Nebenkostenabrechnung bei Vermieterwechsel

  • Hallo,


    meine Frage betrifft die Nebenkostenabrechnung für unsere alte Wohnung. Das Haus, in dem sich diese befand und wurde Mitte Juli 2015 verkauft. Nun haben wir Ende Dezebmber die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 15. Juli bis 31. Dezember 2015 von dem neuen Besitzer erhalten.
    Meine Frage ist nun, ob diese so gültig ist, oder der neue Besitzer für das gesamte Jahr hätte abrechnen müssen. Auf Nachfrage meinte er zu uns, dass für den vorherigen Zeitraum der alte Besitzer zuständig gewesen wäre, da er weder Zahlungen noch Unterlagen von ihm erhalten hat. Die Wohnungsverwaltung, die das Haus vor dem Verkauf verwaltet hat, meinte dagegen, dafür wäre der neue Besitzer zuständig. So habe ich das auch auf mehreren Internetseiten gelesen.
    Im Mietvertrag steht, dass der Abrechnungszeitraum 12 Monate beträgt und im Vorjahr wurde vom 1.1. bis zum 31.12. abgerechnet.


    Ich hoffe, es war verständlich.


    Vielen Dank schon im Voraus

  • Hallo jamal,
    Dein Ansprechpartner ist m.E. Dein (derzeitiger) Vermieter.

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..


  • Hallo,


    das kommt im wesentlichen darauf an was die Kaufparteien im Kaufvertrag hierzu vereinbart haben, da du das nun nicht weist, solltest du den alten Vermieter auffordern, die Abrechnung zu erstellen, wenn er nicht möchte, dass du berechtigt die Vorauszahlungen zurück forderst.


    Gruß
    BHShuber

    Antworten und Beiträge basieren auf persönliche Erfahrungen und auschließlich meiner Meinung und sind keinesfalls als Aufforderung zu einer Handlung oder Rechts- oder Steuerberatung aufzufassen! Somit besteht keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit der abgegebenen Kommentare!

  • gelesen.
    Im Mietvertrag steht, dass der Abrechnungszeitraum 12 Monate beträgt und im Vorjahr wurde vom 1.1. bis zum 31.12. abgerechnet.


    Grundsätzlich erst mal:
    Der Käufer ist mit Eintrag ins Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag eingetreten und muss sich dementsprechend an diesen halten. Der Erwerber muss die Abrechnung für den gesamten Zeitraum erstellen und dem Mieter zukommen lassen. Ob er die Vorauszahlungen für den gesamten Zeitraum erhalten hat, spielt für den Mieter keine Rolle, denn welche Vereinbarungen Käufer und Verkäufer getroffen haben, ist deren Angelegenheit. Ob er vom Verkäufer die Vorauszahlungen erhält, die Belege usw. müssen die beiden unter sich klären.


    So, nun aber das eigentlich viel spannendere: wer war am 01.01.2016 wirklich Vermieter? Wenn es im Juli verkauft wurde, ist gut möglich, dass es noch keine Änderung im Grundbuch gegeben hat und damit der alte Vermieter für den gesamten Zeitraum zuständig ist.


    Diese Stückelung ist jedenfalls nicht korrekt.

  • Grundsätzlich erst mal:
    Der Käufer ist mit Eintrag ins Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag eingetreten und muss sich dementsprechend an diesen halten. Der Erwerber muss die Abrechnung für den gesamten Zeitraum erstellen und dem Mieter zukommen lassen. Ob er die Vorauszahlungen für den gesamten Zeitraum erhalten hat, spielt für den Mieter keine Rolle, denn welche Vereinbarungen Käufer und Verkäufer getroffen haben, ist deren Angelegenheit. Ob er vom Verkäufer die Vorauszahlungen erhält, die Belege usw. müssen die beiden unter sich klären.



    Diese Stückelung ist jedenfalls nicht korrekt.


    Hallo,


    das ist so keinesfalls richtig, die Kaufparteien können das völlig anders im Kaufvertrag vereinbart haben, stehen und fallen wird das alles mit dem Zeitpunkt an dem der Übergang Nutzen und Lasten vereinbart wurde und ob vereinbart wurde, dass wenn es denn so sein sollte wie du hier behauptest, der neue Vermieter die Abrechnung für den gesamten Zeitraum zu erstellen hat, dass die Vorauszahlungen des Mieter dem Käufer übertragen wurden.


    Wenn im Juli der Übergang Nutzen-und Lasten war, dann könnte wenn vereinbart, der alte Vermieter die Abrechnung von 01.01. bis 30.06. zu erstellen haben und der neue Vermieter ab 01.07. bis 31.12. sofern der Abrechnungszeitraum 01.01 bis 31.12. ist.


    Immer wieder kommt es genau hier zu Streitigkeiten, wir haben das regelmäßig bei jedem Kauf einer Immobilie genau so gestückelt, wie der Mieter dann zu seiner Abrechnung des alten Vermieters kam, war und ist uns völlig wurscht.


    Gruß
    BHShuber

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  • Noch mal: warum sollte der Mieter etwas mit dem Kaufvertrag zu tun haben? Er müsste dem dann ja auch irgendwie zustimmen oder darauf Einfluss haben. Hat er nicht, er hat aber eben auch nichts mit den Vereinbarungen darin zu tun.


    - der Vermieter bekommt die Miete und derjenige steht im Grundbuch, unabhängig von Nutzen-Lasten (siehe Eigenbedarfskündigungen, Mieterhöhungen nur mit Vollmacht etc.)
    - der Eigentümer laut Grundbuch schuldet unabhängig von Nutzen-Lasten z.B. in einer WEG die Hausgelder, Grundsteuer etc.


    Wenn nun Käufer und Verkäufer vereinbaren, dass Nutzen-Lasten vor Grundbucheintrag stattfindet, dann muss nach wie vor der Mieter an den Verkäufer zahlen (rein rechtlich, oft läuft es anders, ich weiß) genauso wie eine Eigentümergemeinschaft die Hausgelder vom Verkäufer eintreiben muss. Mit dem Käufer hat bis dahin nur einer einen Vertrag und das ist der Verkäufer.


    Der Verkäufer kann sich natürlich im Kaufvertrag dazu verpflichten, die Miete und die Vorauszahlungen an den Käufer weiterzuleiten und dieser seinerseits, dass er die vertraglichen oder sonstigen Pflichten des Verkäufers übernimmt. Aber das ist eine reine Vertragssache der beiden Parteien. Dritte haben damit noch nichts zu tun.


    Dass das in der Praxis anders läuft, ist mir durchaus bewusst, kann aber schief gehen, wenn man an die falschen gerät, einer nicht bezahlt usw. Aber genau aus diesem Grund sollte man im Kaufvertrag ganz explizit alles regeln. Denn ansonsten kann man schnell blöd da stehen, egal ob als Käufer oder Verkäufer. Als Verkäufer bekommt man eventuelle Rückzahlungen nicht mehr, wenn man zu viel vorausgezahlt hat, als Käufer muss man ggf. Guthaben an Mieter auszahlen, für das man keine Vorauszahlungen erhalten hat usw.


    Und nun noch ein Link zur eigentlichen Frage:
    https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/wichtiges-urteil-des-bgh-zur-abrechnung-von-betriebskosten-beim-eigentuemerwechsel-waehrend-des-abrechnungszeitraums_idesk_PI17574_HI646536.html


    Darin sind auch die entsprechenden Urteile des BGH erwähnt.


  • Hallo,


    wenn du das was du hier verlinkst selber mal lesen würdest und auch verstehen, dann hätte man sich den restlichen Mumpitz sparen können.


    Der Mieter erhält seine Abrechnung und es kann ihm wurscht sein von wem oder von beiden unterjährig, die Hauptsache ist, dass die Abrechnungen stimmig sind.


    Gruß
    BHShuber

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