Nk 2015/nk2016

  • Hallo,
    Da die NK Abrechnung 2015 für mich nicht nachvollziehbar, hatte ich sie bemängelt und um Zusendung der relevanten Kopien gebeten. Diese habe ich aber nicht vollständig erhalten. Somit konnte ich 12 Monate nicht auf Richtigkeit überprüfen. Mit der Abrechnung für 2016 erhielt ich dann nach 12 Mon. weitere Kopien.


    Festgestellt habe ich dabei, dass die Grundsteuer NICHT auf den Namen der (Privat)Vermieterin, sondern auf offenbar jemand anderem mit gleichem Nachnamen ausgestellt wurde. Ich wohne 14 Jahre in dieser Wohnung. Im Mietvertrag steht nichts von Grundsteuer. Diese wurde erst vor ca 2 Jahren auf die Mieter umgelegt (mit Ankündigung). Nun stellt sich heraus, die Belege laufen auf jemand anderen als die Vermieterin. Ist es rechtens, dass die VM dann die Grundsteuer berechnen kann?


    Da die VM nicht innerhalb 12 Mon. korrigiert hat, hat sie damit ihren Anspruch verwirkt?


    NK 2016: dasselbe Problem mit der Grundsteuer, zusätzlich sind die personenbedingten Umlagen nicht korrekt. Im laufe des Jahres variiert die Personenzahl aufgrund von Ein-Auszug und Geburten zwischen 13 und 17. Lt. Mietvertrag sind pro Person 50€ zu zahlen. Für das ganze Jahr wurden mtl. 15 Personen berechnet. Ist das korrekt?


    Danke für Antworten.

    Gruß Hansestadt

  • Hallo Hansestadt,
    die Rechnungen etc, müssen nicht zwangsläufig auf den VM, Hauseigentümer o.ä. lauten, denn es könnte ja auch ein Dritter Rechnungsempfänger sein. Für Dich ist wichtig, dass die Posten auch mietvertraglich vereinbart wurden. Auch die MV-Bezeichnung "gem. Betriebskostenverordnung" genügt, um sie ohne Einzelnennung auf den Mieter umlegen zu können.
    Wie ist denn die Umlage der Grundsteuer mietvertraglich vereinbart?

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..


  • Wie ist denn die Umlage der Grundsteuer mietvertraglich vereinbart?


    Im Mietverrag ist KEIN Verteilerschlüssel vereinbart. Die Positionen
    Strom
    Wasser
    Abwasser
    Müll
    Gelber Sack

    sind nach Personenanzahl berechnet.


    Straßenreinigung
    Gartenpflege
    Grundsteuer
    Niederschlagsgebühr
    Schornsteinfeger
    Rauchmelder

    nach Wohneinheiten

    Gruß Hansestadt

  • Zitat

    Im Mietvertrag steht nichts von Grundsteuer.


    Da steht aber sicher das der Mieter die Betriebs-/Nebenkosten trägt. Damit gelten alle Betriebs-/Nebenkostenarten, u. a. die Grundsteuer, als vertraglich vereinbart und können, sofern sie tatsächlich anfallen, auf den Mieter umgelegt werden.


    Das der VM die Jahre zuvor vergessen hat die Grundsteuer umzulegen tut nichts zur Sache.


    Zitat

    Nun stellt sich heraus, die Belege laufen auf jemand anderen als die Vermieterin.


    Das kommt vor wenn der Vermieter nicht der Eigentümer ist. Trotzdem darf er alle ihm entstehenden Betriebs-/Nebenkosten auf den Mieter umlegen.


    Zitat

    Im Mietverrag ist KEIN Verteilerschlüssel vereinbart.


    Dann muß der Vermieter kosten die nicht nach Verbrauch oder Verursachung abgerechnet werden können, nach der Wohnfläche umlegen.


    Überlege bzw. rechne nach was günstiger für dich wäre. Hast Du z. B. eine relativ große Wohnung und lebst dort allein biste Neese:cool:


    Zitat

    Im laufe des Jahres variiert die Personenzahl aufgrund von Ein-Auszug und Geburten zwischen 13 und 17. Lt. Mietvertrag sind pro Person 50€ zu zahlen. Für das ganze Jahr wurden mtl. 15 Personen berechnet. Ist das korrekt?


    Es kann sein das hier der Mittelwert genommen wurde oder Personen nicht an- oder angemeldet wurden.


    Wenn möglich stell die Abrechnung, Namen und Adressen unkenntlich gemacht, ein.


    Was ist eigentlich mit Heizkosten? Gibt es eine zentrale Heizungsanlage muß gemäß Heizkostenverordnung abgerechnet werden.


    Strom? der sog. Allgemeinstrom, für z. B. die Treppenhausbeleuchtung, oder für die Wohnung?


    Rauchmelder? Gibt es dazu keine exakte vertragliche Vereinbarung dürfen Kosten dafür, z. B. die Wartung, nicht umgelegt werden.

    Was ich hier schreibe ist lediglich meine Meinung, resultierend aus Erfahrungen und etwas angelesenem Wissen.
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    "Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von "Das sag ich meiner Mama":p

    Gruß anitari

  • Hallo anitai,
    wie kann ich hier ein PDF einfügen?


    Gar nicht, es sei denn von einer URL. Ansonsten nur Grafiken.

    Was ich hier schreibe ist lediglich meine Meinung, resultierend aus Erfahrungen und etwas angelesenem Wissen.
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    Gruß anitari

  • dann schreibe ich mal ab:


    Nebenkostenabrechnung Straße xxxx


    Kostenart Gesamtkosten Vert. Schlüssel Anteil Pers. Anz. Pers.
    Strom -139,65 Anzahl Pers 15 -9,30 1
    Wasser -1.087,46 " " 15 -72,50
    Abwasser - 1.271,36 15 -84,76
    Müll - 1.078,18 15 -71,88
    Gelber Sack -55,76 15 -3,72
    Gesamtsumme -3.632,30 -242,15 -242,15



    Straßenreinigung - 25,90 Wohneinheiten 6 -4,32
    Gartenpflege -718,26 " 6 -119,71
    Grundsteuer -1.137,20 6 -189,53
    Winterdienst -188,42 6 - 31,40
    N iederschlagsgebühr -186,30 6 -31,05
    Schornsteinfeger -269,54 6 -44,94
    Rauchmelder -55,69 6 -9,28
    Gesamtsumme -2.581,42 -430,24


    Einmalig Heizung Wartung -60,88



    Gesamtsumme -733,27
    Summe Abschläge 600,00
    offener Betrag -133,27




    Das kommt vor wenn der Vermieter nicht der Eigentümer ist. Trotzdem darf er alle ihm entstehenden Betriebs-/Nebenkosten auf den Mieter umlegen.

    korrekterweise müßte der Eigentümer des Grundstücks dem VM dann ja eine Rg schreiben, damit er diese auf die Mieter umlegen kann. Oder sehe ich das falsch?



    Dann muß der Vermieter kosten die nicht nach Verbrauch oder Verursachung abgerechnet werden können, nach der Wohnfläche umlegen.


    Überlege bzw. rechne nach was günstiger für dich wäre. Hast Du z. B. eine relativ große Wohnung und lebst dort allein biste Neese

    Ich wohne alleine in 65qm. Andere bei gleicher Gr. mit 4-5 Pers.


    Es kann sein das hier der Mittelwert genommen wurde oder Personen nicht an- oder angemeldet wurden.
    Muß der VM nicht nach der tatsächlichen Belegungszahl abrechnen? Ist das ein Bemängelungsgrund?


    Was ist eigentlich mit Heizkosten? Gibt es eine zentrale Heizungsanlage muß gemäß Heizkostenverordnung abgerechnet werden.
    Jede Whg hat eine eigene Gastherme und rechnet selber mit dem Versorger ab.


    Strom? der sog. Allgemeinstrom, für z. B. die Treppenhausbeleuchtung, oder für die Wohnung?
    siehe Abrechnung Strom


    Rauchmelder? Gibt es dazu keine exakte vertragliche Vereinbarung dürfen Kosten dafür, z. B. die Wartung, nicht umgelegt werden.
    Es gibt keine extra Vereinbarung für die Abrechnung der Wartung Rauchmelder. gibt es dafür eine gesetzl. Grundlage?


    Was mache ich nun?

    Gruß Hansestadt

  • Zitat

    korrekterweise müßte der Eigentümer des Grundstücks dem VM dann ja eine Rg schreiben, damit er diese auf die Mieter umlegen kann. Oder sehe ich das falsch?


    Korrekterweise muß dir dein Vermieter auf Verlangen die Originalbelege die der Abrechnung zu Grunde liegen vorlegen. Ob die nun von seinem Vermieter selbst kommen ist irrelevant.


    Abrechnung Teil 1, Umlage nach Personen:


    Auch wen die Umlage nach Personen nicht vereinbart ist, sehe ich sie doch als vernünftig an.


    Stell dir vor in einer gleichgroßen Wohnung wie deiner würden 5 Personen wohnen, die würden genau so viel bzw. wenig Wasser-, Abwasser-, Müll- und Allgemeinstromkosten tragen wie Du.


    Davon abgesehen scheint Wasser und Abwasser bei dir sehr billig zu sein. Ich zahle bei 5 - 6 Personen um die 1.000 € jährlich.


    Abrechnung Teil 2, Umlage nach Wohneinheiten:


    Da die Gesamtwohnfläche nicht bekannt ist kann ich nicht sagen ob die Umlage nach dieser günstiger für dich wäre.


    Dramatisch sind die Kosten definitiv nicht.


    Als Knackpunkt sehe ich deine zu geringen Vorauszahlungen.


    50 € monatlich bei 65 m² schlicht zu wenig.


    Die Nachzahlung von 133 € deckt sich so ziemlich mit der Differenz zum Durchschnitt. Der liegt nämlich bei ca. 1 € pro m² ohne Heiz- und Warmwasserkosten.


    Zitat

    Rauchmelder? Gibt es dazu keine exakte vertragliche Vereinbarung dürfen Kosten dafür, z. B. die Wartung, nicht umgelegt werden.
    Es gibt keine extra Vereinbarung für die Abrechnung der Wartung Rauchmelder. gibt es dafür eine gesetzl. Grundlage?


    Keine eindeutige. Das eine Gericht sagt ja, das andere nein. Aber bei etwas über 9 € lohnt es wohl nicht zu streiten.

    Was ich hier schreibe ist lediglich meine Meinung, resultierend aus Erfahrungen und etwas angelesenem Wissen.
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    Gruß anitari

  • Danke für die Einschätzung. Auf den ersten Blick erscheint mir die Abrechnung auch ok zu sein. Da die VM mir auch die zugrundelegenden Belege in Kopie geschickt hat, kommen bei einzelnen Positionen arge Zweifel, da die Belege von den genannten Zahlen sehr abweichen. DAS ist mein Problem.


    Dieses Haus hat 2 Eingänge mit je 6 Mietparteien. Einige Belege sind für das ganze Haus ausgestellt, andere nur für meinen Eingang.
    Mal wurde die Summe eines solchen Belegs durch 12 geteilt, mal nur durch 6.
    Ich hatte die VM um Korrektur gebeten. Das hat sie für 2015 bis jetzt nicht gemacht. Ist die Korrekturfrist jetzt abgelaufen? Rechnung kam im April 2016.

    Gruß Hansestadt

  • Entschuldigt bitte die Frage, aber warum kostet der Gelbe Sack bei euch noch Gebühren? Die sind doch beim Erwerb durch Waren den Grünen Punkt schon abgegolten?!

  • Du hast Recht. Noch ein Fehler der VM. Sie meint die Gelbe Tonne, schreibt aber Gelber Sack. Ist das ein formaler Fehler?

    Gruß Hansestadt

  • Du hast Recht. Noch ein Fehler der VM. Sie meint die Gelbe Tonne, schreibt aber Gelber Sack. Ist das ein formaler Fehler?


    Ein Formfehler ist das nicht. Erkundige dich beim Zuständigen Müllentsorger ob die Leerung der gelben Tonne kostenpflichtig ist. Aber normalerweise ist das kostenlos.

    Was ich hier schreibe ist lediglich meine Meinung, resultierend aus Erfahrungen und etwas angelesenem Wissen.
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    Gruß anitari