Nebenkosten Betriebskosten durcheinander

  • Folgende Sachlage:


    Ich bewohne eine 70qm Dachgeschosswohnung zur Miete. Der Vermieter bewohnt das Erdgeschoss. Beides sind 3 Personenhaushalte. Wasser/Abwasser wird per Zähler getrennt abgehalten. Heizkosten (Heizung u.Warmwasser) laufen über eine gemeinsame Anlage (Ölheizung). Es kann nicht getrennt abgelesen werden.:(


    Im sog. Sigel Einheitsmietvertrag ist unter §6 Mietzins angekreuzt "Die Betriebskosten mit Ausnahme der Heiz-und Warmwasserkosten werden als Pauschale in Höhe von 125€ pro Monat entrichtet" Also den tatsächlichen Betriebskosten entsprechend zu hoch angesetzt, wenn nicht in der Nebenkostenabrechnung Heiz-und Warmwasserkosten verrechnet werden würden.


    Für die Heiz-und Warmwasserkosten fordert der Vermieter eine Aufteilung von 2/3 ich und 1/3 er. Was vertraglich aber nicht festgehalten ist. Er sagt, er benutzt die Heizung nicht :cool:(er hat einen Holzofen im Wohnzimmer, aber natürlich auch Heizkörper in seiner Wohnung) Seine Beteiligung von 1/3 wäre ein Zugeständnis, weil er ja etwas Warmwasser benutzt, was aber lange kein drittel Anteil ausmache (obwohl fast jeden Tag unter mir hörbar ein Badewanne mit "wahrscheinlich kaltem" ;)Wasser vollläuft.:eek:


    Für 5 Monate im Einzugsjahr gab es eine handschriftliche, schwer nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung. Heizkosten waren mit aufgeführt. Hier musste ich 200+x€ nachzahlen (aber diese Nachzahlung bezog sich nur auf Wasser/Abwasser/Grundgebühr) Angeblich haben die Vormieter sehr viel verbraucht :confused:und es wurde dann im Verhältnis 7 Anteile Vormieter und 5 Anteile für mich aufgeteilt. Fand ich zwar nicht ok aber ich habe gezahlt.:mad:


    Im darauffolgenden Jahr habe ich mit Angst die Nebenkostenabrechnung erwartet. Als ich sie irgendwann eingefordert habe, wurde mir vom Vermieter mitgeteilt es hätte alles gepasst. Also meine gezahlten Nebenkosten hätten auch die Heiz und Warmwasserkosten abgedeckt. Laut Vermieter hätte ich 5 € nachzahlen müssen, die er mir "grosszügigerweise" erlassen hat. :rolleyes:Ich habe für das beschriebene Jahr bis heute keine Nebenkostenabrechnung erhalten.


    Nun ist gerade wieder ein Jahr herum und ich habe nach einer Nebenkostenabrechnung gefragt. Der Vermieter sagte mir, er müsse erst noch alle Rechnungen bekommen. OK ... also muss ich warten, er hat ja auch ein Jahr Zeit um mir diese Abrechnung zu übermitteln.


    Stattdessen fordert er aber nun von mir den 2/3 Anteil einer aktuellen Ölrechnung(von vorgestern).:eek: Der Tank war leer. Begründung vom Vermieter: Ich hätte zuviel verbraucht. Im Oktober letzten Jahres wo es schon kühl war, war die Heizung noch nicht angestellt. Ich hatte 10 Grad in der Wohnung. Irgendwann war dann auch das warme Wasser weg. Dann kam Ende Oktober eine Öllieferung und die Heizung wurde angestellt. Diese Lieferung (angeblich voller Tank, die Menge die also schonmal für ein ganzes Jahr gereicht hatte) war nun komischerweise schon nach 3 Monaten aufgebraucht.


    Ok nun endlich meine Frage:


    Ist diese 1/3 2/3 Verteilung der Heiz u. Warmwasserkosten überhaupt rechtens? Oder ist es dadurch rechtens geworden, dass ich diesen 2/3 Anteil bislang geleistet habe? Es steht ja nichts davon im Mietvertrag.


    noch eine Frage:


    Ölpreise schwanken bekanntlich im Jahresverlauf. Der Vermieter beauftragt die Öllieferungen aber zu kostenmässig ungünstigen Zeitpunkten und auch erst dann wenn der Tank leer ist. Also nicht vorsorgend, was für mich zudem mit einer kühlen Übergangszeit verbunden ist. Also wirtschaftet er letztlich mit meinem Geld und ich habe selbst nicht die Möglichkeit etwas zu steuern?

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  • Zur Vollständigkeit ein Foto von §6 Mietzins aus meinem Mietvertrag


    Ich finde nichts vertragliches zu den Heiz- und Warmwasserkosten, ausser dass sie in der Betriebskostenpauschale nicht enthalten sind.


    Entschuldigt bitte mein Nichtverständnis, aber wo ist dann, wenn nicht vertraglich, dann möglicherweise gesetzlich eine Heiz- Warmwasserkostenverteilung verankert?

    Dateien

    • mietvertrag.JPG

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  • Wenn der Vermieter nicht nach der HeizKV abrechnen wird/will, dann müsste meiner Meinung nach die Verteilung dieser Kosten nach der Wohnfläche abgerechnet werden.


    Aber alle anderen möglichen Betriebskosten außer Wärme und Warmwasser sind mit der Pauschale von 125,- € abgegolten. Da gibt es keine Nachforderung.


    P.S. 125,- € für die kalten Nebenkosten sind ne Menge Geld. Ich bezahle in einer etwas größeren Wohnung für 2 Personen pro Jahr 886,- €. Da verdient sich Ihr Mieter ein schönes Schoppengeld nebenher

  • Bedeutet dann die vertraglich verankerte Pauschale laut Mietvertrag rein rechtlich, dass dieser von mir monatl. gezahlte Betrag nicht mit den tatsächlichen Kosten verrechnet wird?:eek:


    edit: habe ich mir nun selbst beantwortet


    "Gemäß § 560 BGB ist es möglich, im Mietvertrag zur Abgeltung der Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale zu vereinbaren. Mit Zahlung des vereinbarten Pauschalbetrages sind dann alle Betriebskosten abgegolten. Selbst wenn die Kosten tatsächlich höher sind, braucht der Mieter deshalb keine Nachzahlungen zu leisten. Der Mieter kann allerdings auch keine Rückzahlung einer etwaigen Überzahlung verlangen. Eine Abrechnung über die Betriebskosten erfolgt nicht und kann auch nicht verlangt werden. Eine Erhöhung der Pauschale durch einseitige Erklärung des Vermieters ist nur möglich, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. (§ 560 Abs 1 BGB)."



    Natürlich sind meine Betriebskosten außer Wärme und Warmwasser viel geringer als der monatl. gezahlte Betrag.



    Real hat der Vermieter aber schonmal meinen gezahlten Überschuss mit den Heizkosten nach dieser 1/3 - 2/3 Verteilung verrechnet.


    Also habe ich rechtlich nichts in der Hand.:mad: und ich habe durch diese vertraglich festgelegte Pauschale nichtmal das Recht auf den Erhalt einer Nebenkostenabrechnung?

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  • Rischtisch!


    tja ...nun geht mir etwas die Düse. Ich habe meinen Fall hier im Forum dummerweise zu ausführlich geschildert, falls mich nun rein zufällig die falsche Person trotz Anonymität erkennt, könnte mein Vermieter nun auf die Idee gebracht werden mich wegen rein rechtlich gesehen "bislang nie gezahlter Heizkosten" zu verklagen. Dazu hätte er pro Mietjahr 3 Jahre Zeit. Aus diesem Grund wäre es mir ganz lieb wenn meine Threads im Nirvana verschwinden könnten.


    bzw. wäre es von mir eventuell taktisch klug nun an weitere "Nebenkostenabrechnungen" zu gelangen, da diese ja den Ölverbrauch beinhalten um mich wenigstens etwas abzusichern. Es wäre mir ganz lieb wenn meine Threads im Nirvana verschwinden könnten.


    edit: bezogen auf die Heizkosten hat es sich relativiert, so wie ich es nun verstehe: Die 3 Jahre Nachforderung sind ja Recht des Mieters mit Rückzahlungsoption bei entsprechender Vorrauszahlung. Für den Vermieter verjährt die Aussicht auf eine Nachzahlung ja schon nach einem Jahr.

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  • noch eine Frage:


    wie auf dem Foto zu sehen steht im Vertrag der Satz:"Die Betriebskosten mit Ausnahme der Heiz-und Warmwasserkosten werden als Pauschale in Höhe von 125€ pro Monat entrichtet"


    wobei das "entrichtet" ja durchgestrichen ist.....der Satz lautet also: "Die Betriebskosten mit Ausnahme der Heiz-und Warmwasserkosten werden als Pauschale in Höhe von 125€ pro Monat"



    berechtigt das durchgestrichene "entrichtet" dazu diese Pauschale nicht zu entrichten??? laut Vertrag weiss ich ja nicht, was ich mit dieser Pauschale tun soll:cool:

  • berechtigt das durchgestrichene "entrichtet" dazu diese Pauschale nicht zu entrichten??? laut Vertrag weiss ich ja nicht, was ich mit dieser Pauschale tun soll:cool:


    Hurraa, schon wieder können sich Anwälte, Gutachter, Richter und Gerichtskassen an die Brüste klopfen: Geld winkt ... wegen eines versehentlich mit abnehmender Strichstärke durgestrichenen Wortes... *lachenderteufel*.

  • Hurraa, schon wieder können sich Anwälte, Gutachter, Richter und Gerichtskassen an die Brüste klopfen: Geld winkt ... wegen eines versehentlich mit abnehmender Strichstärke durgestrichenen Wortes... *lachenderteufel*.


    ich hoffe, das war nun nicht gegen mich gerichtet......ich bin auch nicht so, dass ich jemanden durch diesen Fehler (falls rechtens) einen Strick drehen würde.......


    aber die Situation ist einfach die, dass seitens des Vermieters merkwürdige Nachzahlungsforderungen bestehen.....

  • ich hoffe, das war nun nicht gegen mich gerichtet


    Nein, ist es nicht.
    Da sich diese Geschichte schon bals ein Jahr hinzieht, würde ich Dir Besuch eines RA empfehlen und, falls keine Klärung herbeigeführt werden kann, das Gericht einzuschalten.
    .
    .
    .
    ... und das alles wegen dieses kleinen Strichs...:D

  • Im Mietvertrag wurde eine Pauschalsumme der Betriebskosten von 125 € pro Monat vereinbart.
    Heiz- und Warmwasserkosten wurden davon ausdrücklich ausgenommen.
    Eine monatliche Vorauszahlung der Betriebskostenpauschale wurde ebenfalls nicht vereinbart. Es würde also genügen diese als Einmalzahlung bei der Betriebskostenabrechnung zu begleichen.


    Da Betriebskosten vereinbart sind, ist auch zwingend vorgeschrieben, darüber eine verständliche Abrechnung zu erstellen. Diese Kosten stellen nicht einfach ein Zubrot für den Vermieter dar, wie viele meinen, sondern es ist Geld was durch den Vermieter im Laufe des Jahres für die anfallenden Kosten verwendet wird oder verwaltet wird.

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  • Hier kann man wirklich nur den Kopf schütteln. Im Vertrag wurde auch vergessen in welchen Zeiträumen der Mietzins zu entrichten ist. Ob monatlich, vierteljährlich oder jährlich, wurde nicht unterstrichen.


    Heißt das jetzt, dass du keine Miete zu bezahlen hast?


    Darüber sollte man nachdenken.

  • Im Mietvertrag wurde eine Pauschalsumme der Betriebskosten von 125 € pro Monat vereinbart.
    Heiz- und Warmwasserkosten wurden davon ausdrücklich ausgenommen.
    Eine monatliche Vorauszahlung der Betriebskostenpauschale wurde ebenfalls nicht vereinbart. Es würde also genügen diese als Einmalzahlung bei der Betriebskostenabrechnung zu begleichen.


    Da Betriebskosten vereinbart sind, ist auch zwingend vorgeschrieben, darüber eine verständliche Abrechnung zu erstellen. Diese Kosten stellen nicht einfach ein Zubrot für den Vermieter dar, wie viele meinen, sondern es ist Geld was durch den Vermieter im Laufe des Jahres für die anfallenden Kosten verwendet wird oder verwaltet wird.


    Das verstehe ich nicht, bei einer Betriebskostenpauschale ist nach meinem bisherigen Wissen seitens des Vermieters keine Abrechnung zu erstellen. Wohl aber eine ordentliche Abrechnung der Heizkosten.


    Hier kann man wirklich nur den Kopf schütteln. Im Vertrag wurde auch vergessen in welchen Zeiträumen der Mietzins zu entrichten ist. Ob monatlich, vierteljährlich oder jährlich, wurde nicht unterstrichen.


    Heißt das jetzt, dass du keine Miete zu bezahlen hast?


    Darüber sollte man nachdenken.


    Hui, das hatte ich bislang übersehen. Eine interessante Frage. Ich denke schon, dass ich die Miete (mindestens monatlich im Vorraus) zahlen muss. Tatsächlich hat der Vermieter schon einmal eine vierteljährliche Mietvorrauszahlung von mir erhalten. Wie die Rechtssprechung aussähe ist wohl eine andere Frage.

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  • Ihr Zitat: Das verstehe ich nicht, bei einer Betriebskostenpauschale ist nach meinem bisherigen Wissen seitens des Vermieters keine Abrechnung zu erstellen.


    Entschuldigung: Klar, über eine Pauschalsumme muß keine Abrechnung erfolgen.


    Weiter: Wohl aber eine ordentliche Abrechnung der Heizkosten.


    Aber woraus schließen Sie das; die Heizlosten wurden doch davon ausgenommen.

  • Zitat

    Weiter: Wohl aber eine ordentliche Abrechnung der Heizkosten.


    Aber woraus schließen Sie das; die Heizlosten wurden doch davon ausgenommen.


    Wenn der Vermieter trotz Pauschale eine Nachzahlung auf Grundlage einer Betriebskosten-Heizkostenverrechnung fordert, so ist eine derartige Forderung unwirksam. Um Geld einfordern zu können müsste der Vermieter dem Mieter eine seperate Heizkostenabrechnung übermitteln. Wie das formal korrekt auszusehen hat, weiss ich nicht, denn ich habe dergleichen noch nie erhalten.

  • Ich habe nun glücklicherweise eine neue Wohnung gefunden und den bestehenden Vertrag gekündigt.


    Nun stellt sich eine Frage.


    Ich habe mitbekommen, dass mein alter Vermieter nun sein Haus verkauft. Ein Makler war bereits in meiner Wohnung. Da mein Vermieter das Haus aber erst vor 5 Jahren gekauft hat bzw. dafür wohl einen Kredit aufnehmen musste kann ich davon ausgehen, dass er in Geldschwierigkeiten steckt.


    Ich fürchte nun meine hinterlegte Kaution nicht zurückzuerhalten.


    Darf der Mieter in einem solchen Fall die Mietzahlungen mit der Kaution verrechnen?

  • Zitat

    Darf der Mieter in einem solchen Fall die Mietzahlungen mit der Kaution verrechnen?


    Nein, auch dann nicht! Befürchtungen, Vermutungen und Glauben haben im Mietrecht keinen Platz.

  • Nein, auch dann nicht! Befürchtungen, Vermutungen und Glauben haben im Mietrecht keinen Platz.


    Auch dann nicht, wenn ich vom Vermieter die Auskunft habe, dass er in diesem Jahr nicht mehr die Zeit haben wird sich um solche Angelegenheiten kümmern zu können?

  • Noch eine Frage zu meinem alten nunmehr gekündigten Mitvertrag...


    Er ist folgendermaßen ausgefüllt:


    Er ist geschlossen zwischen Vermieter (Herr u. Frau X) und Mieter (mir).


    Unterschrieben von Herrn X und mir.


    Ist Frau X nun gar nicht mein Ansprechpartner?


    Das Spielchen läuft nämlich etwa folgendermaßen ab: Ich habe eine Frage ... Frau X sagt, ich muss Herrn X fragen....Herr X sagt, ich muss Frau X fragen und umgekehrt....

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