Quadratmeter Berechnung - Abstellraum in oder außerhalb der Wohnung?

Hallo!
Ich bin neu im Forum und hoffe das mein Beitrag hier nun richtig ist
Ich habe folgendes Problem:
Mein Mieter hat im Mietvertrag angegeben, die Wohnung wäre 80qm groß, tatsächlich ist sie aber kleiner. Nach meinem zweimaligen nachmessen bin ich auf knapp 71qm gekommen, was ja schon unter der 10% Marke liegt, woraufhin die Miete gekürzt werden kann. Nun habe ich gelesen, dass Abstellkammern IN der Wohnung ganz normal mit einberechnet werden, Abstellkammern AUßERHALB der Wohnung hingegen nicht.
Ich wohne im Dachgeschoss der Wohnung, wenn ich in meine Abstellkammer gehe, liegt diese quasi wie ein "Balkon" im Treppenhaus, also nicht abgeschottet zur Gemeinschaftsfläche und für andere einsehbar. Ich hoffe ihr könnt das so verstehen
Würdet ihr sagen die Abstellkammer liegt nun in oder außerhalb der Wohnung? Wäre für meine Berechnung nämlich nicht uninteressant. Außerdem kam bei mir noch die Frage auf, wie eine Balkonfläche unter 2m Deckenhöhe zu berechnen ist? Dank meiner Dachgeschosswohnung ist dieses nämlich bei mir der Fall.
Da der Balkon eh nur zu 25% angerechnet wird und Flächen unterhalb 2m Deckenhöhe nur zu 50% ist nun die Frage wie man damit umgeht. Zählt die Fläche dann etwa nur 12,5%? Für zahlreiche Antworten wäre ich dankbar!

Ich meine natürlich mein Vermieter, sorry!