500 Euro Nachzahlung

  • Hallo Forum!

    Ich habe bei dieser Abrechnung mehr als Bauchschmerzen. Nicht nur, weil sie sehr hoch ist, sondern, weil es sich nicht erklären lässt warum.

    Grundinformationen:
    Haus mit Mietwohnungen
    4 Parteien
    1 Ladenlokal

    Mieterin A (1 Person) wohnt seit 30+ Jahren hier (70 € NK / Monat)
    Partei B (2 Personen) wohnen seit 2 (?) Jahren hier (180 €*NK / Monat)
    Partei C (2 Personen) - über Wohndauer und NK-Höhe liegen mir keine Informationen vor
    Wir (2 Personen) wohnen seit etwas über einem Jahr hier und zahlen 120 € NK/Monat

    Partei A hatte letztes Jahr ein Guthaben von 300 €
    Partei B musste 400 €*nachzahlen
    Partei C musste 900 € nachzahlen
    Unsere Vermieter mussten 200 € nachzahlen

    In diesem Jahr:
    Partei A Nachzahlung 60 €
    Partei B Nachzahlung 600 €
    Partei C unbekannt
    Wir anteilig für 8 Monate 500 € Nachzahlung

    Folgende Fragen stellen sich mir:
    1. Wie kann es sein, dass Partei B in zwei aufeinanderfolgenden Jahren rund 1000 €*nachzahlen musste, wenn doch der NK-Abschlag im letzten Jahr an die 400 € Nachzahlung angepasst wurde? So viel mehr heizen, Wasser verbrauchen usw kann man doch kaum in zwei aufeinanderfolgenden Jahren?

    2. Wie kann es sein, dass Partei A grundsätzlich geringere Nachzahlungen hat bzw. sogar 300 € gutgeschrieben bekommt, während andere Parteien horrende Summen nachzahlen müssen?

    3. Unsere Heizkosten und Warmwasserkosten betragen in Summe 390 €. Die Nachzahlung liegt bei über 500 €. Selbst, wenn wir im letzten Jahr keinen Euro für Heizung und Warmwasser gezahlt hätten, ergibt sich trotzdem noch eine Differenz von mehr als 100 € zur Nachzahlung.

    Ich habe gerade beim Vermieter die NK der Vermieter angefordert oder alternativ um eine kurze Erklärung gebeten, welcher Posten sich derart erhöht haben soll, dass sich daraus eine solche Nachzahlung ergibt.

    Ich würde mich über eine kurze Einschätzung oder Hilfe sehr freuen. Irgendwas kann doch hier nicht stimmen...

    Beste Grüße!

  • Entschuldigt den Doppelpost, aber irgendwie scheint die Inlinebearbeitung nicht zu funktionieren: Es wird kein Text angezeigt.

    1. "Unsere Vermieter mussten 200 € nachzahlen " - hier muss es natürlich VORmieter heißen.
    2. Alle Wohnungen sind rund 60 qm groß. Eventuell ist die Wohnung von Partei A geringfügig kleiner.

  • Hallo spmxa,

    die Höhe der Nachzahlungen bzw. Erstattungen ergeben sich aus den errechneten Betriebskosten abzüglich der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.
    Dem Mieter steht zu, auf Verlangen die der Abrechnung zugrunde liegenden Originalbelege einzusehen und sich e.F. die Berechnung(en) erklären zu lassen.

  • Du kannst die Kosten der anderen Mieter/Wohnungen nicht mit deinen vergleichen.

    Andere Lage im Haus - andere Heizkosten

    Unterschiedliche Menschen - unterschiedliches Verbrauchsverhalten.

    Unterschiedliche Mietverträge - unterschiedliche Nebenkosten

    Du schreibst nichts zu den Wohnflächen. Die ist nämlich für die allermeisten NK entscheidend.

    Entscheidend ist auch wie bestimmte NK umgelegt werden.

    Werden z. B. Wasser oder Müll nicht nach Verbrauch/Verursachung abgerechnet, können sie, wenn vertraglich nicht anders vereinbart, nach der Wohnfläche umgelegt werden.

    Da hat natürlich die Einzelperson in einer z. B. 80 m² großen Wohnung gegenüber 4 Personen in einer gleich großen oder kleineren eine Nachteil.

    Zitat

    3. Unsere Heizkosten und Warmwasserkosten betragen in Summe 390 €. Die Nachzahlung liegt bei über 500 €.

    Die Nachzahlung muß ja nicht zwingend aus den Heizkosten resultieren.


    Aus deinen ganzen Zahlen läßt sich aber nicht wirklich erkennen woran die hohe Nachzahlung liegt.

    Am besten Du lädst die Abrechnung als Bild(er) hoch. Namen und Adressen unkenntlich machen.

  • Hallo!

    Vielen Dank für Eure Antworten!

    Möglich wäre, dass die Höhe der Nachzahlung aus einer deutlich zu gering veranschlagten Vorauszahlung ergibt. Allerdings verstehe ich in diesem Zusammenhang nicht, warum unsere Vormieter 200 € nachzahlen mussten + die Höhe der Vorauszahlung angepasst wurde und wir nun erneut 500 € nachzahlen müssen.
    Das gleiche Problem bei unseren Nachbarn:

    2015 400 Euro Nachzahlung + XY € Erhöhung des monatlichen Abschlags
    2016 600 Euro Nachzahlung + XY € Erhöhung des monatlichen Abschlags
    Da muss doch irgendwas bei der Abschlagsberechnung falsch laufen?

    Wenn das so weitergeht, zahlt man bald 500 Euro im Monat nur für die NK - wisst ihr worauf ich hinaus möchte?

    Wir haben von 5 Räumen gerade mal einen per Smart Home von 10:00 Uhr bis 22:00 Uhr auf 19 Grad geheizt. Alle anderen Räume wurden konstant auf 16.5 Grad gehalten. Ich glaube viel weniger kann man (bzw. unsere Vormieter) gar nicht heizen, dass wir eine so erhebliche Nachzahlung (durch Heizkosten) erzeugen könnten. In Betracht kommen dann nur andere NK.

    Natürlich kann man das Verbrauchsverhalten verschiedener Parteien nicht gleichstellen. Ich wollte damit nur deutlich machen, dass bestimmte Parteien jedes Jahr aufs neue hunderte Euro nachzahlen müssen und eine höhere Vorauszahlung leisten müssen, während eine andere Partei absolut keine Auffälligkeiten in der Abrechnung hat.

    Woraus kann sich sonst eine Nachzahlung von 500 € ergeben, wenn nicht aus Heizkosten oder zu geringem Abschlag?

    Die NKA als PDF findet ihr hier: https://www.dropbox.com/s/32b0xtvhf7d7vxh/nka-an.pdf?dl=0

    In jedem Fall bereits jetzt vielen, vielen Dank für Eure Hilfe und Mühe!

  • Es gibt ja noch diverse andere Posten in der Abrechnung, die sich ebenfalls verteuern können. Die Heizkosten sind zwar nicht billig, aber noch im Rahmen würde ich sagen, ich denke, daran liegt es nicht.

    Was mir in der Abrechnung auffällt: du schreibst etwas von Ladenlokal in deinem ersten Beitrag, aber in der Abrechnung findet keine Trennung Wohnen/Gewerbe statt. Außerdem sind ausgerechnet die auffällig hohen, anderen Posten Gebäudeversicherung und Grundsteuer. Diese können deutlich teurer werden, wenn Gewerbe im Haus ist und dann muss ein Vorwegabzug für die Gewerbeeinheit vorgenommen werden. Gleiches gilt für die Müllgebühren, die z.B. für Gewerbemüll höher sind.

    Dieser Abrechnungsschlüssel, teils nach Personen, teils nach Fläche, teils nach Parteien, ist im Mietvertrag so vereinbart?

  • Hallo Schweinchenfan!

    Vielen Dank, dass du dich meldest.

    Der Abrechnungsschlüssel ist für diese Posten im Mietvertrag vereinbart.

    Hinsichtlich der Trennung werde ich mich beim Vermieter erkundigen. Vielen Dank für diesen Hinweis!

    Das Gespräch mit den anderen Mietern hat vorhin noch ergeben, dass die Liegenschaftskosten im Vergleich zum letzten Jahr von 10.900 € auf 13.000 € gestiegen sind. Der Gärtner kostet zum Beispiel nun 1.050 € p.a. statt 500 € p.a. und es ist im Vergleich zum letzten Jahr ein gänzlich neuer Posten in der Abrechnung aufgetaucht: Allgemeinstrom iHv 450,00 €. Erstaunlich ist neben dem plötzlichen Auftreten dieser Position, dass im gesamten Gemeinschaftsbereich gerade mal vier Glühbirnen existieren. Waschmaschinen etc. werden per Mieter-Stromzähler abgerechnet.

  • . Der Gärtner kostet zum Beispiel nun 1.050 € p.a. statt 500 € p.a. und es ist im Vergleich zum letzten Jahr ein gänzlich neuer Posten in der Abrechnung aufgetaucht: Allgemeinstrom iHv 450,00 €. Erstaunlich ist neben dem plötzlichen Auftreten dieser Position, dass im gesamten Gemeinschaftsbereich gerade mal vier Glühbirnen existieren.

    Dass Gärtner deutlich teurer werden, ist nicht so ungewöhnlich. Ggf. bestand da vorher ein recht günstiger Vertrag, der abgelaufen ist und man sich nun neu einigen musste oder man evtl. auch mit der bisherigen Arbeit nicht zufrieden war.

    450 € Allgemeinstrom klingt schon recht viel. Gibt es eine gemeinsame Anlage für Satelliten-Fernsehen? Klingel mit Videokamera? Oder ähnliche Verbraucher, an die man nicht gleich denkt? Ggf. ist hier auch etwas nicht korrekt angeklemmt, aber das ist nicht einfach herauszufinden.

  • spmxa,

    mir fiel folgendes auf:
    1. Die Angabe der Gesamtheizkosten und deren Zusammensetzung fehlt.

    2. Bei den Heizgrundkosten kann ich zwar die Grösse Eurer Wohnung (62m²) erkennen, jedoch nicht die Gesamtgrösse des Hauses.

    3. Bei den Verbrauchskosten fehlt die Berechnung der Einheit(en).

    4. Die Warmwasserbereitungskosten entsprechen weder § 8 noch § 9 HKVO (je nach Art der Heizanlage).

    5. Bei allen Hausnebenkosten fehlen die Gesamtkosten des Hauses (die muss man sich an anderer Stelle zusammensuchen).

    6. Bei der Aufstellung der Gesamtkosten vermisse ich die Berechnungen von:
    - Summe Heizungsbetriebskosten,
    - Sonderkosten Heizung,
    - (tatsächliche) Kosten Wassererwärmung (806,66€ statt 394,42€!!!),
    - Direktkosten(?) Nutzer,
    - Hausnebenkosten (7257,26€) scheinen sich auf das Haus zu beziehen, jedoch ist eine Berechnung nach Personenbruchteilen (bspw. 7,331) m.W. nicht statthaft. Sind diese Postenberechnungsarten genauso mietvertraglich vereinbart?

  • Warum werden die WW-Kosten nach Personen und nicht, wie die Heizkosten, im Verhältnis 30:70 abgerechnet? Vermutlich weil es keine Warmwasserzähler gibt. Ob die Abrechnung nach der Personen der HeizVO entspricht wage ich zu bezweifeln.

    Rechnerisch ist die Abrechnung ansonsten in Ordnung.

    Die Vorauszahlungen von 124 € monatlich sind aus meiner Sicht zu knapp. Das sehe ich als Hauptursache der Nachzahlung.

  • spmxa,

    mir fiel folgendes auf:
    1. Die Angabe der Gesamtheizkosten und deren Zusammensetzung fehlt.

    Berny, gaaaanz unten stehen die Gesamtkosten und die Zusammensetzung der HK.

    Aber wenns dich beruhigt, ich habe das auch erst später entdeckt:cool:

  • Hallo Schweinchenfan, hallo Berny, hallo anitari!

    Vielen, vielen Dank für die ausführliche Hilfe!

    Der Vermieter hat mir gerade mitgeteilt, ich solle mich bitte direkt an die mit der Abrechnung beauftragte Firma wenden... Ich studiere zwar selbst Jura und stehe kurz vor dem Staatsexamen, jedoch ist die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen leider (oder zum Glück : ) ) nicht Teil des Studiums. Ich bin daher auf eure (ausgezeichnete!!!) Hilfe angewiesen.

    1. Höhe der Vorauszahlungen
    Okay, das dachte ich mir leider schon. Dennoch verstehe ich weiterhin nicht, warum sich die NK-Vorauszahlung unserer Nachbarn immer wieder um jährlich 30-50 € pro Monat erhöht und jedes Jahr auf's Neue mehrere hundert Euro nachgezahlt werden müsse. So stark kann man sich als Vermieter doch gar nicht immer und immer wieder verkalkulieren, oder?

    2. Fehlende Trennung Gewerbe / Wohnraum
    Stellt das eurer Meinung nach einen tauglichen Angriffspunkt für einen Widerspruch dar? Insbesondere in Hinblick auf die Versicherungen? Ich meine auch im Kopf zu haben, dass das Ladenlokal zumindest einen eigenen Gaszähler oder sogar eine eigene Heizungsanlage hat. Diese müssten doch irgendwo in Abzug gebracht oder zumindest erwähnt werden, oder? Des Weiteren tauchen immer wieder 5 WE in der Abrechnung auf. De facto sind es aber nur 4 + Ladenlokal. Bei der Abrechnung nach Personenzahl findet das Ladenlokal dann jedoch keine Erwähnung (7 Personen entspricht der Mieterzahl in den Wohnräumen).

    3. "Die Warmwasserbereitungskosten entsprechen weder § 8 noch § 9 HKVO (je nach Art der Heizanlage)"
    Was genau ist damit gemeint und inwiefern stellt das einen Widerspruchsgrund dar?

    4. "(tatsächliche) Kosten Wassererwärmung (806,66€ statt 394,42€!!!)"
    Wo kommen die 394,42 €*her und inwiefern wirkt sich das auf die Rechtmäßigkeit aus?

    5. Mietvertragliche Vereinbarungen
    Vereinbart wurde nur die Zahlung von Frischwasser, Müll und Schmutzwasser nach Personen. Wie wirken sich die fehlenden Wasserzähler aus?

    Wow, nochmals vielen Dank für die tolle Hilfe!

  • spmxa:

    "Der Vermieter hat mir gerade mitgeteilt, ich solle mich bitte direkt an die mit der Abrechnung beauftragte Firma wenden..."
    - Dein Vertragspartner IST Dein Vermieter.

    "1. Höhe der Vorauszahlungen"
    - Nach einer erfolgten (korrekten) Jahresabrechnung können die Parteien die Höhe der zukünftigen mtl. VZ festlegen.

    "2. Fehlende Trennung Gewerbe / Wohnraum
    Stellt das eurer Meinung nach einen tauglichen Angriffspunkt für einen Widerspruch dar? Insbesondere in Hinblick auf die Versicherungen? Ich meine auch im Kopf zu haben, dass das Ladenlokal zumindest einen eigenen Gaszähler oder sogar eine eigene Heizungsanlage hat. Diese müssten doch irgendwo in Abzug gebracht oder zumindest erwähnt werden, oder? Des Weiteren tauchen immer wieder 5 WE in der Abrechnung auf. De facto sind es aber nur 4 + Ladenlokal. Bei der Abrechnung nach Personenzahl findet das Ladenlokal dann jedoch keine Erwähnung (7 Personen entspricht der Mieterzahl in den Wohnräumen)."
    - Dazu kann ich nichts sagen, kommt ja auch auf die Art des Ladens/der Gewerberäume an.

    "3. "Die Warmwasserbereitungskosten entsprechen weder § 8 noch § 9 HKVO (je nach Art der Heizanlage)"
    Was genau ist damit gemeint und inwiefern stellt das einen Widerspruchsgrund dar?"
    - Bitte lies' die HKVO.

    "4. "(tatsächliche) Kosten Wassererwärmung (806,66€ statt 394,42€!!!)"
    Wo kommen die 394,42 €*her ...?"
    - Frag' Deinen VM.

    "5. Mietvertragliche Vereinbarungen
    Vereinbart wurde nur die Zahlung von Frischwasser, Müll und Schmutzwasser nach Personen.
    Wie wirken sich die fehlenden Wasserzähler aus?"
    - Dass, falls nicht anders vereinbart, mietflächenanteilig abzurechnen ist. Scheint aber, da nach Personen vereinbart, so i.O. zu sein.

  • An sich ist diese ganze Abrechnung nicht an einen Punkten nicht nachvollziehbar bzw. beim Warmwasser nicht korrekt. Woher die Gesamtsumme beim Warmwasser kommt, ist völlig unklar und nach Personen darf er nicht abrechnen (siehe Heizkostenverordnung). Hier darfst du die Kosten um 15 % kürzen, weil eine verbrauchsabhängige Abrechnung Pflicht ist.

    Ansonsten würde ich Einsicht in die Belege verlangen und da genau nachschauen, wie die Beträge aussehen. Ob für Gewerbe eine Trennung vorgenommen werden muss, hängt davon ab, ob es tatsächlich deswegen höhere Kosten gibt oder nicht. Das gilt es zu prüfen.

    Wenn dich der Vermieter an das Unternehmen verweist, ok, allerdings ist es absolut korrekt, dass der Vermieter dein Ansprechpartner ist.

  • Zitat

    Der Vermieter hat mir gerade mitgeteilt, ich solle mich bitte direkt an die mit der Abrechnung beauftragte Firma wenden...

    Die ist aber nicht dein Vertragspartner und wird dir sicher keine Auskunft geben. Zudem rechnen diese Firmen lediglich nach den Angaben des Vermieters ab.

    Also, faule Ausrede des Vermieters!

    Zitat

    3. "Die Warmwasserbereitungskosten entsprechen weder § 8 noch § 9 HKVO (je nach Art der Heizanlage)"
    Was genau ist damit gemeint und inwiefern stellt das einen Widerspruchsgrund dar?

    Warmwasserkosten müssen ebenso wie die Heizkosten in 30 % Grund- und 70 % Verbrauchskosten abgerechnet werden. Das geschieht hier, weil es vermutlich keine WW-Zähler gibt, nicht. Darum darf man als Mieter die Heiz- und WW-Kosten der Abrechnung um 15 % kürzen. Steh, glaube ich, in § 12 HeizkostenVO

    Zitat

    4. "(tatsächliche) Kosten Wassererwärmung (806,66€ statt 394,42€!!!)"
    Wo kommen die 394,42 €*her und inwiefern wirkt sich das auf die Rechtmäßigkeit aus?

    806,66 € sind die WW-Kosten des ganzen Hauses. 394,42 € deine Heiz- und WW-Kosten.

    Allerdings geht aus der Abrechnung nicht hervor wie genau die WW-Kosten ermittelt wurden. Ein weiterer Fehler.

    Zitat

    5. Mietvertragliche Vereinbarungen
    Vereinbart wurde nur die Zahlung von Frischwasser, Müll und Schmutzwasser nach Personen. Wie wirken sich die fehlenden Wasserzähler aus?

    Wenn vertraglich so, bis auf Warmwasser, vereinbart ist das in Ordnung. Die fehlenden Zähler wirken sich so das einfach der Gesamtbetrag durch die Anzahl der Personen geteilt wird. Ob nun einer 10 x die Woche ein Vollbad nimmt oder ein anderer von Montag - Freitag auf Montage ist, spielt keine Geige. Aber gut, nach Personen ist immer noch besser als rein nach der Wohnfläche.

    Zitat

    Ich studiere zwar selbst Jura und stehe kurz vor dem Staatsexamen, jedoch ist die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen leider (oder zum Glück : ) ) nicht Teil des Studiums. Ich bin daher auf eure (ausgezeichnete!!!) Hilfe angewiesen.

    Dafür müßte es eine eigene Fachrichtung geben;)

  • Die ist aber nicht dein Vertragspartner und wird dir sicher keine Auskunft geben. Zudem rechnen diese Firmen lediglich nach den Angaben des Vermieters ab.
    Also, faule Ausrede des Vermieters!


    ... und unser fragestellender Jurastudent wird nun lernen, dass es stets drauf ankommt, WER mit WEM ein Vertragsverhältnis hat...:rolleyes:

  • Hallo ihr beiden!

    Dass mein Vermieter mein Vertragspartner in Sachen NKA ist war mir natürlich klar (schlimm, wenn es kurz vor dem Abschluss anders wäre). Mein Hinweis war auch eher mit einem "Kopfschütteln" über die Aussage des Vermieters gemeint, daher die drei Punkte. :D

    Ich glaube, ich habe den Grund für die "Kostenspirale" gefunden. Hier gibt es sogar zwei Probleme. Als Rechenbeispiel nehme ich mal unsere NKA:

    Kosten für 01.05.2016 - 31.12.2016 = 1506 € = 187 €*p.M.
    1. Problem: Brief des Vermieters: "Erhöhen Sie die NK-Zahlung um 43,00 €". Dabei wird verkannt, dass die Abrechnung sich nur auf 8 Monate bezieht. Dennoch wird durch den Faktor 12 geteilt = ca. 20 € zu geringe NK-Vorauszahlung pro Monat.
    2. Problem: Die Abrechnungen kommen wohl immer relativ spät. Die Abrechnung mit Stichtag 31.12.2016 kam erst am 12.07.2017. Daraus folgt - nach meinem Verständnis - bereits eine Unterzahlung für den aktuellen Abrechnungszeitraum in den ersten 7 Monaten aus 2017 (7x 124,00 € statt 187,00 €), sodass es Mitte 2018 für 2017 wieder zu einer Nachzahlung in Höhe von 440,00 € kommen wird (unter der Prämisse, dass sich kein Posten ändert). Wie kommt man aus dieser Spirale wieder raus?

    Okay, dann spreche ich in meinem Widerspruch die Kürzung um 22,40 € (147,35 € WW - 15%) an und erfrage die Ermittlung des WW-Anteils?

    Oh man, das sprengt nun wirklich den studentischen Geldbeutel :D

  • Zitat

    Kosten für 01.05.2016 - 31.12.2016 = 1506 € = 187 €*p.M.
    1. Problem: Brief des Vermieters: "Erhöhen Sie die NK-Zahlung um 43,00 €". Dabei wird verkannt, dass die Abrechnung sich nur auf 8 Monate bezieht. Dennoch wird durch den Faktor 12 geteilt = ca. 20 € zu geringe NK-Vorauszahlung pro Monat.
    2. Problem: Die Abrechnungen kommen wohl immer relativ spät. Die Abrechnung mit Stichtag 31.12.2016 kam erst am 12.07.2017. Daraus folgt - nach meinem Verständnis - bereits eine Unterzahlung für den aktuellen Abrechnungszeitraum in den ersten 7 Monaten aus 2017 (7x 124,00 € statt 187,00 €), sodass es Mitte 2018 für 2017 wieder zu einer Nachzahlung in Höhe von 440,00 € kommen wird (unter der Prämisse, dass sich kein Posten ändert).

    Sehr gut Frau Juristin in spe

    Zitat

    Wie kommt man aus dieser Spirale wieder raus?

    In dem man als Mieter selbst die Vorauszahlungen anpaßt. Das Recht hat man gem. BGB § 560 Abs. 4

    Zitat

    Okay, dann spreche ich in meinem Widerspruch die Kürzung um 22,40 € (147,35 € WW - 15%) an und erfrage die Ermittlung des WW-Anteils?

    Meiner Meinung nach dürfen die gesamten Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % gekürzt werden.

    Das wären dann 15 % von 394,xx €.

  • Herr Jurist in spe! Wenn Du aber meine Freundin ansprechen wolltest - die fleissig mitliest - dann passt auch "Frau Juristin in spe" :D

    Okay, ich würde dann also die Vorauszahlung für die restlichen 5 Monate in 2017 so anpassen, dass am Ende kein Defizit auftaucht. Das wären nochmal 88 €. Oder alternativ ab dem 01.01.2018 mehr, sodass in der 2018er Abrechnung kein Defizit mehr auftaucht. Ist doch alles doof.

    Naja, ich bedanke mich auf jeden Fall für Eure Hilfe. Hat sehr weitergeholfen. Macht weiter so! :)

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