Mieterhöhung - legitim ?

    Hallo zusammen,

    bin gerade über dieses Forum gestolpert und hoffe, dass man mir und meiner Freundin hier weiterhelfen kann.
    Vorab schonmal ein Dankeschön an Alle, die sich die Mühe machen, dies zu lesen.


    Nun zum Sachverhalt.

    Seit dem 01.08.2013 läuft unser Mietvertrag. Die Kaltmiete betrug zu dem Zeitpunkt 400 €.
    Vermieterin ist die Mutter meiner Freundin. Leider ist das Verhältnis seit einiger zeit zerrüttet und sie versucht es uns so schwer wie möglich zu machen. Langfristig werden wir daher ausziehen, derzeit möchte wir aber einfach nur unsere Rechte als Mieter kennen und auch wahrnehmen.

    Noch zu erwähnen ist, dass wir seit dem 01.03.2016 monatlich 450 € KM zahlen. Dies wurde jedoch nicht schriftlich vereinbart, sondern wir haben uns einfach mündlich darauf geeinigt. da war das Verhältnis auch noch in Ordnnung. Die höhere Zahlung lässt sich per Bankdauerauftrag belegen.

    Heute (13.06.2017) bekamen wir von unserer Vermieterin Post, dass sie zum 01.07.2017 eine Mieterhöhung auf 550 € pro Monat vornimmt im Rahmen einer Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel.

    Wir fragen uns nun, ob diese Erhöhung legitim ist und haben dazu einige Fragen im Detail.

    Ich habe gelesen, dass eine Mieterhöhung nur alle 15 Monate erfolgen darf. Da die letzte Erhöhung zum 01.03.2016 erfolgte, dürfte sie dies nun wohl. Oder gilt die damailge erhöhung nicht, weil die Absprache nur mündlich erfolgte ?

    Meiner Meinung nach dürfte die Vermieterin aber lediglich die Mieterhöhung zum 01.07.2017 ankündigen, geltend machen doch erst zum 01.10.2017 oder vertue ich mich da ?

    Außerdem habe ich gelesen, dass die Miete innerhab von 3 Jahen nur um 20 % steigen darf. Seit dem Einzug am 01.08.2013 sind nun aber mehr als 3 Jahre vergangen. Ich vermute nun, dass die letzte mündliche Erhöhung in den ersten 3 Jahren liegt (01.03.2016) und mit dem 01.08.2016 der neue Zeitraum beginnt, wo die letzte festgesetzte Miete nun wiederum um 20 % steigen darf, oder liege ich da falsch ?
    Daran gebunden natürlich wieder die Frage, ob die mündlich vereinbarte Mieterhöhung gültig ist oder nicht. Wenn nicht, würde doch weiter 400 € als Wert gelten, von dem aus unsere Vermieterin nun die Miete um 20 % anheben könnte auf 480 € oder ist dies falsch ? Wie würde es sich denn in dem Fall verhalten, wenn die ursprüngich festgelegte Miete die bisher einzig Gültige bleibt, da nun mehr als 3 Jahre vergangen sind ? Mir stellt sich die Frage, wo genau die 3-Jahresregelung angesetzt wird.

    Außerdem scheint das aktuelle Mieterhöhungsschreiben doch formal falsch zu sein, da die Vermieterin 1. (Im Internet gefunden: Ein Mieterhöhungsschreiben muss deutlich zum Ausdruck bringen, dass der Mieter zur Zustimmung aufgefordert wird. Erweckt das Schreiben den Eindruck, dass der Vermieter die Mieterhöhung einseitig geltend macht und auf die Zustimmungserklärung des Mieters keinen Wert legt, ist seine Erklärung unwirksam (BGH WuM 2005, 581).

    Im Erhöhungsschreiben wurden wir aber nicht zur Zustimmung aifgefordert. Es ist nur geschrieben, dass sich die Miete zum 01.07.2017 erhöht.

    Was genau bedeutet dies nun für uns ?

    Und 2. müsste das Schreiben doch formal unwirksam sein, weil unsere Vermieterin zum 01.07.2017 die höhere Miete fordert, diese aber doch erst zum 01.10.2017 geltend gemacht werden kann oder nicht ?

    Ich habe gelesen, dass ich als Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens Zeit habe, darauf zu antworten und dann Widerspruch aufgrund eines formalen Fehlers einlegen kann. Mir geht es darum, Zeit zu gewinnen, da ein Umzug gerade privat nicht möglich ist.

    Beispiel aus dem Internet: Zugang des Mieterhöhungsschreibens am 3.3.2014, Ende der Überlegungsfrist: 31.5.2014.

    Kann ich also 2 Monate warten, bis ich antworte, dann den formalen Fehler benennen, sodass unsere Vermieterin dann erst von diesem erfährt, dann erst ein neues Schreiben aufsetzen muss und wieder 3 Monate warten muss, bis die Erhöhung geltend gemacht werden kann ?


    Vielen Dank fürs Lesen bis hierhin. Ich hoffe wirklich, dass uns jemand weiterhelfen und usnere Fragen beantworten kann.

    Lieben Gruß

    Einmal editiert, zuletzt von MietandGreet (13. Juni 2017 um 12:10)

    Hallo Mietandgreet,

    es ist ziemlich offensichtlich, dass sowohl die Vermieterin wie auch Du keinen blassen Schimmer von Mietrecht haben. Sowohl die Vorgehensweise der Vermieterein wie auch Deine Einschaetzungen zeigen das allzu deutlich.

    Richtig ist allerdings Deine Einschaetzung, dass die Miete aufgrund der Kappungsgrenze auf maximal EUR 480,- erhoeht werden darf (Einfach pruefen, was habe ich zum Zeitpunkt der Faelligkeit der Miete minus 3 Jahre bezahlt, das mal 20% ist die Kappungsgrenze). Wenn nicht bei Dir sogar eine Kappungsgrenze von 15% gilt. Muesstest Du pruefen, ist fuer viele Gemeinden gesenkt.

    Wut im Bauch ist immer ein schlechter Ratgeber. Am guenstigsten kommst Du wahrscheinlich weg, wenn Du der Vermieterin ganz einfach sagst, mehr als 20% in 3 Jahren ist nicht, das zahle ich Dir ab 1.7. Wenn Du das naemlich auf die Spitze treibst, wird die Vermieterin mit hoher Wahrscheinlichkeit einen Anwalt einsetzen. Was dann bedeutet, Du brauchst aus Gruenden der Waffengleichheit auch einen. Und das kommt sicherlich teurer, als die 30 Euro pro Monat ueber einen ueberschaubaren Zeitraum.

    cu
    Guenni

    Richtig ist allerdings Deine Einschaetzung, dass die Miete aufgrund der Kappungsgrenze auf maximal EUR 480,- erhoeht werden darf (Einfach pruefen, was habe ich zum Zeitpunkt der Faelligkeit der Miete minus 3 Jahre bezahlt, das mal 20% ist die Kappungsgrenze). Wenn nicht bei Dir sogar eine Kappungsgrenze von 15% gilt. Muesstest Du pruefen, ist fuer viele Gemeinden gesenkt.

    Ich bin mir da aber nicht so sicher...

    Die ursprüngliche Mieterhöhung ist aufgrund einer mündlichen Vereinbarung erfolgt. Die Rechtsgrundlage stellt hier der § 557 BGB dar.
    Die benannte Kappungsgrenze bezieht sich hier aber explizit auf den § 558 (1) BGB, d.h. die ortsübliche Vergleichsmiete.

    Zitat

    Meiner Meinung nach dürfte die Vermieterin aber lediglich die Mieterhöhung zum 01.07.2017 ankündigen, geltend machen doch erst zum 01.10.2017 oder vertue ich mich da ?

    Nicht ganz korrekt.

    Die erhöhte Miete ist zu Beginn des 3. Monats nach Zugang zu zahlen. Da die Erhöhung im Juni zugegangen ist, wäre die Mieterhöhung zum 01.09.17 fällig.

    Zitat

    Kann ich also 2 Monate warten, bis ich antworte, dann den formalen Fehler benennen, sodass unsere Vermieterin dann erst von diesem erfährt, dann erst ein neues Schreiben aufsetzen muss und wieder 3 Monate warten muss, bis die Erhöhung geltend gemacht werden kann ?

    Korrekt. Oder Du ignorierst das Schreiben komplett.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Hallo Guenni,

    erstmal danke für die schnelle Antwort.
    Schade, dass du nicht etwas differenzierter auf meine Fragen eingegangen bist.
    Insbesondere, ob die mündliche Vereinbarung geltend ist, um den Basiswert zu kennen (400 € oder 450 €), abhängig davon,w ie die 3-Jahresregel nun angesetzt wird, da seit dem Einzug mehr als 3 Jahre vergangen sind.

    Wenn du meine Einschätzungen als so falsch ansiehst, dann erläuter die doch bitte auch. Sonst ist mir leider nciht damit geholfen.

    Dein Rat, ab 01.07. mehr zu bezahlen, ist hingegen unsinnig. In mehreren Beiträgen konnte ich nachlesen, dass erst 3 Monate später die Mieterhöhung fällig wird, also dann zum 01.09.

    Gruß

    Einmal editiert, zuletzt von MietandGreet (13. Juni 2017 um 13:36)

    Danke für die Antwort Leipziger,

    entscheidend scheint zu sein, ob die mündliche Vereinbarung gilt.

    Stimmt, dann wäre zum 01.09. die höhere Miete zu zahlen. Mein Fehler ;)
    Ganz ignorieren darf ich das Schreiben glaube ich nicht, sondern muss bis 31.08. antworten.

    Einmal editiert, zuletzt von MietandGreet (13. Juni 2017 um 13:42)

    Zitat

    entscheidend scheint zu sein, ob die mündliche Vereinbarung gilt.

    Selbstverständlich gilt diese Vereinbarung. Hier ist keine schriftliche Vereinbarung nötig. Die einzige Frage ist, ob die Kappungsgrenze hier einzuhalten ist.

    Zitat

    Ganz ignorieren darf ich das Schreiben glaube ich nicht, sondern muss bis 31.08. antworten.

    Du musst gar nichts. Du schreibst doch selbst:

    Zitat

    Im Erhöhungsschreiben wurden wir aber nicht zur Zustimmung aifgefordert. Es ist nur geschrieben, dass sich die Miete zum 01.07.2017 erhöht.

    Solch ein Schreiben entfaltet keine rechtliche Wirkung. Genauso gut könnte ich Dir schreiben, dass Du mir bitte bis morgen (einfach so) 100 € überweist. Damit bringe ich nur zum Ausdruck, was ich gern hätte.

    Vermutlich würdest Du eine Nachricht von mir ignorieren.

    Bei deinem Vermieter ist das genau so. Er drückt hier nur seinen Willen aus, vergisst aber, dass eine Mieterhöhung immer eine Vereinbarung zweier Parteien ist.

    Edit: Wurde in dem Schreiben auf dein Sonderkündigungsrecht hingewiesen?

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Einmal editiert, zuletzt von Leipziger82 (13. Juni 2017 um 13:50)

    In Bezug auf das mündliche Schreiben meinte ich die Kappungsgrenze.

    Fest steht also, dass es letztes Jahr eine Mieterhöhung gab, wenn auch mündlich. Seitdem sind mehr als 15 Moante vergangen. Muss meine Vermieterin sich denn nun an die 20 % Kappungsgrenze halten, oder sind die ersten drei Jahre (01.08.2013-31.07.2016) nun rum und sie kann von den 450 €ausgehend wieder eine 20% Erhöhung vornehmen ? Natürlich nur mit einem neuen, formell korektem Schreiben.

    Dachte, dass ich innerhalb der nächsten 2 Monate antworten muss, ganz gleich, ob das Schreiben ungültig ist. Danke ;)

    Nein, wir wurden nicht auf unser Sonderkündigungsrecht hingewiesen.

    Zitat

    Muss meine Vermieterin sich denn nun an die 20 % Kappungsgrenze halten, oder sind die ersten drei Jahre (01.08.2013-31.07.2016) nun rum

    Da bin ich mir nicht sicher, da die erste Mieterhöhung nicht auf Grundlage des § 558 BGB erfolgte, sondern "freiwillig".

    Tendenziell würde ich aber mal meinen, dass die Vermieterin sich an die Kappungsgrenze halten muss, so dass nur eine Erhöhung auf 480 € möglich ist.

    Zitat

    Nein, wir wurden nicht auf unser Sonderkündigungsrecht hingewiesen.

    Das wäre dann der nächste formelle Fehler.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Dachte, dass ich innerhalb der nächsten 2 Monate antworten muss, ganz gleich, ob das Schreiben ungültig ist. Danke ;)

    In dem Fall musst du nicht antworten, da du der Mieterhöhung ja nicht widersprichst bzw. widersprechen musst, sondern ihr nicht zustimmst. Der Vermieter braucht jedoch deine Zustimmung.

    Also kannst du auch einfach die Füße still halten und abwarten, du bist nicht verpflichtet, den Vermieter auf Fehler hinzuweisen. Entweder will sie die Erhöhung durchsetzen und klagt sie ein/fragt einen Anwalt, oder es passiert nichts weiter. Ich denke, es wird nicht mehr als Zeit bringen, aber das reicht dir ja schon.

    Dachte, dass ich innerhalb der nächsten 2 Monate antworten muss, ganz gleich, ob das Schreiben ungültig ist. Danke ;)


    Müssen musst Du gar nichts.:p
    Da Euer Verhältnis zur Vermieterin ohnehin schlecht ist, würde ich ihr einen Aufhebungsvertrag anbieten und beim nächsten Mal nicht bei Familienangehörigen mieten.:eek:

    Hallo,

    ich lese nur: Wir haben lange in der Wohnung der Mutter günstig gewohnt, jetzt ist das Verhältnis schlecht, Mutti möchte uns die günstige Miete nicht mehr gönnen und jetzt holen wir die Mieterschutzkeule raus.

    Guenni hat einen sehr pragmatischen Lösungsansatz aufgezeigt. Da werder Vermieter noch Mieter Ahnung vom Mietrecht haben, würden relativ schnell Anwälte aktiv, so dass es am Ende für alle teurer wird, als etwas zuviel oder zuwenig zu zahlen.

    Da es hier aber eher um eine Familienauseinandersetzung geht, wird unser Rat ohnehin nicht helfen.

    Das ended wo es leider zu oft ended: Viel Geld für Anwälte und ein Verhältnis, dass so zerstört ist, dass es nicht wieder zu kitten ist.

    Aber jeder, wie er mag.
    Gruß
    H H

    Danke für all eure Antworten.

    Für mich persönlich steht auf jedenfall fest, dass ich nie wieder innerhalb der Familie mieten möchte.

    @ H Hamburg Genau darum geht es eben nicht. Egal ob Vermieter oder Mieter. Ein privater Streit darf sich einfach nicht auf ein Vertragsverhältnis übertragen. So etwas ist einfach nicht richtig. Mir geht es nun einfach darum, nicht der Leidtragende zu sein, denn auch ich habe Rechte. Und was soll falsch daran sein, dass diese auch gewahrt bleiben ?

    Ich möchte nämlich, dass das Ganze sachlich betrachtet wird und nicht emotional, wie es leider seitens unserer Vermieterin passiert ist. Also danke für alle beantworteten Fragen und an Alle, die sich nicht daran verbissen haben, dass es eine Familienangelegenheit sei, sondern sachlich geblieben sind.

    Mal schauen, ob ich noch herausfinden kann, wie es sich mit der mündlichen Mieterhöhung im Detail verhält.

    Sobald es geht, wird auch die Wohnungssuche beginnen.


    @ H Hamburg Genau darum geht es eben nicht. Egal ob Vermieter oder Mieter. Ein privater Streit darf sich einfach nicht auf ein Vertragsverhältnis übertragen. So etwas ist einfach nicht richtig. Mir geht es nun einfach darum, nicht der Leidtragende zu sein, denn auch ich habe Rechte. Und was soll falsch daran sein, dass diese auch gewahrt bleiben ?

    War ja klar, dass du das sagst. Eine gute familiäre Beziehung darf gern dazu genutzt werden, dass man ein niedrige Miete bezahlt. Wenn man es dann aber geschafft hat diese gute Beziehung den Bach runter fahren zu lassen, dann besinnt man sich auf seine Rechte und besteht darauf, dass die "Freundschaftsmiete" auch noch gilt, wenn es keine Freunde mehr sind.

    Aber mach was du willst, verklagt euch in der Familie gegenseitig und schickt keine Geburtstagskarte mehr. Mir ist das egal. Ich habe mich lediglich der Meinung von Guenni angeschlossen und gesagt, dass es besser ist, sich zu wegen ein paar hundert Euro über Anwälte mit der Mutter zu streiten.

    Gruß
    H H

    Ich habe mich lediglich der Meinung von Guenni angeschlossen und gesagt, dass es besser ist, sich [zu] wegen ein paar hundert Euro über Anwälte mit der Mutter zu streiten.


    ... welches ich bezweifele.

    Ich habe mich lediglich der Meinung von Guenni angeschlossen und gesagt, dass es besser ist, sich zu wegen ein paar hundert Euro über Anwälte mit der Mutter zu streiten.

    Gruß
    H H

    Macht ja gar keinen Sinn, der Satz.

    Sollte heißen: "dass es besser ist sich zu einigen, als sich zu wegen ein paar hundert Euro über Anwälte mit der Mutter zu streiten."

    Gruß
    H H

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