versicherung so, wobei das bei Büroflächen wohl eher weniger der Fall ist.

    Je nach Situation muss daher zunächst nach Gewerbe und Wohnraum getrennt werden und dann entsprechend verteilt. Dies hängt allerdings von der genauen Situation ab und ist daher besser mit allen Unterlagen vor Ort bei einem Fachanwalt zu klären. Das kann kein Forum leisten.

  • Zitat

    Doch, teilweise sogar erheblich. Die Grundsteuer ist bei Gewerbeobjekten regelmäßig höher, weil diese letztlich mit dem Mietzins, der bei Gewerbe i.d.R. höher ist, zusammenhängt.

    Sorry, Du hast natürlich recht.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.